惠州新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》
簽了購(gòu)房合同，交了首付款，卻被告知房子被法院查封，類(lèi)似讓購(gòu)房者權(quán)益受損的荒唐事件，隨著明日2014新版 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的啟用及預(yù)售資金繳存方式的調(diào)整，這種情況將會(huì)得以改變。
何時(shí)采用新版合同?看樓盤(pán)《銷(xiāo)售許可證》領(lǐng)取時(shí)間
日前，市房管局發(fā)出 “關(guān)于啟用2014版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》及調(diào)整相關(guān)業(yè)務(wù)工作的通知”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。《通知》明確：自2015年1月1日以后取得 《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行預(yù)售，或取得《商品房現(xiàn)售備案證明書(shū)》后進(jìn)行現(xiàn)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均使用2014版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》訂立合同。之前已預(yù)售或現(xiàn)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)使用原合同文本訂立合同。
據(jù)悉，為了維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，相比舊版合同，2014新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中很多條款都是強(qiáng)制性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商將不能再利用附加協(xié)議予以否定。新版合同根據(jù)市場(chǎng)情況，分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同，其中，“竣工并驗(yàn)收合格”作為判斷現(xiàn)售房的標(biāo)準(zhǔn)。
不少購(gòu)房者關(guān)心，采用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何判斷?記者了解到，按照《通知》規(guī)定，是否采用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，要看該樓盤(pán)拿到 《商品房預(yù)售許可證》的具體時(shí)間。“某樓盤(pán)是在2014年10月份拿到的《商品房預(yù)售許可證》，購(gòu)房者雖在2015年的2月份買(mǎi)房，簽訂的仍舊還是舊版購(gòu)房合同。只有買(mǎi)2015年1月1日以后拿到預(yù)售許可證的樓盤(pán)，才能享受新版購(gòu)房合同帶來(lái)的權(quán)益保護(hù)。”市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒。
新版合同有哪些亮點(diǎn)?
交房前購(gòu)房者有權(quán)進(jìn)行查驗(yàn)
據(jù)悉，明年開(kāi)始，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將正式啟用，20多頁(yè)的內(nèi)容條款，從源頭上規(guī)避可能造成購(gòu)房糾紛的風(fēng)險(xiǎn)，與舊版合同相比，更注重保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。
法學(xué)博士、清華大學(xué)法學(xué)院副教授、2014年版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本修訂專(zhuān)家組成員程嘯介紹，在新版合同中，對(duì)商品房的基本情況、商品房?jī)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等內(nèi)容分列十章，進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。其中，在房屋基本情況的章節(jié)中，除充實(shí)“房屋基本情況”的內(nèi)容外，還新增了“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”，對(duì)于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，避免糾紛具有很大的益處。
新版合同中，明確規(guī)定了兩個(gè)交付條件，即已經(jīng)過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，有相關(guān)的證明文件;并取得了房屋的測(cè)繪報(bào)告。在辦理交付手續(xù)前，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。新版合同針對(duì)查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)的不同類(lèi)型的房屋質(zhì)量問(wèn)題規(guī)定了不同的措施。如是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，則表明房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷，購(gòu)房者可以無(wú)須經(jīng)過(guò)修復(fù)階段，即行解約，并可請(qǐng)求賠償損失;如是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問(wèn)題，則應(yīng)當(dāng)先修復(fù)或更換，若還不行，則可以解約;裝飾裝修及設(shè)備不符合標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)修理、更換或賠償，不能解約;如果是空氣質(zhì)量或隔音不達(dá)標(biāo)的，由于關(guān)涉購(gòu)房者健康問(wèn)題，可先要求整改，不行的可以解約。
如何防堵預(yù)售款挪用?
多項(xiàng)業(yè)務(wù)分離避免“貓膩”
預(yù)售款挪用，向來(lái)是個(gè)頗具爭(zhēng)議的話(huà)題�！锻ㄖ穼�(duì)預(yù)售資金繳存方式、預(yù)售資金查驗(yàn)方式予以調(diào)整，并強(qiáng)化了預(yù)售合同登記備案工作。
根據(jù)《通知》要求，2015年1月1日起所有網(wǎng)簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)與預(yù)購(gòu)人約定的購(gòu)房付款方式及期限等做好繳款計(jì)劃;預(yù)購(gòu)人應(yīng)按照合同約定的付款方式及期限將預(yù)售款直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶(hù)收存商品房預(yù)售款。除按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定收取的定金外，網(wǎng)簽合同前開(kāi)發(fā)企業(yè)一律不得收取預(yù)售房款。對(duì)于已收取的購(gòu)房定金，在雙方正式簽約后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將其轉(zhuǎn)為首付款存入監(jiān)管賬戶(hù)。
據(jù)悉，此前關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管也有明確規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款打到監(jiān)管賬戶(hù)中，“專(zhuān)款專(zhuān)用”。但由于我市商品房預(yù)售資金的查驗(yàn)、預(yù)售合同的`登記備案、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)是結(jié)合在一起辦理的，可能導(dǎo)致在辦理抵押登記貸款期間，因貸款辦理不暢等原因，而延誤了預(yù)售合同的登記備案，推遲了預(yù)售款查驗(yàn)時(shí)間。“因此出現(xiàn)購(gòu)房者雖然交了首付款，但因?yàn)殂y行審批不及時(shí)，開(kāi)發(fā)商借機(jī)不到房管局備案，在開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題后，已售房屋卻被法院查封、預(yù)售資金被另賬收存和挪用的情況。”
該負(fù)責(zé)人所說(shuō)的情況曾真實(shí)發(fā)生在業(yè)主身上。此前，在光耀事件的維權(quán)案中，34戶(hù)荷蘭小城的業(yè)主就曾遭遇了“付了首付款，房子卻被查封了”�！锻ㄖ芬�(guī)定，調(diào)整業(yè)務(wù)后，預(yù)售資金的查驗(yàn)、預(yù)售合同的登記備案和預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)將分開(kāi)進(jìn)行辦理。“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自網(wǎng)簽合同后30日內(nèi)申請(qǐng)資金查驗(yàn)，并應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案，兩者同時(shí)進(jìn)行，互不影響。若未在期限內(nèi)申請(qǐng)資金查驗(yàn)或辦理預(yù)售合同登記備案的，數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)將自動(dòng)上鎖，暫停企業(yè)辦理其他相關(guān)業(yè)務(wù)。”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“此外，預(yù)售合同登記備案與預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記也是分開(kāi)辦理，如果銀行貸款在一個(gè)月批不下來(lái)要先辦理備案，如果銀行貸款在一個(gè)月內(nèi)辦下來(lái)，業(yè)務(wù)可以合并辦理。”
“之前多項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理，原本是想減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，方便企業(yè)辦事，沒(méi)想到在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些監(jiān)管漏洞，調(diào)整后，雖然麻煩一點(diǎn)，工作量增加了不少，但可以避免購(gòu)房者的權(quán)益受損。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
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