個人二手房買賣改征增值稅對我們影響有多大？
國家稅務(wù)總局局長王軍介紹，與以往相比，此次營改增改革涉及數(shù)量多，有近1000萬戶納稅人;時間緊，只有不到兩個月的實際準(zhǔn)備時間;還有很多新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅，稅務(wù)部門準(zhǔn)備任務(wù)艱巨。
與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。那么，個人二手房買賣改征增值稅影響有多大呢?
按照財政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
專家表示，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。
目前，營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。而房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照業(yè)內(nèi)的.猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。
也有專家指出，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。
這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。
有人按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大情況：
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。
以出售價300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進(jìn)項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。
通過計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調(diào)整的可能。在完善稅收制度的同時應(yīng)該會考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會進(jìn)行調(diào)整。值得指出的是，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。
據(jù)悉，目前，有關(guān)二手房營改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費較之前就有減少。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項稅后，大概需要繳納8.7萬元。
也有專家介紹，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。
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