房屋買賣合同糾紛解讀
下文提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義，是YJBYS小編為大家整理的房屋買賣合同糾紛解讀，是為解決房屋買賣合同糾紛實務(wù)難點提供借鑒。
房屋買賣合同糾紛解讀一
事情起因：
先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的適用——周某訴重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：
房屋買賣合同約定買受人先付清所有合同價款，出賣人才履行交房義務(wù)，買受人未按約定履行義務(wù)的，出賣人未按合同約定的時間交付房屋不構(gòu)成違約。買受人以不安抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯，應(yīng)當(dāng)符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，否則，不安抗辯權(quán)不能成立。
典型意義：
抗辯權(quán)的行使是對抗違約行為的一種救濟(jì)手段，在雙務(wù)合同中，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，本案中，某公司未按合同約定的時間向周某交付房屋是事實，但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的.義務(wù)。同時，周某在庭審中稱其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門，但并無證據(jù)提交，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù)，如提存等方式。另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權(quán)，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，周某發(fā)現(xiàn)某公司當(dāng)時具有不能按期交房的可能性，未及時與對方溝通核實，在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，其不安抗辯權(quán)不能成立。故某公司不應(yīng)向周某支付違約金。
房屋買賣合同糾紛解讀二
事情起因：
購房者與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同已約定違約金計算標(biāo)準(zhǔn)情況下，如因開發(fā)商原因?qū)е逻t延交房的，購房者可以要求按實際情況適當(dāng)提高違約金計算標(biāo)準(zhǔn)——王磊訴撫順樂活房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：
商品房買賣合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，但因合同未能繼續(xù)履行是因為出賣人原因造成，在買受人交納全部購房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經(jīng)濟(jì)損失，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于中國人民銀行同期同類貸款利息，買受人主張?zhí)岣哌`約金給付標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予支持。
典型意義：
在商品房買賣合同中，由于購房者與開發(fā)商所簽訂的購房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責(zé)任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無改變合同條款的權(quán)利，致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。在合同履行過程中，開發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時，造成購房者較大經(jīng)濟(jì)損失，而開發(fā)商會承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任，導(dǎo)致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達(dá)到平衡。在此情況下，不能簡單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
房屋買賣合同糾紛解讀三
事情起因：
出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，導(dǎo)致合同被解除的法律責(zé)任——胡百卿訴臨沂沂興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：
出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，導(dǎo)致合同被解除的，買受人請求出賣人賠償損失，并返還定金的，應(yīng)予支持。
典型意義：
本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件，也是對合同法第五十四條中關(guān)于一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。同時本案也對商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時應(yīng)如何適用作出闡述。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護(hù)措施，法院對此應(yīng)予支持。
房屋買賣合同糾紛解讀四
事情起因：
開發(fā)商以欺詐方式交房但未造成購房者實際損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任——冉某、張某訴重慶某地產(chǎn)有限公司房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：
開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權(quán)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
典型意義：
本案中，雖然涉案商品房最后通過了竣工驗收，房屋質(zhì)量也是合格的，并且開發(fā)商遲延取得竣工驗收備案登記證并未實際影響購房人接收商品房后對房屋的占有、使用、收益和處分，即購房人實際上并沒有損失。但是，作為開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權(quán)。法院依法判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，既可以維護(hù)買房人的合法權(quán)益，又可以給開發(fā)商以警示，有利于促進(jìn)開發(fā)商增強(qiáng)法治意識，遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，在全社會弘揚(yáng)誠信原則，減少紛爭的產(chǎn)生。因此，法院判決開發(fā)商部分違約，承擔(dān)80%的責(zé)任比較合理。
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