關(guān)于公租房定價(jià)的屬性分析
公共租賃房的租金問題近期頗受關(guān)注。新華社前日報(bào)道稱，“上海市經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房工作推進(jìn)會(huì)透露，上海的公租房將按“略低于市場水平”的租賃價(jià)格向符合條件的對象供應(yīng)。此前北京市住建委首次公布的每平方米每月高達(dá)二三十元的租價(jià)，因?yàn)椤皼]比市場價(jià)低多少，有的甚至比市場價(jià)還高”而備受爭議。公租房定價(jià)以市場價(jià)格為導(dǎo)向，不僅公眾難以接受，也與公租房建設(shè)的初衷不符。
眾所周知，政府推公租房的目的，是為了解決中等偏下收入家庭的住房困難。 七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，明確規(guī)定公共租賃住房租金水平，由市、縣政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。既然定位在 “解決夾心層群體的住房需要”，公租房就應(yīng)強(qiáng)調(diào)其“公益屬性”，而不是以市場為導(dǎo)向。
也正因其公益屬性，目前各地公租房都有一系列申請標(biāo)準(zhǔn)，涉及常住戶口、繳納社保年限、就業(yè)合同等，而通過“審核”后得到的公租房也還有租賃合同年限的規(guī)定。在嚴(yán)格的公租房申請條件下，一旦價(jià)格優(yōu)勢無法顯現(xiàn)，公租房政策的社會(huì)保障作用也就形同虛設(shè)。所以，有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京每平方米每月高達(dá)二三十元的`租價(jià)根本就不能算是“公租房”，公租房的租金定價(jià)必須有更為合理的參考體系。
在公租房被廣泛利用的香港，實(shí)行的是租金與市民收入聯(lián)動(dòng)機(jī)制。據(jù)了解，香港政府推出了租金調(diào)節(jié)機(jī)制，公租房每兩年調(diào)整一次，按照市民收入指數(shù)的變動(dòng)上下調(diào)整，真實(shí)反映公屋租戶家庭收入的變動(dòng)情況。目前解決近三分之一香港市民住房問題的“公屋”，其租金僅為同地區(qū)市場價(jià)的25%。參考這一案例，內(nèi)地各城市在力推公租房的同時(shí)，不妨也根據(jù)各地實(shí)際情況，將申請人的收入水平列入考慮范圍。以上海為例，公租房旨在緩解青年職工、引進(jìn)人才、外來務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，那么在定價(jià)時(shí)，或許可以將該年度本科畢業(yè)生的平均工資納入?yún)⒖�，如果�?dāng)年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的平均工資為2000元至2500元，那么租賃1間房的價(jià)格就應(yīng)控制在收入的三分之一左右，也就是600元至800元之間。
公租房因廣泛涉及普通民眾的利益，其定價(jià)已成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。最近一份媒體調(diào)查結(jié)果顯示，60%的調(diào)查者對公租房的期望值很高，表示“不管存在哪些不便，都要努力住進(jìn)去”，這其中也包含了市場對于公租房調(diào)節(jié)作用的期待——只有當(dāng)公租房定價(jià)能控制在較低水平，政府才有可能通過公租房租金引導(dǎo)市場價(jià)向合理房租水平回歸，發(fā)揮出公租房的調(diào)節(jié)功能。
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