最新關(guān)于大專物業(yè)管理的畢業(yè)論文范文

　　導(dǎo)語：畢業(yè)論文在進(jìn)行編寫的過程中，需要經(jīng)過開題報(bào)告、論文編寫、論文上交評(píng)定、論文答辯以及論文評(píng)分五個(gè)過程。下面小編整理了最新關(guān)于大專物業(yè)管理的畢業(yè)論文范文，歡迎參考借鑒！

　　摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，人民對(duì)于美好生活的要求也不斷提升。物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)社會(huì)和諧方面具有重要作用，物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品特性一定程度上需要政府介入。政府具有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加強(qiáng)市場監(jiān)管、進(jìn)行社會(huì)服務(wù)、提供公共服務(wù)的職能，推動(dòng)政府和社區(qū)共同合作參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)能夠有效解決當(dāng)前物業(yè)服務(wù)中存在的問題，提高物業(yè)服務(wù)水平，從而為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　關(guān)鍵詞：政社合作；物業(yè)服務(wù)；路徑；

　　物業(yè)服務(wù)是一種具有代表性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，單獨(dú)的市場機(jī)制不利于物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，因此需要政府與市場的共同協(xié)作，制定科學(xué)的供給制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管，從而提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，豐富服務(wù)的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)不同部門之間的協(xié)調(diào)。現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量較多，但是大部分的企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營效益不高。在物業(yè)服務(wù)過程中，無論是與行業(yè)的關(guān)系還是與業(yè)主的關(guān)系都存在一定的矛盾，企業(yè)服務(wù)時(shí)職責(zé)不明，崗位之間的界定也有所欠缺，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中不斷出現(xiàn)矛盾與糾紛。造成我國物業(yè)服務(wù)問題現(xiàn)狀的因素較多，首先物業(yè)服務(wù)偏向于公益性的特征，其次現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺少規(guī)范的管理機(jī)制，整體服務(wù)水平不高，最后業(yè)主本身也是重要的影響因素。本文從政府與社會(huì)合作的角度，探究我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的問題及原因。

　　1文獻(xiàn)綜述

　　目前，很多學(xué)者對(duì)政府參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了研究。重點(diǎn)分析政府在社區(qū)物業(yè)服務(wù)中的作用，認(rèn)為政府相關(guān)部門要能夠完善法律法規(guī)，發(fā)揮行政監(jiān)管的作用。同時(shí)，中央政府、地方政府以及相關(guān)部門的物業(yè)服務(wù)主管機(jī)構(gòu)要能夠發(fā)揮職能作用。在城市住宅區(qū)域的物業(yè)服務(wù)中，政府應(yīng)該占主導(dǎo)地位，合理劃分權(quán)利并且下放到具體機(jī)構(gòu)，從而提升資源的使用效果，推動(dòng)政府角色的轉(zhuǎn)變，從政府主導(dǎo)變成有限政府，最終轉(zhuǎn)變成有效政府。政府主管部門要能夠不斷優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，推動(dòng)法規(guī)、制度的構(gòu)建，注重市場管理與監(jiān)督。

　　政府在物業(yè)服務(wù)中要能夠起到管理與協(xié)調(diào)的作用，借助于法律制度提升政府和行業(yè)的管理質(zhì)量，行業(yè)還要能夠加強(qiáng)企業(yè)的指導(dǎo)，發(fā)揮行業(yè)對(duì)企業(yè)與市場的監(jiān)管作用，構(gòu)建良好的物業(yè)服務(wù)行業(yè)與市場氛圍。通過對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)文獻(xiàn)資料的整理與查閱，能夠?yàn)槲覈�保障性住房物業(yè)服務(wù)提供參考，同時(shí)能夠?yàn)榻鉀Q物業(yè)服務(wù)中的問題提供重要的參考依據(jù)。

