房地產(chǎn)的銷(xiāo)售方法
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售方法一：
現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的基本流程及注意事項(xiàng)
因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的異質(zhì)性，樓盤(pán)具有不可移動(dòng)、每一個(gè)產(chǎn)品都因其地理位置、周遍環(huán)境不同而具有唯一性，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售中，客戶(hù)到訪、售樓接待是其最重要的組成部分。大多數(shù)客戶(hù)只有產(chǎn)生參觀現(xiàn)場(chǎng)的沖動(dòng)后，才能形成購(gòu)買(mǎi)欲望，在經(jīng)過(guò)多次到訪、考察后才能產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決定。因此可以說(shuō)，買(mǎi)樓是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，售樓員只有在這一工程中充當(dāng)專(zhuān)業(yè)的解說(shuō)員、優(yōu)秀的推銷(xiāo)專(zhuān)家、客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決策伙伴之后，才能贏得客戶(hù)最后的購(gòu)買(mǎi)。
第一節(jié) 迎接客戶(hù)
一、 基本動(dòng)作
1. 客戶(hù)進(jìn)門(mén)，每一個(gè)看見(jiàn)的銷(xiāo)售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎參觀”，提醒其他銷(xiāo)售人員注意。
2. 當(dāng)值銷(xiāo)售人員立即上前，熱情接待。
3. 幫助客戶(hù)收拾雨具，放置衣帽等。
4. 經(jīng)過(guò)接待，區(qū)別客戶(hù)真?zhèn)�，了解所�?lái)的區(qū)域和接受的媒體。
二、 注意事項(xiàng)
1. 銷(xiāo)售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切。
2. 接待客戶(hù)或一人，或一主一副，以二人為限，絕對(duì)不要超過(guò)三人。
3. 若不是真正客戶(hù)，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡(jiǎn)潔而熱情的接待。
4. 沒(méi)有客戶(hù)時(shí)，也應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表，以隨時(shí)給客戶(hù)良好印象。
第二節(jié) 介紹產(chǎn)品
一、 基本動(dòng)作
1. 交換名片，相互了解，了解客戶(hù)的個(gè)人資訊情況。
2. 按照銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)已規(guī)劃好的銷(xiāo)售路線，配合燈箱、模型、樣板間等銷(xiāo)售道具，自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品(著重地段、環(huán)境、交通、生活配套設(shè)施、樓盤(pán)功能、主要建材等的說(shuō)明)。
二、 注意事項(xiàng)
1. 側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤(pán)的整體優(yōu)勢(shì)。
2. 用自己的熱忱與誠(chéng)懇感染客戶(hù)，努力與其建立相互信任的關(guān)系。
3. 通過(guò)交談?wù)_把握客戶(hù)的真實(shí)需求，并據(jù)次此迅速制定自己的應(yīng)對(duì)策略。
4. 當(dāng)客戶(hù)超過(guò)一人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互的關(guān)系。
第三節(jié) 購(gòu)買(mǎi)洽談
一. 基本動(dòng)作
1. 倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶(hù)在銷(xiāo)售桌前入座。
2. 在客戶(hù)未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一戶(hù)作試探性的介紹。
3. 根據(jù)客戶(hù)所喜歡的單元在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡的說(shuō)明。
4. 針對(duì)客戶(hù)的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋?zhuān)瑤椭渲鹨豢朔?gòu)買(mǎi)障礙。
5. 適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)氣氛，強(qiáng)化其購(gòu)買(mǎi)欲望。
6. 在客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說(shuō)服他下定金購(gòu)買(mǎi)。
二. 注意事項(xiàng)
1. 入座時(shí)，注意將客戶(hù)安置在一個(gè)視野愉悅的便于控制的空間范圍內(nèi)。
2. 個(gè)人的銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶(hù)的需要。
3. 了解客戶(hù)的真正需求，了解客戶(hù)的主要問(wèn)題點(diǎn)。
4. 注意與現(xiàn)場(chǎng)同事的交流與配合，讓現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理知道客戶(hù)在看哪一戶(hù)。
5. 注意判斷客戶(hù)的誠(chéng)意、購(gòu)買(mǎi)力和成交概率。
