酒店市場調研報告

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　　前言

　　隨著我國市場經濟改革的成功，人們的生活素質得 到大幅度提高，作為衡量一個人，或-一個社會的生活質數(shù)------旅游業(yè)，必須有明顯的市場反應。隨著國民經濟的繁榮，一種全新的度假方式------旅游：走出家門，走出城市，到大自然中去，漸為時尚趨勢。

　　一、酒店概述

　　波蘇特快捷酒店總部位于江蘇省連云港市贛榆縣，近年來，在社會濟 大發(fā)展的環(huán)境中，贛榆這個海邊城市也一步步的強大起來，最近幾年，贛榆 展出另外一番景象，在沿海地帶，贛榆開發(fā)了維多利亞新區(qū)，地理位置優(yōu)越， 環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，令人心曠神怡，各大院校也都喬遷至此，也同時引來 為數(shù)不少的開發(fā)商。波蘇特，言簡意賅，通俗易懂，意為經過一波三折的職 場打拼、口腔舌戰(zhàn)，疑惑是旅途的兇險、舟車勞頓，您都將安全降落我家， 我們將給您提供做好的服務，給您家的溫馨與呵護。我們打造的是一家“五 心”級酒店，酒店包括住宿，餐飲，溫泉，各種娛樂健身活動應有盡有。

　　二、周邊情況

　　(1)位于維多利亞新區(qū)，交通方便。

　　(2)所處位置是贛榆美食一條街，商業(yè)展示面較好。

　　(3)距著名旅游景點10分鐘車程，休閑旅游方便。

　　(4)酒店緊鄰城市中心，有利于酒店宣傳推廣。

　　(5)酒店附近云集政府部門，贛榆區(qū)政府辦公室、贛榆區(qū)政協(xié)、人大、國地資源局、房管局、教育局等，居住于此，辦事方便。

　　(6)酒店位于新區(qū)，各大高校云集。

　　(7)酒店地處海邊，萬頃大海盡在腳下。

　　(8)酒店交通方便，各路公交，酒店設有往返市區(qū)的專線巴士。

　　三、市場調查

　　1、市場簡介

　　連云港市贛榆縣，城郊常駐人口約10萬左右。加上外來流動人口及消費人士，不少于15萬�；�本屬于本地消費城市。城市娛樂設施簡單，主要項目為：賓館、KTV、洗浴休閑等。但除賓館、KYV外其他項目相對屬于不健全狀態(tài)，休閑娛樂主要集中賓館居多。消費群體趨向于中年化，大多年青人在外地發(fā)展。即有條件消費群體。

　　2、賓館業(yè)發(fā)展前景

　　目前贛榆縣賓館數(shù)量遠遠不足于滿足消費者的需求。全城賓館數(shù)量大概在70家左右(不含小旅社、招待所)擁有客房數(shù)量在2000間左右，而稍微上規(guī)模的賓館僅3家、其次就是小型類似于商務酒店的賓館約20來家。其他客房在20間左右的小型旅館居多，位置主要集中在贛榆汽車站附近和新區(qū)。根據酒店行業(yè)賓館與人口比例調查分析報告：一個城市的旅館客房量和人口比例為最低為5%以。那么從以上數(shù)據析;

　　150000 * 5% = 7500間。從數(shù)據顯示贛榆的客房數(shù)量不到分析數(shù)據的20% 從消費人次百分比分析：人口總數(shù)/4(家庭人口)=消費對象 * 10% =實際消費數(shù)量。那么分析羅山縣150000 / 4 =37500人 * 10% =3750人

　　從以上兩組數(shù)據表明，贛榆的賓館客房數(shù)量對市場而言是供不應求。 而從賓館的檔次來看。目前還沒有一家算得上檔次的賓館，也無法滿足消費者的虛榮心，根據城市的高速發(fā)展，人均GDP的增長，追求消費的檔次也越來越高，那么贛榆高檔次的賓館是未來城市發(fā)展的趨勢。

　　2、同行業(yè)調查數(shù)據

　　數(shù)量、性質、經營狀況地理位置.