　　在我國物業(yè)服務(wù)的實(shí)際操作中，仍然存在較多的問題，在此背景下，政府如何介入物業(yè)服務(wù)中至關(guān)重要，直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。本文從“政社合作”角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)服務(wù)與政府職能的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，同時(shí)從物業(yè)服務(wù)市場的建設(shè)、社區(qū)的自治、社區(qū)公共服務(wù)出發(fā)，提出政府有限度地介入到社區(qū)物業(yè)服務(wù)的策略。

　　2政社合作視閾下物業(yè)服務(wù)發(fā)展困境及原因

　　2.1政府缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的制度供給

　　我國目前出臺(tái)的有關(guān)物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)主要為《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物權(quán)法》等，地方政府根據(jù)中央的文件配套頒布了各個(gè)地方的物業(yè)管理辦法等規(guī)章制度。但在實(shí)際管理中，由于相關(guān)法律法規(guī)缺少詳盡的措施，執(zhí)行力度不足。首先，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)制度。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)通過業(yè)主會(huì)議的方式選取出業(yè)主委員會(huì)。但通過分析《物業(yè)管理?xiàng)l例》可知，其中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主權(quán)利的內(nèi)容非常有限，沒有對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行強(qiáng)制性的規(guī)定，因此在社區(qū)中包括房產(chǎn)與附屬設(shè)施、公共設(shè)施的財(cái)產(chǎn)權(quán)利代表缺失與缺位。與此同時(shí)，分析自治組織與政府職能部門之間的聯(lián)系不難發(fā)現(xiàn)，政府部門以及自治組織的管理結(jié)構(gòu)零散，常常出現(xiàn)政府職能部門重復(fù)審批、多部門重復(fù)管理以及管理凌亂等問題，進(jìn)而造成業(yè)主委員會(huì)難以代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

　　另外，由于行政部門與住宅社區(qū)所屬人民政府之間根據(jù)職責(zé)進(jìn)行分工合作，共同擔(dān)負(fù)住宅社區(qū)服務(wù)中的指導(dǎo)與監(jiān)督工作。但由于相關(guān)法律法規(guī)中未能明確各個(gè)部門的職責(zé)以及不同部門之間的協(xié)作關(guān)系，導(dǎo)致多部門之間職責(zé)重復(fù)或者缺失，執(zhí)法中容易受到執(zhí)法人員的主觀思維影響。其次，有關(guān)市場準(zhǔn)入的政策制度。在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，市場中企業(yè)很少通過規(guī)范化的市場競爭獲取物業(yè)服務(wù)的條件，由于政府把控價(jià)格，導(dǎo)致行業(yè)中的市場競爭較弱。由于缺少政府對(duì)物業(yè)服務(wù)市場的科學(xué)管理，加上物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)制度不嚴(yán)格等因素，最終形成了市場混亂、競爭不強(qiáng)的局面。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)大多屬于同一家企業(yè)，項(xiàng)目的開發(fā)與物業(yè)服務(wù)未能夠明確區(qū)分，不利于物業(yè)服務(wù)市場的公平化競爭，同時(shí)還發(fā)生了各樣的問題。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中未能按照承諾提供園區(qū)設(shè)施、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、產(chǎn)權(quán)存在問題、水電煤氣供應(yīng)等問題�；蛘哒f開發(fā)商借助于信息不對(duì)稱的優(yōu)勢隱瞞問題，運(yùn)用其強(qiáng)勢性的地位，逼迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受存在問題的物業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)而將房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)過程中，將生產(chǎn)與銷售環(huán)節(jié)中的糾紛轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)中物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，本應(yīng)由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)的成本轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)中，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利遭到侵犯，同時(shí)還損害了物業(yè)企業(yè)的利益。最后，有關(guān)物業(yè)權(quán)。