6. 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造應(yīng)該自然親切，掌握火候。
7. 對(duì)產(chǎn)品的解釋不應(yīng)含有夸大、虛構(gòu)的成分。
8. 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理通過(guò)。
第四節(jié) 帶看現(xiàn)場(chǎng)
一、 基本動(dòng)作
1. 結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走介紹。
2. 按照戶(hù)型圖，讓客戶(hù)切實(shí)感受自己所選的戶(hù)型。
3. 盡量多說(shuō)，讓客戶(hù)始終為你所吸引。
二、 注意事項(xiàng)
1. 帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔與安全。
2. 囑咐客戶(hù)戴好安全帽，帶好其他隨身物品。
第五節(jié) 暫未成交
一、 基本動(dòng)作
1. 將銷(xiāo)售海報(bào)等資料備齊一份給客戶(hù)，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。
2. 再次告訴客戶(hù)聯(lián)系方式和聯(lián)系電話(huà)，承諾為其作義務(wù)購(gòu)房咨詢(xún)。
3. 對(duì)有意的客戶(hù)再次約定看房時(shí)間。
4. 送客至大門(mén)外。
二、 注意事項(xiàng)
1. 暫未成交或未成交的客戶(hù)依舊是客戶(hù)，銷(xiāo)售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。
2. 及時(shí)分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。
3. 針對(duì)暫未成交或未成交的原因，報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。
第六節(jié) 填寫(xiě)客戶(hù)資料表
一、 基本動(dòng)作
1. 無(wú)論成功與否，每接待完一組客戶(hù)后，立即填寫(xiě)資料表。
2. 填寫(xiě)重點(diǎn)：
*客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)方式和個(gè)人資訊資料;
*客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的要求條件;
*成交或未成交的真正原因。
3. 根據(jù)客戶(hù)成交的可能性，將其分類(lèi)為：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四個(gè)等級(jí)，以便日后有重點(diǎn)地追蹤訪詢(xún)。
4. 一聯(lián)送交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶(hù)。
二、 注意事項(xiàng)
1. 客戶(hù)資料表應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)，越詳盡越好。
2. 客戶(hù)資料表是銷(xiāo)售員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存。
3. 客戶(hù)等級(jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整。
4. 每日或每周，應(yīng)由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理定時(shí)召開(kāi)工作會(huì)議，依客戶(hù)資料表檢查銷(xiāo)售情況，并采取響相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。
第七節(jié) 客戶(hù)追蹤
一、 基本動(dòng)作
1. 繁忙間隙，按客戶(hù)等級(jí)與之聯(lián)系，并隨時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理口頭報(bào)告。
2. 對(duì)于A、B等級(jí)的客戶(hù)，銷(xiāo)售人員應(yīng)將其列為重點(diǎn)對(duì)象，保持親密聯(lián)系，調(diào)動(dòng)一切可能條件，努力說(shuō)服。
3. 將第一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。
4. 無(wú)論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶(hù)幫忙介紹客戶(hù)。
二、 注意事項(xiàng)
1. 追蹤客戶(hù)要注意切入話(huà)題的選擇，不要給客戶(hù)造成銷(xiāo)售不暢、死硬推銷(xiāo)的印象。
2. 追蹤客戶(hù)要注意時(shí)間的間隔，一般以?xún)扇鞛橐恕?/p>
3. 注意追蹤方式的變化：打電話(huà)、寄資料、上門(mén)拜訪，邀請(qǐng)參加促銷(xiāo)活動(dòng)，等等。
4. 兩人或兩人已上與同一客戶(hù)有聯(lián)系時(shí)，應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場(chǎng)，協(xié)調(diào)行動(dòng)。
第八節(jié) 成交收定
一、 基本動(dòng)作
1. 客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)并下定金時(shí)，利用銷(xiāo)控對(duì)答來(lái)告訴現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理。
2. 恭喜客戶(hù)
3. 視具體情況，收取客戶(hù)小定金或大定金。并告訴客戶(hù)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為約束。
