江門房地產(chǎn)主要稅費(fèi)及計(jì)算

時(shí)間：2024-05-23 09:16:47 各地求職生活指南我要投稿

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江門房地產(chǎn)主要稅費(fèi)及計(jì)算2015

　　稅費(fèi)作為國(guó)家硬性規(guī)定的企業(yè)支出，在企業(yè)盈利中占據(jù)相當(dāng)?shù)谋戎�，稅費(fèi)問(wèn)題是企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的重要一項(xiàng)。關(guān)系到企業(yè)盈利和項(xiàng)目運(yùn)作方式、運(yùn)作周期、企業(yè)融資方式等方面。因此了解房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的稅費(fèi)問(wèn)題顯得相當(dāng)重要。

江門房地產(chǎn)主要稅費(fèi)及計(jì)算2015

　　主要稅費(fèi)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。

　　一、營(yíng)業(yè)稅:是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的營(yíng)業(yè)收入征收的一種稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

　　二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。

　　三、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，

　　應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。

　　其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用;舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;加計(jì)扣除。

　　四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。稅率為1.2%。

　　年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%。

　　五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。

　　年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額)。

　　六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)：城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅,稅率為1.2%。

　　年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。

　　三資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積×適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

　　八、契稅：契稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　九、企業(yè)所得稅、外資和外國(guó)企業(yè)所得稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率。

　　十、個(gè)人所得稅 :是對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。

　　土地增值稅計(jì)算

　　一、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分稅率為40%

　　(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為50%

　　(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為60%

　　二、計(jì)算土地增值稅稅額，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

　　(四)增值額超過(guò)200%的：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　三、扣除項(xiàng)目

　　(一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額，取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　(四)評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　(五)稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(六)加計(jì)20%的扣除，根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　[例] 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬(wàn)元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4,000元價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬(wàn)元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何繳納土地增值稅。

　　第一步，計(jì)算商品房銷售收入

　　4,000×10,000=4,000萬(wàn)

　　第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

　　1、購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬(wàn)元

　　2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元×10,000平方米=1,500萬(wàn)元

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：

　　因?yàn)椴荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬(wàn)元，應(yīng)按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

　　4、計(jì)算加計(jì)扣除：(300+1500)×20%=1800×20%=360萬(wàn)元

　　5、稅金：170萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額=300+1,500+180+360+170=2,510萬(wàn)元

　　第三步，計(jì)算增值額

　　增值額=商品房銷售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

　　=4,000-2,510=1,490萬(wàn)元

　　第四步，確定增值率

　　增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

　　增值率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%

　　第五步，計(jì)算土地增值稅稅額

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　=1,490×40%-2,510×5%