　　物業(yè)服務(wù)中，與物業(yè)關(guān)系最為密切的是“物權(quán)”。經(jīng)濟(jì)水平在提升，人們的生活質(zhì)量也在提升，業(yè)主在傳統(tǒng)的需求基礎(chǔ)上，還增加了商業(yè)性、娛樂性等方方面面的需求，業(yè)主是建筑物所有權(quán)的權(quán)利主體，同樣也是物業(yè)服務(wù)中最為關(guān)鍵性的主體。但是，在物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主權(quán)利沒有得到充分的體現(xiàn)，越來越多的學(xué)者專家提出物業(yè)服務(wù)應(yīng)該要尊重和保護(hù)業(yè)主的所有權(quán)。

　　2.2政府缺少對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的系統(tǒng)化管理

　　現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)行政管理部門缺乏系統(tǒng)化組織結(jié)構(gòu)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，我國物業(yè)服務(wù)的歸口管理單位級(jí)別整體較低，在社區(qū)物業(yè)中未能夠發(fā)揮出協(xié)調(diào)與管理的職能作用。根據(jù)我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的第3條內(nèi)容可知，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該對(duì)社區(qū)管理的歸口管理負(fù)責(zé)。但在實(shí)際操作中，物業(yè)管理科中通常會(huì)設(shè)置少數(shù)幾個(gè)崗位，主要完成物業(yè)服務(wù)行業(yè)的日常行政管理，但他們不能夠構(gòu)建滿足合作、溝通、問題解決需求的平臺(tái)。

　　其次，物業(yè)服務(wù)中各個(gè)分管行政部門缺乏明確的職責(zé)劃分，同樣在《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的第3條中，規(guī)定了政府相關(guān)行政主管部門與社區(qū)所屬人民政府之間要能夠明確各部門的職責(zé)，并且要完成物業(yè)服務(wù)中指導(dǎo)工作、監(jiān)督工作等工作。這條規(guī)定中，由于未能夠進(jìn)一步的細(xì)分和明確，各個(gè)行政管理部門之間可能出現(xiàn)搶奪權(quán)益、推卸責(zé)任等問題。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺乏較高的系統(tǒng)化的行政管理部門，政府在物業(yè)服務(wù)中的指導(dǎo)與監(jiān)督職能難以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)街道辦事處未能做到對(duì)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督。由于社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)很少與街道辦事處溝通，當(dāng)街道辦事處傳達(dá)政府的指示和監(jiān)督要求時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常以敷衍的態(tài)度蒙混過關(guān)。

　　2.3政府限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場價(jià)格

　　目前，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場價(jià)格仍然沿用政府的定價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物價(jià)管理部門核準(zhǔn)、備案，市場中僅有少數(shù)企業(yè)通過降低價(jià)格的方式進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場。結(jié)合我國物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況，政府制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能夠滿足眾多業(yè)主的要求，但從市場角度來看，政府規(guī)定價(jià)格必將引起市場中供給的不平衡。

　　基于市場角度的物業(yè)服務(wù)供給關(guān)系分析可知，城市中多數(shù)住宅區(qū)對(duì)于物業(yè)服務(wù)仍然處于需求的狀態(tài)，與此同時(shí)，政府在制定和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，主要從政府行政角度出發(fā)的，也就是政府需要充分考慮傳統(tǒng)住房制度條件下的福利負(fù)擔(dān)和物業(yè)服務(wù)初期，住宅居民的想法和經(jīng)濟(jì)承受力�；�于此，政府制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必然較低，這一現(xiàn)象影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，為了適應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展趨勢，政府在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)該充分考慮到市場的作用，并且在未來發(fā)展中，市場決定價(jià)格終將取代政府定價(jià)。

　　2.4政府缺乏同物業(yè)服務(wù)主體的協(xié)調(diào)

　　與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的物業(yè)服務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，在發(fā)展中出現(xiàn)了各種各樣的問題，同時(shí)出現(xiàn)了利益體之間的矛盾，不同城市之間的物業(yè)服務(wù)水平差異較大，物業(yè)服務(wù)模式還在不斷優(yōu)化中。基于上述分析，政府要能夠發(fā)揮職能作用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)、扶持與協(xié)調(diào)。