4. 詳盡解釋定單填寫(xiě)的各項(xiàng)條款和內(nèi)容：總價(jià)款欄內(nèi)填寫(xiě)房屋銷(xiāo)售的表價(jià);定金欄內(nèi)填寫(xiě)實(shí)收金額，若所收的定金為票據(jù)時(shí)，填寫(xiě)票據(jù)的詳細(xì)資料;若是小定金，與客戶(hù)約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額填寫(xiě)與定單上;與客戶(hù)約定簽約的日期與簽約的金額，填寫(xiě)于定單上;折扣金額及付款方式，或其他附加條件于空白處注明;其他內(nèi)容依定單的格式如實(shí)填寫(xiě)。
5. 收取定金，請(qǐng)客戶(hù)、經(jīng)辦銷(xiāo)售人、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。
6. 填寫(xiě)完定單，將定單連同定金送交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理點(diǎn)收備案。
7. 將定單第一聯(lián)(客戶(hù)聯(lián))交客戶(hù)收妥，并告訴客戶(hù)于補(bǔ)足或簽約時(shí)將定單帶來(lái)。
8. 確定定金補(bǔ)足日或簽約日，并詳細(xì)告訴客戶(hù)各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類(lèi)證件。
9. 再次恭喜客戶(hù)。
10. 送客至大門(mén)外。
二、 注意事項(xiàng)
1. 與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和其他銷(xiāo)售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場(chǎng)氣氛。
2. 正式定單的格式一般為一式四聯(lián)：客戶(hù)聯(lián)、公司聯(lián)、工地聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)。(注意各聯(lián)各自應(yīng)該所被持對(duì)象)
3. 當(dāng)客戶(hù)對(duì)某套單元稍有興趣或決定購(gòu)買(mǎi)但未帶足足夠的金額時(shí)，鼓勵(lì)客戶(hù)支付小定金時(shí)，鼓勵(lì)客戶(hù)支付小定金是一個(gè)行之有效的辦法。
4. 小定金金額不在于多，三四百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶(hù)牽掛我們的樓盤(pán)。
5. 小定金保留日期一般以三天為限，時(shí)間長(zhǎng)短和是否退還，可視銷(xiāo)售狀況自行掌握。
6. 定金(大定金)為合約的一部分，若雙方任一方無(wú)故悔約，都將以原定金金額予以賠償。
7. 定金收取金額的下限為1萬(wàn)元。原則上定金金額多多益善，以確保客戶(hù)最終簽約成交。
8. 定金保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握。
9. 小定金和大定金與合同簽約之間的間隔盡可能的短，以防各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。
10. 折扣或其他附加條件，應(yīng)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理同意備案。
11. 定單填寫(xiě)完后，再仔細(xì)檢查戶(hù)別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。
第九節(jié) 定金補(bǔ)足
一、 基本動(dòng)作
1. 定金欄內(nèi)填寫(xiě)實(shí)收補(bǔ)足金額。
2. 將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉。
3. 再次確定簽約時(shí)期，將簽約時(shí)期和簽約金額填寫(xiě)與定單上。
4. 若重新開(kāi)定單，大定金定單依據(jù)小定金定單的內(nèi)容來(lái)填寫(xiě)。
5. 詳細(xì)告訴客戶(hù)簽約日的各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類(lèi)證件。
6. 恭喜客戶(hù)，送至大門(mén)處。
二、 注意事項(xiàng)
1. 在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶(hù)聯(lián)系，確定日期并作好準(zhǔn)備。
2. 填寫(xiě)完后，再次檢查戶(hù)別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。
3. 將詳盡情況向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理匯報(bào)備案。
第十節(jié) 換房
一、 基本動(dòng)作
1. 定購(gòu)房屋欄內(nèi)，填寫(xiě)換房后的戶(hù)型、面積、總價(jià)。
2. 應(yīng)補(bǔ)金額及簽約金，若有變化，以換房后的戶(hù)型、面積為主。
3. 于空白處注明哪一戶(hù)換到哪一戶(hù)。
二、 注意事項(xiàng)
1. 填寫(xiě)完畢后。再次檢查戶(hù)別、面積、總價(jià)、定金、簽約日等是否正確。
2. 將原定單收回。
第十一節(jié) 簽訂合約
一、 基本動(dòng)作
1. 恭喜客戶(hù)選擇我們的房屋。
2. 驗(yàn)證身份證原件，審核其購(gòu)戶(hù)資格。
3. 出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的使用條款：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所;房地產(chǎn)的位置、面積、四周范圍;土地所有權(quán)性質(zhì);土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì);房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;房地產(chǎn)裝修的價(jià)格、支付方式和期限、房地產(chǎn)支付日期、違約責(zé)任;爭(zhēng)議的解決方式。
