房地產項目開發(fā)土地成本控制思考論文
隨著城市化建設進程的持續(xù)穩(wěn)步推進，我國建筑行業(yè)一直處于一個高速發(fā)展的階段，建筑投資額每年以不低于5%的速度增長，這其中少不利房地產開發(fā)商的功勞。就目前的行業(yè)形勢來看，房地產開發(fā)的利潤極為可觀，但同時也會受到土地成本、建設成本等因素的制約。要想確保房產開發(fā)效益，就必須在建設前期加強土地成本控制，深入分析土地成本的構成要素，明確土地成本的影響因素，在各個環(huán)節(jié)加強土地成本控制，根據(jù)土地的成本和建設價值選擇合適的地塊，盡量拉開房產銷售價值和土地成本的距離，為房產后期開發(fā)提供一個良好的利潤基礎。
一、土地成本的構成要素
在進行房地產項目開發(fā)時，選擇合適的具有開發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項目效益的基礎策略。在進行土地成本控制時，首先要明確土地成本的構成要素。一般來說，土地構成要素主要有以下三個：
1、土地使用權出讓金。在我國，土地所有權擁有者為國家，要想獲得一定年限的土地使用權，就必須給政府繳納土地使用權出讓金。這一費用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標定的該區(qū)域的地價來定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進行適當?shù)匦拚{整，比如說地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。
2、土地征用費。在國家建設項目中，如果涉及到農村土地，則需要按照國家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費，包括耕地墾復基金、耕地占用稅、征地管理費、青苗補償費、勞動力安置補助費、土地補償費、水利設施維修分攤費等多種費用，需要根據(jù)征用土地的實際情況繳納相應的費用。3、拆遷安置補償費。城市化建設進程的推進，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國家規(guī)定，房地產開發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費和拆遷補償費，以彌補原有土地使用者的經濟損失。
二、房地產開發(fā)項目中的'土地成本影響因素
1、土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中的固定，只要是經營性用地，都必須采用以下三種方式進行土地出讓：（1）招標。由政府部門根據(jù)城市建設規(guī)劃戰(zhàn)略，發(fā)布國有土地使用權招標公告，邀請相關建設領域的個人或組織參加此次招投標活動，如果是市政工程建設，一般按照低價競標的原則選擇合適的競標單位；（2）拍賣。采用公開競價的方式進行國有土地使用權的轉讓，價高者得，這是一種相對透明而又公正的競爭方式，確保了競價的公平合理性，但是會引起“天價”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國有土地使用權是拍賣的書面形式，有出讓者在公共信息平臺指定交易期限，按照價高者得的方式將最新價格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競價者即成為此次交易的贏家。相對來說，掛牌是介于招標和拍賣之間的一種彌補調劑方式，操作簡便，交易時間長，可控性較強。
2、一般性因素。房產開發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設出來的建筑才具有較高的實用價值，而相對來說，這些條件也會影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周圍生活設施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤較高，同時土地成本也比較高，需要開發(fā)商合理選擇。同時，土地價格還會受到該階段土地利用計劃的影響，因為土地供應量會決定其基礎價格，是其他因素變化的一個起跑線。
三、房地產項目開發(fā)中的土地成本控制策略
1、綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產開發(fā)商來說，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時土地成本控制的第一步。首先，開發(fā)商必須具有長遠發(fā)展的意識，深入解讀國有土地出讓文件，挖掘出地塊的潛在價值。因為房產開發(fā)的周期較長，同時在高速的社會發(fā)展的趨勢下，建設工程周圍的環(huán)境會發(fā)生極大的變化，必須要了解地塊的發(fā)展要求，正確衡量自身實力，有無完成土地使用要求的能力；其次，合理預測地塊發(fā)展趨勢，評估建設收益。當房地產開發(fā)項目的用途與地塊所在的城市規(guī)劃定位是一致的時候，往往項目建設的便利度會極大地提高，且建設效益也會比較大，因此開發(fā)商需對若干地塊進行綜合對比分析，以擇優(yōu)選取為原則，然后將性價比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設時機，選擇合適的地塊。
2、制定科學合理的土地競買策略。在諸多土地成本影響要素中，最無法控制的莫過于土地交易價格，目前使用的招標、拍賣、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現(xiàn)價格超標的現(xiàn)象，影響到土地成本控制。作為一個懂經濟成本控制的開發(fā)商，必須掌握充分掌握自身建設實力和資金流轉情況，詳細掌握競爭對手的第一手資料，正確預測土地的建設效益，確定一個可接受的土地獲得價格，在進行交易時保持冷靜淡定，從容競價，確保項目效益。
在土地競買過程中，通常會選擇以下幾種作戰(zhàn)策略：
�。�1）高、低報價策略。根據(jù)有無強力競爭對手選擇合適的競價方針，比如說自身建設素質高，項目建設專業(yè)性強，競爭對手少是，可選擇低價競爭策略，而在地塊競爭性強時，可選擇高價競標的策略；
（2）不平衡報價策略。在競爭時，很多時候土地價格并不是唯一決定因素，因此企業(yè)可以通過其他要素的優(yōu)化提高綜合評分，彰顯競爭實力，降低土地費用；
�。�3）合縱連橫策略。與合適的競爭對手聯(lián)合競標，避免惡性競爭。
四、結語
隨著我國人口的增長，人均占地面積日益減少，國家土地資源管理的戰(zhàn)略意義也因此提升，而房地產開發(fā)則是土地資源利用的一個重要項目�，F(xiàn)階段，房價高漲，表面上看起來房地產開發(fā)的利益極為可觀，但是住宅建筑的基礎成本較高，其中占比較大的就是土地費用，對于房地產開發(fā)商來說，要想保證房產建設效益，就必須要加強土地成本的控制。
參考文獻：
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