　　賓館總數(shù)量數(shù)據：為70家左右，客房數(shù)量總數(shù)大約2000間 按客房數(shù)量統(tǒng)計：

　　40間房以上：6家。其中羅山賓館99間，大新華79間

　　20到40間的：40家左右

　　20間房以下：20家左右

　　賓館性質及規(guī)模分類

　　商務型賓館：40多家，多為客房，部分有美容美發(fā)(帝都)

　　家庭賓館：20多家，少量配有餐廳

　　快捷連鎖型：2家，全客房

　　酒店賓館型：3家

　　普陀山賓館：政府辦事接待型，99間房配套電腦房、多媒體會議室，宴會廳，包廂、足浴等休閑娛樂

　　怡發(fā)大酒店：酒店型賓館，79間房配套餐飲，宴會廳，美容美發(fā) 經營狀況統(tǒng)計

　　目前整個贛榆賓館業(yè)的經營狀況均達85%以上，旺季時可達95%—100%以上

　　3、酒店客源分析

　　·按性質分類：

　　·行政:主要分布于羅山賓館、大新華酒店、帝都賓館

　　·商務：大新華酒店、羅山賓館、其他定價在100—150元的其他商務賓館 ·休閑：分布于各類酒店

　　·按年齡分析：

　　30歲以下：分布于較低檔賓館，消費能力較低，消費群體少。占消費群體比例的30%

　　30到45歲：酒店型賓館和商務賓館。是這個城市消費的主流。占消費群體比例的50%

　　45以上：消費群體少、多用于應酬待客。占20%

　　·按消費分析：

　　公費、他費：政府招待、單位應酬等、宴請休閑40%

　　自費：60%

　　·按季節(jié)分析

　　贛榆季節(jié)消費性不是很明顯，除春節(jié) ，清明及其他國家長假日外出務工的人群回歸消費

　　其他時間均無明顯變化

　　旺季：春節(jié)、清明、中秋、五一、十一。賓館開房率可達100%以上

　　4 本店與同業(yè)優(yōu)劣勢對比

　　·抽選贛榆三家規(guī)模相對較好與本店競爭較大的賓館進行分析 ·普陀山賓館 ·優(yōu)勢：1 政府名義，保護性強、營業(yè)時間長名氣大、品牌效應明顯 • 2 有穩(wěn)定客源，形成習慣性消費、政府招待

　　• 3 價格多元化、房型多元化。從普通標間120到豪華套間358元適合多層人士選擇

　　• 4 配套功能齊全，可帶動循環(huán)消費

　　·劣勢：1 設施設備陳舊，通風采光差、空氣流通性差

　　• 2 客房小空間布置老化、簡單，檔次不高。床上用品陳舊 • 3 衛(wèi)生條件差、隔音效果差、私密性不強

　　• 4 管理服務水平較差、無明顯銷售措施，屬于守株待兔 ·怡發(fā)大酒店

　　·優(yōu)勢：1 地理位置優(yōu)越

　　2 營業(yè)時間長名氣大、品牌效應明顯

　　3 有穩(wěn)定客源，形成習慣性消費、政府招待 4 外在形象較好，能滿足一定客戶的虛榮心 5 客房空間大，通風采光性能較好

　　·劣勢 1 整體檔次不高，客房設施老套，沒新鮮感 2 衛(wèi)生差、空氣流通性。衛(wèi)生間狹窄

　　3 床墊舒適度不好、 隔音效果極差，

　　4 服務質量客房管理一般、無明顯銷售措施，屬于守株待兔 ·本店與同業(yè)優(yōu)劣勢對比

　　·優(yōu)勢： 1 開業(yè)時間短、客房配置新，全(超屏電腦)

　　2 衛(wèi)生條件，隔音效果比較強、空間比較舒適

　　3 客房創(chuàng)意相對比較進步、床上用品新舒適度強

　　4 服務水平相對比較好

　　5 安全性強(保護性強)

　　·劣勢：1 剛剛起步，沒有穩(wěn)定的客源

　　2 個性化服務還未齊全

　　3 無明顯銷售措施

　　四、調查結論

　　贛榆城市形象將迅速邁上一個新的臺階，贛榆旅游，商務活動必將出現(xiàn)一 派前所未有的氣象，前往贛榆觀光、旅游、商務洽談人流數(shù)量將大大增加， 波蘇特酒店潛力的巨大則是顯而易見了。

　　綜上所述，我公司認為波蘇特快捷酒店的建設和市場定位是準確的，市場潛 力巨大。整個項目可操作性也很強，方式也很多。只要后期管理跟上投資回 報是豐厚的。我們對此很有信心。

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