4. 與客戶(hù)商討并確定所有的內(nèi)容，再職權(quán)范圍內(nèi)做適當(dāng)讓步。
5. 簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。
6. 將定單收回，交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理備案。
7. 幫助客戶(hù)辦理登記備案和銀行貸款事宜。
8. 登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交客戶(hù)。
9. 恭喜客戶(hù)，送客戶(hù)至大門(mén)外。
二、 注意事項(xiàng)
1. 示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。
2. 事先分析簽約可能發(fā)生的問(wèn)題，向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理報(bào)告，研究解決的辦法。
3. 簽約時(shí)，如客戶(hù)有問(wèn)題無(wú)法說(shuō)服，匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理或更高一極主管。
4. 簽合同最好由購(gòu)房戶(hù)自己填寫(xiě)具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。
5. 由他人代理簽約，戶(hù)主給予代理人的委托書(shū)最好經(jīng)過(guò)公證。
6. 解釋合同條款時(shí)，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶(hù)的立場(chǎng)，讓其有認(rèn)同感。
7. 簽約后的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案。
8. 牢記：登記備案后，買(mǎi)賣(mài)才算正式成交。
9. 簽約后的客戶(hù)，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問(wèn)題并讓其介紹客戶(hù)。
10. 客戶(hù)的問(wèn)題無(wú)法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶(hù)先請(qǐng)回，另約時(shí)間，以時(shí)間換取雙方的折讓。
11. 及時(shí)檢查簽約情況，若有問(wèn)題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。
第十二節(jié) 退房
一、 基本動(dòng)作
1. 分析現(xiàn)場(chǎng)退房原因，明確是否可以退房。
2. 報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理或更高一級(jí)主管確認(rèn)，決定退房。
3. 結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)。
4. 將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?/p>
5. 生意不在情誼在，送客送至大門(mén)外。
二、 注意事項(xiàng)
1. 有關(guān)資金轉(zhuǎn)移事項(xiàng)，均須由雙方當(dāng)時(shí)人簽名確定。
2. 若有爭(zhēng)議無(wú)法解決，可申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。
第十三節(jié) 提供超值服務(wù)的表現(xiàn)形式
超值服務(wù)的表現(xiàn)可能包括以下一種或幾種方式：
1. 站在顧客立場(chǎng)上，給顧客提供咨詢(xún)服務(wù);
2. 為顧客提供其所需要的信息;
3. 注重感情投資，逢年過(guò)節(jié)寄卡片、贈(zèng)送小禮品等;
4. 主動(dòng)向顧客尋求信息反饋并提供所需的服務(wù);
5. 實(shí)實(shí)在在地替顧客做一些延伸服務(wù)，使顧客不又自主地體會(huì)所接受服務(wù)的“超值”;
6. 在業(yè)務(wù)和道德允許的范圍內(nèi)，為顧客提供一些辦理私人事務(wù)的方便。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售方法二：
房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須具有的能力
1.忍耐力
忍耐是最不容易做到的，做過(guò)銷(xiāo)售的人都知道，剛開(kāi)始一個(gè)客戶(hù)沒(méi)有的時(shí)候你要忍耐。曾看到過(guò)很多剛踏入銷(xiāo)售行業(yè)的人半途而廢都是不能堅(jiān)持的結(jié)果，可能你需要忍耐一個(gè)月、半年甚至一年才開(kāi)始積累到一些客戶(hù)，你的業(yè)績(jī)和收入才能相應(yīng)的提高，因此如果你是機(jī)會(huì)主義者千萬(wàn)不要去做銷(xiāo)售。
在銷(xiāo)售過(guò)程中仍然需要忍耐。和客戶(hù)約好的時(shí)間，你準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，可是客戶(hù)臨時(shí)有事或者正在開(kāi)會(huì)，你應(yīng)該如何?忍耐，不然你必定失去這個(gè)客戶(hù)。早年前我也做過(guò)敲門(mén)銷(xiāo)售，一棟29層的樓，每層8戶(hù)人家，從下“掃”上去，見(jiàn)門(mén)就敲，結(jié)果是20%的人對(duì)你的敲門(mén)極端反感，門(mén)沒(méi)開(kāi)就要你“滾”;40%的人不是很耐煩，開(kāi)門(mén)告訴你“快走”;30%的人反應(yīng)平淡，說(shuō)“我不需要”，只有10%人能夠有耐心聽(tīng)你介紹完你的產(chǎn)品，而且還不一定購(gòu)買(mǎi)。沒(méi)有忍耐力做的下去嗎?
