房屋租賃新政：用足存量房 推進貨幣化
近日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。
5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。
會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。
為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。
發(fā)展住房租賃市場的一個前提，就是房源的籌措問題。
國務(wù)院常務(wù)會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《第一財經(jīng)日報》記者表示，強調(diào)發(fā)展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。
今年1月，陜西省政府發(fā)布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的'存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源。《陜西日報》的報道稱，截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，去庫存周期約為21個月。
此次國務(wù)院常務(wù)會議明確，推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。
除此之外，國務(wù)院常務(wù)會議還提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng);強化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人合法權(quán)益。
張宏偉說，從鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的推進速度會加快。張宏偉說，尤其在市場成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場空間會更大，“很多開發(fā)商和房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)，都在向這方面轉(zhuǎn)型。”
解讀
我國房屋租賃市場涉及億人年租金破萬億
住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇透露，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉(zhuǎn)型升級機遇期。
當(dāng)前，我國發(fā)展房地產(chǎn)租賃行業(yè)還面臨不少瓶頸。據(jù)有關(guān)人士介紹，對于租賃行業(yè)來說，長租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負仍然較重。另外由于企業(yè)都是輕資產(chǎn)運營，但目前國內(nèi)對輕資產(chǎn)的公司都缺少抵押解決方案，因此借貸較難或需要較高利率。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉算過一筆賬，按當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)�；�，企業(yè)不易做大做強。
從需求端看，我國的房地產(chǎn)市場形態(tài)，正由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時發(fā)展，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。居民消費觀念也開始從購買為主轉(zhuǎn)向購租并舉。
據(jù)全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，約有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發(fā)達國家和地區(qū)，租賃住房供給中，機構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，推動房屋租賃市場規(guī)�；l(fā)展有利于降低消費者入市成本和購房壓力，使其從長期購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谧饨鹉Ｊ健?/p>
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