　　首先，政府缺乏強(qiáng)有力的扶持力度。在政府與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)發(fā)揮著橋梁的作用，其主要成員包括相關(guān)理論研究學(xué)者、物業(yè)服務(wù)的參與者、與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的專家等。在我國的一二線城市中，均成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì)，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展中，物業(yè)管理協(xié)會(huì)有著重要的影響意義，它滿足了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府有關(guān)部門的多樣化需求，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通構(gòu)建了平臺(tái)，有效的對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范，減少了物業(yè)矛盾數(shù)量，同時(shí)也解決了物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的各類問題。但我國現(xiàn)有的物業(yè)管理協(xié)會(huì)缺乏強(qiáng)大的獨(dú)立發(fā)展能力以及強(qiáng)大的自律性，同時(shí)協(xié)會(huì)的自律性是現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展中的首要條件，因此政府要能夠給予物業(yè)管理協(xié)會(huì)更多的權(quán)益與發(fā)展空間，滿足協(xié)會(huì)對(duì)人力、財(cái)力、物力以及政策等多方面的需求。其次，政府未能協(xié)調(diào)好與相關(guān)公共事業(yè)單位的關(guān)系。

　　目前，我國一大部分城市的供水、供電、供熱、供氣等公共事業(yè)單位的做法不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，他們采取由小區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，而不是直接向用戶收取費(fèi)用。在收費(fèi)中，相關(guān)公共事業(yè)單位并沒有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)付出的勞動(dòng)力與時(shí)間成本，與此同時(shí)，由于水電氣等總表與分表之間存在一定的差額，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)將兩者間的差額以分?jǐn)偟姆绞较蛴脩羰杖�，而用戶卻不認(rèn)可差額的分?jǐn)�，反而認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在賺取差額。另外，部分城市的水、電、燃?xì)�、供暖等公共事業(yè)單位只負(fù)責(zé)收取費(fèi)用，而相關(guān)設(shè)備的維護(hù)與維修的責(zé)任卻拒不承擔(dān)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作阻力較大。當(dāng)發(fā)生此類現(xiàn)象時(shí)，政府職能部門應(yīng)該發(fā)揮出監(jiān)督與協(xié)調(diào)的作用，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的開展。

　　2.5政府缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)主體的引導(dǎo)

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)中由于組織結(jié)構(gòu)不完善，物業(yè)服務(wù)中缺乏主體意識(shí)，導(dǎo)致了物業(yè)與業(yè)主之間矛盾頻發(fā)，政府的職能也未能夠得到有效發(fā)揮。首先，在物業(yè)服務(wù)中，政府未能給予社會(huì)民間組織大力支持與扶持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是與普通大眾事先溝通的第一線組織，他們?cè)诮涣髦心軌颢@取一手資料，能夠了解到大眾對(duì)于公共服務(wù)的需要，而政府職能的重要一點(diǎn)就是滿足公共的利益。其次，政府缺乏強(qiáng)烈的管理意識(shí)，因此物業(yè)服務(wù)中主體缺失。政府代表著公共權(quán)力，在物業(yè)服務(wù)中政府是具備法律作用的組織，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)威性、公信力較高，能夠發(fā)揮出監(jiān)督管理與指導(dǎo)的職能作用，既能夠約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為，還能夠協(xié)調(diào)各利益方的關(guān)系。政府在提供與管理公共服務(wù)過程中，更加著重于物業(yè)服務(wù)中的社會(huì)效益以及行政成本方面，因此在公共服務(wù)中，部分應(yīng)由政府提供的服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到社區(qū)或者物業(yè)方面，尤其是社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還要完成應(yīng)該由政府職能部門提供的服務(wù)，包括社區(qū)治安、社區(qū)宣傳等此類服務(wù)。政府應(yīng)立足于長遠(yuǎn)發(fā)展、整體發(fā)展思路，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的服務(wù)與監(jiān)督。