2.自控力
很多時(shí)候銷(xiāo)售人員是單兵作戰(zhàn)的.，銷(xiāo)售人員每天要去開(kāi)發(fā)客戶(hù)等，這些都不可能完全在領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督下進(jìn)行，企業(yè)唯一的控制方式就是工作日?qǐng)?bào)表，以及每天開(kāi)會(huì)匯報(bào)個(gè)人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠(yuǎn)的客戶(hù)那里，路上可以休息;本來(lái)半小時(shí)談完，結(jié)果謊稱(chēng)談了三小時(shí)等等，這種方式除了損害企業(yè)的利益，更重要的也是阻礙自身的發(fā)展。
3.溝通力
溝通是銷(xiāo)售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是準(zhǔn)確的采集對(duì)方信息，了解對(duì)方真正意圖，同時(shí)將自身信息也準(zhǔn)確傳達(dá)給對(duì)方，二是通過(guò)恰當(dāng)?shù)慕涣鞣绞?例如語(yǔ)氣、語(yǔ)調(diào)、表情、神態(tài)、說(shuō)話(huà)方式等)使得談話(huà)雙方容易達(dá)成共識(shí)。
4.觀察力
觀察不是簡(jiǎn)單的看看，很多銷(xiāo)售人員的第一堂課就是學(xué)會(huì)“看”市場(chǎng)，這個(gè)看不是隨意的瀏覽，而是用專(zhuān)業(yè)的眼光和知識(shí)去細(xì)心的觀察，通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)重要的信息。例如到賣(mài)場(chǎng)逛逛一般人可能知道什么產(chǎn)品在促銷(xiāo)，什么產(chǎn)品多少錢(qián)，而專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人員可以觀察出更多信息。
你有沒(méi)有注意到別人賣(mài)的好的產(chǎn)品是因?yàn)槭裁?價(jià)格、贈(zèng)品、包裝……用的什么贈(zèng)品?什么材料?怎么制作的?包裝做得很好，好在哪?顏色、造型、材質(zhì)、可以有別的用途(比如食品的包裝，用完了可以當(dāng)罐子)。競(jìng)爭(zhēng)品牌又有哪些促銷(xiāo)活動(dòng)?具體的時(shí)間段?活動(dòng)的具體形式，有哪些參與方式?賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個(gè)廠家，是否對(duì)我們有潛在的威脅?它的主要產(chǎn)品和價(jià)格定位如何?……太多的信息需要你仔細(xì)的觀察，很多銷(xiāo)售人員在對(duì)其培訓(xùn)了很久以后，要他去“看”市場(chǎng)，仍然不能得到有用的信息，那我只能說(shuō)，你不適合銷(xiāo)售這個(gè)工作。
銷(xiāo)售人員也是每個(gè)企業(yè)的信息反饋員，通過(guò)觀察獲取大量準(zhǔn)確的信息反饋是銷(xiāo)售人員的一大職責(zé)。
5.分析力
分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結(jié)論�？簇浖艿漠a(chǎn)品分布你能分析出什么?放在最好的陳列位置上的要么就是銷(xiāo)售最好的品種，要么就是該廠家此時(shí)的主推產(chǎn)品;通過(guò)生產(chǎn)日期進(jìn)行分析，生產(chǎn)日期越近說(shuō)明該產(chǎn)品的銷(xiāo)售與流轉(zhuǎn)越正常，生產(chǎn)日期過(guò)久說(shuō)明該產(chǎn)品屬于滯銷(xiāo)狀態(tài);通過(guò)價(jià)格進(jìn)行分析，價(jià)格較以前下調(diào)幅度較大說(shuō)明該產(chǎn)品受到競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的壓力過(guò)大，銷(xiāo)售狀況不理想，價(jià)格上浮較大，該產(chǎn)品的原材料市場(chǎng)整體價(jià)格上揚(yáng)，導(dǎo)致產(chǎn)品成本驟增，或者該產(chǎn)品市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這些間接信息必須通過(guò)慎密的分析才能得到。
同樣在與客戶(hù)的談判當(dāng)中你是從對(duì)方言談舉止流露出的信息分析對(duì)方的“底牌”和心態(tài)，例如進(jìn)場(chǎng)談判，買(mǎi)手給你報(bào)了個(gè)價(jià)，作為銷(xiāo)售人員肯定不是一口答應(yīng)，分析對(duì)方說(shuō)話(huà)的神情語(yǔ)調(diào)，用話(huà)語(yǔ)刺探，然后分析出是否有壓低價(jià)格的可能，空間幅度多大等。
6.執(zhí)行力
