二手房買賣陰陽合同有哪些風(fēng)險介紹
二手房買賣陰陽合同有哪些風(fēng)險
由于二手房的價格要比商品房低廉的多，目前不少人轉(zhuǎn)而將自己的目光放在了二手房買賣當(dāng)中。實(shí)踐中，也有的人為了規(guī)避二手房交易的一些稅費(fèi)，從而采取了陰陽合同的方式。那么二手房買賣陰陽合同都有哪些風(fēng)險呢？以下是具體介紹。
在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。
二手房陰陽合同對買賣雙方均存在風(fēng)險，下面詳述之：
(一)買方存在的風(fēng)險
首先對買方來說，其可能受益最大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔(dān)了風(fēng)險。主要體現(xiàn)在：
1、可能導(dǎo)致價格條款無效，甚至有可能導(dǎo)致整個合同被撤銷。我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同�！逗贤ā返�56條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認(rèn)定無效。
2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險。由于政府備案的價格低于實(shí)際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險。
3、如果房子的價格出現(xiàn)上漲，可能會給自己帶來不必要的麻煩�，F(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房價上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。
4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
(二)賣方存在的風(fēng)險
賣方同樣面臨風(fēng)險，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風(fēng)險同樣不少。其主要風(fēng)險表現(xiàn)為：
1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房價低于實(shí)際價格且屬于虛假納稅申報和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔(dān)利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險。
2、如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。
3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。
總之，二手房陰陽合同對于買賣雙方來說，都是存在風(fēng)險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因?yàn)樨澅阋硕`背誠實(shí)信用原則，承擔(dān)高昂風(fēng)險。
（三）二手房陰陽合同的法律效力如何?
一般因?yàn)椤瓣庩柡贤敝械?“陽合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對“陰陽合同”要慎之又慎。
實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。
具體來講，法院在認(rèn)定陰陽合同的法律效力時，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：
1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認(rèn)定合同有效。
2、對于差價太大，一般會認(rèn)定無效。
3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以陰陽合同價過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效。
4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效。
5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實(shí)價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。
6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。
由于二手房買賣陰陽合同對國家利益造成了危害，所以其并不是一個合法的合同，同時也會對買賣雙方均有風(fēng)險，所以，在這里建議想要購買二手房人要小心謹(jǐn)慎了，避免簽訂陰陽合同。。如果您不小心或者當(dāng)初無意簽訂了陰陽合同，那么，建議您最好請一位專業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來的風(fēng)險。網(wǎng)站為你推薦你所在地區(qū)資深的律師來為您提供法律幫助，幫助你維護(hù)合法權(quán)益。
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