　　基于政府的管理角度分析，政府未能制定出完善的法律制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)的行為進(jìn)行保護(hù)與保障，同時(shí)由于政府定價(jià)制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場化發(fā)展，另外由于政府缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)與市場的監(jiān)督以及有效的指導(dǎo)，導(dǎo)致了上述問題的發(fā)生。因此，政府應(yīng)提升對(duì)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)與監(jiān)督，從而推動(dòng)我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，提升社區(qū)居民的生活水平。

　　3政社合作視閾下政府介入社區(qū)物業(yè)服務(wù)的路徑

　　長期以來，政府未能在社區(qū)物業(yè)服務(wù)中發(fā)揮指導(dǎo)與監(jiān)督的作用，因此社區(qū)在治理中出現(xiàn)了多種問題，物業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。在此背景下，政府要能夠正確定位角色，高效地發(fā)揮出行政職能。通過前文對(duì)物業(yè)服務(wù)以及政府職能發(fā)揮現(xiàn)狀的研究，本文在政社合作的視閾下，為構(gòu)建和諧社區(qū)，針對(duì)政府在物業(yè)服務(wù)中的職能提出以下建議。

　　3.1完善物業(yè)服務(wù)法規(guī)體系

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展離不開規(guī)范化的市場準(zhǔn)則，因此需要政府基于行業(yè)特征制定出完善的法律制度，同時(shí)要落實(shí)、執(zhí)行法律。目前，我國一些地區(qū)制定出部分地方性的法規(guī)，政府也出臺(tái)了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)，但是總體而言，未能夠形成一套體系的、完整的法律法規(guī)制度，少數(shù)規(guī)范性文件之間還有著矛盾，導(dǎo)致在實(shí)際管理中出現(xiàn)了無法可依、操作性較低的問題。關(guān)于我國物業(yè)服務(wù)方面的法律體系仍然表現(xiàn)出片面、零散等現(xiàn)象。為推動(dòng)我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，政府要結(jié)合上述情況完善物業(yè)服務(wù)體系。

　　首先，政府要能夠?qū)�業(yè)主委員會(huì)的選舉流程進(jìn)行規(guī)范。在我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》中未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉進(jìn)行明確規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的選舉也缺乏規(guī)范性。

　　因此，政府要能夠制定關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉的相關(guān)法律條文，在業(yè)主委員會(huì)的選舉中要能夠注重業(yè)主自治原則的運(yùn)用，既要約束業(yè)主委員會(huì)的行為，避免不合格、能力弱、素質(zhì)差的業(yè)主成為業(yè)主委員會(huì)成員，同時(shí)還要避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房地產(chǎn)開發(fā)公司成為業(yè)主委員會(huì)的操縱者。

　　其次，制定健全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入規(guī)則。從目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)來看，明顯存在著房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)的特征。在我國《中華人民共和國公司法》中未具體、明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)無產(chǎn)權(quán)關(guān)系的相關(guān)條款。為了從法律角度避免物業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的情況，《中華人民共和國公司法》中應(yīng)該要針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間明確規(guī)定兩者之間不得有任何產(chǎn)權(quán)關(guān)系。同時(shí)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，第24條規(guī)定應(yīng)該加以完善，明確要求建設(shè)單位要遵循房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)分離的原則，以招投標(biāo)的方式選擇具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　3.2提高對(duì)物業(yè)的系統(tǒng)化管理程度

