試論業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位

如何為業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位是多年來長期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個懸而未決的重大核心問題，準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會議上，國家建設(shè)部宋春華副部長就已經(jīng)尖銳地提出來，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士為之進(jìn)行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒有尋求到一個解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位問題的根本良方。之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟(jì)管理的理論中探索和推敲；卻恰恰忽視了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進(jìn)行追尋和探索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士一頭霧水，不知所措，處于一個既感到定位問題很重要，又無可奈何的尷尬局面，找不到一個根本的出路來。本文試圖從法律的層面上，從一個全新的視角出發(fā)，通過對我國民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從而依法準(zhǔn)確合理地確立業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人的法律地位，以徹底解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題。

　　在物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司是構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢？從全國人大立法機(jī)關(guān)正在起草和審議的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中所設(shè)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度來看，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，很明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。但這個法律制度并沒有直接對業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司進(jìn)行明確的法律定位，而設(shè)定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人這兩個法律地位。那么，對于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司究竟誰擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位？誰又擁有區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位？我們必須對此有一個清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地定位，因?yàn)檫@直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權(quán)利與義務(wù)，關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國民法對管理人的立法原意進(jìn)行如下的探討和剖析。

　　管理人這個詞語的法律概念最早是出現(xiàn)在我國民法通則之中的。《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”這條法律將建筑物致害的責(zé)任主體確定為“所有人或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。由于這條法律確立了管理人責(zé)任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明確了我國民法對管理人的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位，才能依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　對于這種建筑物致害的責(zé)任主體，各國的見解是不同的。大多數(shù)大陸法系國家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責(zé)任主體。例如，《法國民法典》第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔(dān)責(zé)任。此外，比利時、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國家均采用此立法例。而且，這些國家在規(guī)定所有人對受害人直接承擔(dān)責(zé)任的同時，還賦予所有人對其他對于損害的發(fā)生有過錯的人的追償權(quán)。這種立法例的根據(jù)是，受害人通常無從發(fā)現(xiàn)和弄清事實(shí)上究竟是誰對于建筑物的失修或建造瑕疵負(fù)有過錯，因此允許受害人直接對所有人起訴是公平合理的。

　　德國、日本、意大利等少數(shù)大陸法系國家規(guī)定了建筑物致害的多元責(zé)任主體。依據(jù)《德國民法典》第八百三十六至八百三十八條的規(guī)定，建筑物倒塌致害的責(zé)任主體有以下四類：1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人；2.前自主占有人，即倒塌或剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內(nèi)發(fā)生者由前占有人負(fù)責(zé)；3.建筑物占有人，即因行使某項(xiàng)權(quán)利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負(fù)責(zé)；4.建筑物保養(yǎng)義務(wù)人，即為占有人承擔(dān)保養(yǎng)建筑物或與土地相聯(lián)的工作物，或由于自己享有用益權(quán)而應(yīng)保養(yǎng)建筑物或工作物的人，與占有人負(fù)相同的責(zé)任。依據(jù)日本民法第七百一十七條規(guī)定，工作物致害的責(zé)任主體原則上是占有人，但占有人對于防止損害發(fā)生已盡到必要注意時，則例外地由所有人負(fù)賠償責(zé)任。不論所有人還是占有人負(fù)責(zé)，其承擔(dān)責(zé)任后均可對實(shí)際引起損害的責(zé)任人行使追償權(quán)。依據(jù)意大利民法，原則上只有所有人是責(zé)任主體，但當(dāng)?shù)顾�致害發(fā)生在用益權(quán)人的占有期間時，則由所有人與占有人負(fù)連帶責(zé)任。

　　在英美法，建筑物致害責(zé)任主體原則上是占有人。根據(jù)是占有人直接地控制和監(jiān)管著建筑物，因此，也有義務(wù)承擔(dān)建筑物致害的責(zé)任。美國侵權(quán)法在建筑物致害方面的責(zé)任主要與財(cái)產(chǎn)的占有和控制相聯(lián)系，而與所有權(quán)沒有什么關(guān)系。也就是說，占有和控制決定責(zé)任，誰占有和控制著房屋，誰就有責(zé)任將其管好。但也有例外：1.享有終身產(chǎn)權(quán)的人（相當(dāng)于大陸法系上的用益權(quán)人）對其享有終身產(chǎn)權(quán)的建筑物致害承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)橥ǔＧ闆r下這些建筑物由他占有著；2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對房屋的倒塌不再負(fù)責(zé)任，但當(dāng)其另有約定或出賣人有欺詐行為時則由出賣人負(fù)責(zé)。

　　從各國對建筑物致害責(zé)任主體的法律規(guī)定，可以明確確定建筑物致害責(zé)任主體，應(yīng)該是：1.建筑物的所有人；2.建筑物的占有人；3.建筑物保養(yǎng)義務(wù)人。

　　我國民法在對建筑物致害的責(zé)任主體的立法中，借鑒了國外立法的成熟經(jīng)驗(yàn)，采取了法國式的立法體例，實(shí)行了單一制的責(zé)任主體制度。在《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條中規(guī)定，建筑物及其他設(shè)施造成損害的責(zé)任主體是“所有人或管理人”。盡管我國民法的這條法律規(guī)定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實(shí)質(zhì)仍然是屬于“所有人”的單一制責(zé)任主體。

　　我國民法規(guī)定的所有人指對建筑物或其他設(shè)施享有占有、使用、收益和處分權(quán)的人。損害發(fā)生時不管所有人是否直接現(xiàn)實(shí)地占有建筑物或其他設(shè)施。也不管其成為所有人的時間長短，均不妨礙由所有人承擔(dān)責(zé)任。即使損害發(fā)生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實(shí)際占有所有物，但仍由所有人承擔(dān)責(zé)任。

　　我國民法在建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權(quán)的人。管理人是

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