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李耘玩轉(zhuǎn)“金融”：從1億到15億的發(fā)跡故事
低廉的地塊項目以及金融界的大力支持，是支撐某些開發(fā)商一夜暴富的兩條“腿”
李耘是河北一家建筑工程公司的老板，5年前，帶著多年來在建筑市場上的“積蓄”約9000多萬元只身闖蕩京城樓市，借助建筑與房地產(chǎn)業(yè)解不開的淵源，很快地，李耘通過朋友介紹，接觸到了他在北京的一個房地產(chǎn)項目——位于朝陽東區(qū)的一座商務(wù)爛尾樓。
爛尾樓咸魚翻生
盡管是爛尾樓，李耘坦陳，當(dāng)時還是抱著極大的信心，5年前的今天，房地產(chǎn)仍然處于低谷，從1997年亞洲金融風(fēng)暴到國內(nèi)一系列針對房地產(chǎn)投資熱潮的宏觀調(diào)控，市場在風(fēng)暴洗禮過后，大批房地產(chǎn)項目因為失去了金融的支持而倒下，而經(jīng)歷了1994、1995年房地產(chǎn)高潮的李耘認定，未來房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展和生活資料一個支持的必須基礎(chǔ)，必將再度迎來新的機遇。
“當(dāng)時給我的感覺是市場非常低迷，而且大家都看不清前景，但結(jié)合以往做建筑項目的經(jīng)驗，當(dāng)時一些房地產(chǎn)項目的價格已經(jīng)非常低了，相比前幾年，這些項目都是在虧本甩賣，有的甚至低于成本價很多。”看準(zhǔn)了市場機遇的李耘隨后斥資6000萬元收購了這個主體已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)臓�尾樓項目，并利用剩余的錢和少量銀行貸款完成了項目后期包裝。
幸運的是，市場走勢很快印證了李耘的判斷。2001年開始，北京房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，住宅需求開始放大，隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要以及東區(qū)寫字樓市場的火暴，商務(wù)寫字樓的需求也同時擴大，李耘的商務(wù)樓逐步迎來了預(yù)期中的火暴。
到2002年中，除了留作自用的少量單元外，3萬多平方米的商務(wù)寫字樓基本售罄，收益也從當(dāng)時近1億元資金投入，到近3億元收入，凈賺了2億多元，利潤率高達200%。而賺得缽滿罐滿的李耘似乎并不滿足，“現(xiàn)在來看，當(dāng)時的價格有點偏低，如果捂到現(xiàn)在，肯定又是一個好價錢。”好在李耘用他在房地產(chǎn)項目上第一次賺到的錢迅速擴大投資，2002年末，西區(qū)高檔住宅項目和北郊一塊土地上的別墅項目幾乎同時開工了。
事實上，在今天看來，當(dāng)時的市場價格確實低到?jīng)]有風(fēng)險可言，李耘介紹說，不少出現(xiàn)資金鏈問題的項目都是以大幅低于前期投入成本的價格出讓，除非經(jīng)濟不再發(fā)展，否則房地產(chǎn)一定會實現(xiàn)價值的合理回歸，而現(xiàn)在不少活躍在京城地產(chǎn)的一線開發(fā)商都是選擇在那個時機進入，那個利潤最大化的時代已經(jīng)一去難返。
網(wǎng)絡(luò)銷售三大騙招固定利率房貸遇冷
經(jīng)歷了2004年較大幅度的拉升，李耘的擴張仍在加速，除了以前項目的二、三期外，李耘的新建項目又增加了兩個，去除今年宏觀調(diào)控對銷售帶來的影響外，李耘旗下項目總資產(chǎn)接近15億元。
李耘認為，當(dāng)時一些以數(shù)千萬元的資本起家，尋找到一個合適的項目，或者一幅地塊，賺3倍的利潤甚至更多并非一件難事，隨著房地產(chǎn)大環(huán)境的回暖，數(shù)年來的滾動開發(fā)，積累了開發(fā)經(jīng)驗和人脈資源的地產(chǎn)商迅速膨脹，從兩三千萬元的資金啟動到數(shù)十億的房地產(chǎn)投資規(guī)模的案例并不鮮見，似乎也不再是神話。
容積率瞞天過海
作為房地產(chǎn)業(yè)的直接受益者，李耘坦言，有自己的運氣，時機來了自己也正好有投入資金，但更重要的是房地產(chǎn)行業(yè)的特點所決定，行業(yè)起步晚，市場潛力大，注定了當(dāng)時的利潤是非常高的，而就房地產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)，都是可以增大最終效益的保證，這也是與其他行業(yè)的最大差別，利用容積率、營銷技巧等都是實現(xiàn)贏利的手段。
李耘沒有對自己樓盤的容積率作出評價，但李耘坦然表示，利用容積率來實現(xiàn)利潤最大化，是每個房地產(chǎn)操盤項目公開的秘密。調(diào)高容積率已成為壓縮樓盤成本的重要砝碼，目前北京城區(qū)住宅項目容積率一般不超過2，而在實際運作中大部分開發(fā)商最終開發(fā)建設(shè)面積要超過項目約定，開發(fā)面積越多，成本則相應(yīng)降低，在售價不變的情況下，利潤率自然飆升。
在更改容積率中，一方面是通過更改規(guī)劃來修改容積率，而也有不少開發(fā)商寧可超面積吃巨額罰單，私自增加容積率。一位業(yè)內(nèi)人士私下告訴記者，目前相關(guān)部門對于超出部分采取罰款的辦法，因為無法讓開發(fā)商拆除多余部分面積，即使是暫不驗收，最終開發(fā)商仍是能夠通過各種方法讓項目過關(guān)，可見其間的利潤可觀程度。
玩轉(zhuǎn)“金融”蹺蹺板
低廉的地塊項目以及金融界的大力支持，是某些開發(fā)商一夜暴富的兩條“腿”。利用銀行貸款就可以使少量資金撬動大項目，金融界對于房地產(chǎn)的支持，或者說對于一夜暴富的房地產(chǎn)商來說，是最根本的內(nèi)在要素。
對此，房地產(chǎn)業(yè)挾持了銀行、挾持了中國經(jīng)濟的說法得到很多人的認同，房地產(chǎn)金融專家洪曦認為，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險猶存，基于國內(nèi)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)商對于銀行信貸的輸血機制依賴仍然很大，盡管銀行信貸門檻提高，對項目信貸要求四證齊全，房地產(chǎn)信托辦法亦日趨完善，然而房地產(chǎn)過分倚重金融的現(xiàn)狀并未得到改善。
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