執(zhí)行能力體現(xiàn)的是銷(xiāo)售人員的綜合素質(zhì)，更是一種不達(dá)目標(biāo)不罷休的精神。銷(xiāo)售人員在執(zhí)行計(jì)劃時(shí)常常會(huì)遇到困難，這時(shí)你如果只會(huì)說(shuō)“經(jīng)理這個(gè)事太難了，做不了”。那么你的領(lǐng)導(dǎo)也只能說(shuō)“好，那我找能夠完成的人來(lái)做”。沒(méi)有困難的事情稱(chēng)不上是任務(wù)，人人都可以完成的事也體現(xiàn)不出你的價(jià)值。
某市有家大型連鎖A賣(mài)場(chǎng)，A賣(mài)場(chǎng)在全市有十幾個(gè)賣(mài)場(chǎng)，對(duì)于占領(lǐng)該市的終端市場(chǎng)極為重要，B公司決定讓銷(xiāo)售人員張某搞定這件事，在張某接手前已經(jīng)有幾個(gè)優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員敗下陣來(lái)，原因是該賣(mài)場(chǎng)在當(dāng)?shù)厥橇闶蹣I(yè)老大，所以一向霸道，沒(méi)有熟人關(guān)系進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用開(kāi)價(jià)很高，而且不給還價(jià)的機(jī)會(huì)。但公司要求在“合理”的費(fèi)用下進(jìn)場(chǎng)，如何把這個(gè)命令執(zhí)行下去?張某接到任務(wù)寢食難安，如果該任務(wù)完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務(wù)公司同樣會(huì)覺(jué)得他“能力不夠，無(wú)法執(zhí)行公司的計(jì)劃”。接下來(lái)，張某去拜訪A賣(mài)場(chǎng)的采購(gòu)經(jīng)理黃某幾次，等了很長(zhǎng)時(shí)間連面都沒(méi)見(jiàn)到，他知道這是對(duì)方故意不給他任何壓價(jià)的機(jī)會(huì)，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時(shí)轉(zhuǎn)而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個(gè)做保險(xiǎn)的朋友以推銷(xiāo)保險(xiǎn)為由主動(dòng)認(rèn)識(shí)黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認(rèn)識(shí)，然后通過(guò)給小孩子買(mǎi)禮物等手段拉近距離，時(shí)機(jī)成熟后才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最后張某順利完成任務(wù)。
這種例子在銷(xiāo)售工作中并不少見(jiàn)。因此執(zhí)行不是要銷(xiāo)售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達(dá)到結(jié)果。結(jié)果才是你的領(lǐng)導(dǎo)們最關(guān)心的，也是你能力的體現(xiàn)。
7.學(xué)習(xí)力
作為銷(xiāo)售人員所需要接觸的知識(shí)甚為廣泛，從營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)到財(cái)務(wù)、管理以及相關(guān)行業(yè)知識(shí)等等，可以說(shuō)銷(xiāo)售絕對(duì)是“綜合素質(zhì)”的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)如此多的知識(shí)和信息沒(méi)有極強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力是無(wú)法參與競(jìng)爭(zhēng)的。僅以銷(xiāo)售技巧為例，從引導(dǎo)式銷(xiāo)售到傾聽(tīng)式銷(xiāo)售，繼而提問(wèn)式銷(xiāo)售直至顧問(wèn)式銷(xiāo)售……銷(xiāo)售技巧不斷變化翻新，作為優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員只有掌握各種銷(xiāo)售技巧才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。當(dāng)然銷(xiāo)售人員需要學(xué)習(xí)的遠(yuǎn)不止銷(xiāo)售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力，因此沒(méi)有良好的學(xué)習(xí)能力，在速度決定勝負(fù)、速度決定前途的今天勢(shì)必會(huì)被淘汰。
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