　　我國物業(yè)的行政管理機(jī)構(gòu)缺乏系統(tǒng)化不足，而帶來的問題主要為物業(yè)服務(wù)歸口單位級(jí)別低、難以發(fā)揮協(xié)調(diào)與管理的政府職能作用。為構(gòu)建物業(yè)服務(wù)綜合管理部門，政府要先構(gòu)建多層次、多級(jí)別的物業(yè)服務(wù)體系，在市級(jí)、區(qū)級(jí)明確規(guī)定具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的政府部門，街道辦事處是政府的派出機(jī)構(gòu)，要能夠發(fā)揮出指導(dǎo)與監(jiān)督的職能作用，同時(shí)社區(qū)居委會(huì)作為非行政管理部門，要在業(yè)主委員的選舉和運(yùn)行中進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，提升和規(guī)范社區(qū)物業(yè)服務(wù)中自治組織行為的水平，降低與物業(yè)服務(wù)的糾紛發(fā)生率。另外，在對(duì)我國物業(yè)服務(wù)行政管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)中各個(gè)分管部門之間缺少協(xié)調(diào)，導(dǎo)致各部門職責(zé)權(quán)限不清楚，降低了其職能效用，因此，政府要能夠通過法律的形式，明確規(guī)定各部門之間的責(zé)任與權(quán)利。

　　3.3改善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與定價(jià)方式

　　物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、收取物業(yè)費(fèi)用以及業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的重要依據(jù)和考核的標(biāo)準(zhǔn)，政府要能夠結(jié)合我國物業(yè)水平與價(jià)格的現(xiàn)實(shí)情況，制定出關(guān)于普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且以此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、測算物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行約束和參考。與此同時(shí)，政府還要能夠結(jié)合物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合使用“菜單式”服務(wù)形式，以住宅小區(qū)為單位，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該取決于物業(yè)的環(huán)境設(shè)施與服務(wù)項(xiàng)目水平，業(yè)主可按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)類項(xiàng)目的水平選擇付費(fèi)享受服務(wù)。這一收費(fèi)方式更加的客觀、公正，同時(shí)在操作中提供了更多的便利性和選擇性。

　　3.4加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體的協(xié)調(diào)

　　首先，需要培養(yǎng)和選拔物業(yè)服務(wù)型人才。政府有關(guān)職能部門要通過多個(gè)方法培養(yǎng)和選拔優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人才。

　　一是，從發(fā)展物業(yè)服務(wù)教育而言，政府的建設(shè)主管部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該進(jìn)行探討合作，制定人才培養(yǎng)的計(jì)劃。在人才培養(yǎng)和選拔中，要能夠提供科研資金以及援助項(xiàng)目，完善物業(yè)服務(wù)學(xué)科的建設(shè)，成為具備高影響力的學(xué)科，通過高校以及科研機(jī)構(gòu)大力發(fā)展我國物業(yè)服務(wù)教育和人才儲(chǔ)備。

　　二是，構(gòu)建健全的物業(yè)管理師制度。物業(yè)服務(wù)具有公共性、公益性以及多樣性等特點(diǎn)，因此政府要明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的行業(yè)準(zhǔn)入準(zhǔn)則，采取物業(yè)管理師考試的方式，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)，最終提升物業(yè)服務(wù)的水平。

　　其次，政府需鼓勵(lì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的發(fā)展。政府在物業(yè)服務(wù)中要能夠有準(zhǔn)確的認(rèn)知，認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用，并且鼓勵(lì)協(xié)會(huì)的發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。政府相關(guān)部門不僅要能夠通過政策的方式明確物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用與地位，還要大力支持物業(yè)管理協(xié)會(huì)的各種活動(dòng)，同時(shí)在物業(yè)管理協(xié)會(huì)的辦公、人力資源等各方面給予關(guān)心和扶持，適當(dāng)?shù)卦鰪?qiáng)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的獨(dú)立自主能力，推動(dòng)協(xié)會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。最后，政府要對(duì)市政公共事業(yè)單位的行為進(jìn)行約束和規(guī)定。

　　公共事業(yè)單位作為政府提供公共產(chǎn)品與服務(wù)的供給機(jī)構(gòu)，其行為的規(guī)范與否之間關(guān)系到政府在物業(yè)服務(wù)中的形象與權(quán)威性。政府部門需加強(qiáng)對(duì)市政公共事業(yè)單位行為的規(guī)范和約束，既要明確其權(quán)利，還要明確其義務(wù)，當(dāng)公共事業(yè)單位要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用和簡單維護(hù)設(shè)施時(shí)，要付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)應(yīng)的費(fèi)用。

　　3.5加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體的引導(dǎo)

　　第一，政府要加強(qiáng)引導(dǎo)社區(qū)居民樹立正確的物業(yè)消費(fèi)理念。政府可通過與主流媒體、自媒體等合作，形成長期有效的溝通機(jī)制，向大眾宣傳物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律制度以及知識(shí)理論，在宣傳中還應(yīng)該發(fā)布一些正面的、積極的物業(yè)服務(wù)信息，引導(dǎo)大眾樹立正確的物業(yè)服務(wù)觀念。同時(shí)，政府要對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)市場進(jìn)行規(guī)范，對(duì)于物業(yè)服務(wù)中違法、違規(guī)行為要能夠加大懲處力度，預(yù)防物業(yè)服務(wù)公司的違法違規(guī)操作，轉(zhuǎn)變大眾對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的認(rèn)識(shí)。另外，政府要能夠積極運(yùn)用物業(yè)管理協(xié)會(huì)，對(duì)于管理協(xié)會(huì)中認(rèn)定的品牌公司和優(yōu)秀人物進(jìn)行表彰與鼓勵(lì)。

　　第二，政府要引導(dǎo)自治組織的公共流程。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)服務(wù)中重要的自治組織，它代表了業(yè)主的集體利益，是完成業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與政府、業(yè)主之間交流的重要渠道。因此，優(yōu)化業(yè)主委員會(huì)組織非常重要，可從3個(gè)方面來實(shí)施：

　　一是，制定完善的備案制度，創(chuàng)造支持性的法律與制度管理氛圍。業(yè)委會(huì)的合法性需要基于并落實(shí)備案制，業(yè)主的條件轉(zhuǎn)換成條件，需要業(yè)主們選舉產(chǎn)生委員，構(gòu)建業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)的選舉和產(chǎn)生，政府要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)街道辦事處等群體進(jìn)行職責(zé)限定。

　　二是，引導(dǎo)社區(qū)業(yè)主形成公共意識(shí)。業(yè)委會(huì)要能夠引導(dǎo)業(yè)主以其他群體對(duì)社區(qū)形成良好的認(rèn)同感與歸宿感。因此，政府要能夠?qū)Α段飿I(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行完善，尤其是第12條，要能夠完善業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式。為推動(dòng)業(yè)委會(huì)的發(fā)展，應(yīng)該取消書面征求意見的方式，通過集體討論的方式，只要參與大會(huì)的人數(shù)超過業(yè)主法定人數(shù)的一半就可召開，同時(shí)要對(duì)業(yè)主的大會(huì)規(guī)則以及討論的范圍加以規(guī)范和限制，借助于意見的發(fā)表與討論形式，達(dá)成共識(shí)，利于業(yè)主的知情與遵循。

　　三是，提升基層組織對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)、支持與監(jiān)督能力。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要能夠開展工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)中的負(fù)責(zé)人要根據(jù)相關(guān)程序進(jìn)入居民的支部領(lǐng)導(dǎo)班子的渠道和方法，借助于派遣指導(dǎo)人員的方法，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì)組織中的工作。同時(shí)，在業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾與糾紛時(shí)，要能夠通過引導(dǎo)以法律和協(xié)商進(jìn)行矛盾解決。基層組織要推動(dòng)與社區(qū)中社會(huì)組織的合作，大力支持和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作，傾聽業(yè)主的需求。通過這樣的操作，基層組織具備的社會(huì)力量將會(huì)大大增加。另外，溝通平臺(tái)要能夠適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，大力扶持社區(qū)業(yè)主的志愿者發(fā)展，創(chuàng)建全新高效的基層組織聯(lián)系大眾的組織與工作方式。

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