加拿大買房房產(chǎn)稅咋辦

　　加拿大的稅收制度是相當(dāng)健全的，在收稅的同時，政府也為首購族以及一些低收入家庭提供了相應(yīng)的“抵稅”“免稅”政策。

　　買賣房屋要交哪些稅?

　　非居民投機(jī)稅

　　2017年4月20日，加拿大安大略省省長韋恩(Kathleen Wynne)與安省財政廳廳長蘇善民( Charles Sousa)共同宣布安省出臺樓市調(diào)控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵開發(fā)商建出租屋，嚴(yán)格審查地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范等。新政將于當(dāng)?shù)貢r間4月21日起正式生效。

　　新政最重要的一項內(nèi)容是，安省對非加拿大國籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房購買者額外征收房款的15%轉(zhuǎn)讓稅，正式說法稱為“非居民投機(jī)稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這一個政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出臺的海外買家稅，主要針對買了房子不住、純粹投機(jī)的非居民購房者。

　　不過，在購房后4年內(nèi)成為永久居民的，已經(jīng)成為全日制學(xué)生兩年或以上的留學(xué)生;已經(jīng)合法的工作了一年或以上的工簽人士，安省政府將會退還所售稅費(fèi)。

　　土地轉(zhuǎn)讓稅

　　多倫多近幾年鬧的最兇的一項稅就是這個土地轉(zhuǎn)讓稅。如果你想在多倫多市內(nèi)買房，那么就必須同時繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅及多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅。

　　省和市的土地轉(zhuǎn)讓稅均采用的是累進(jìn)稅率，安省土地轉(zhuǎn)讓稅的具體計算方法如下(注：資料來源于網(wǎng)絡(luò)，最新的稅率及計算方式大家可以查看安省財政廳網(wǎng)站查看：

　　售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即275元;

　　售價在5.5萬-25萬的部分，按1%征稅，即1,950元;

　　售價在25萬以上的部分，按1.5%征稅。

　　假如物業(yè)是小于兩個單位的半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，稅費(fèi)的計算略有差別：

　　售價在25萬-40萬的部分，按1.5%征稅，即2,250元;

　　售價超過40萬的部分，按2%征稅。

　　也就是說，購買一幢售價50萬的獨(dú)立屋，要交繳的安省土地轉(zhuǎn)讓稅為6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

　　多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅計算方法如下：

　　售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即275元;

　　售價在5.5萬-40萬的部分，按1%征稅，即3,450元;

　　售價在40萬-4,000萬的部分，按1.5%征稅，超過4,000萬的部分仍按1%征稅。

　　如果物業(yè)是小于兩個單位的半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，超過40萬以上的部分按2%征稅。價值50萬的獨(dú)立屋，需要繳納的多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅為5,725元(275+3,450+2,000)。

　　這樣算下來，要在多倫多市買一套50萬的獨(dú)立屋，單土轉(zhuǎn)稅就達(dá)到了12,200元。而如果購房者選擇在GTA的905地區(qū)置業(yè)，則僅需繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅即可，無需繳納市土地轉(zhuǎn)讓稅。因此這兩年來，呼吁多倫多市廢除土地轉(zhuǎn)讓稅的呼聲越來越高。

　　另外需要提醒的是，首次購房者可以享受一定的土地轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)惠，減免幅度最高可達(dá)2,000加幣。

　　商品及服務(wù)稅(Goods and Services Tax)

　　如果是購買新屋，需要繳納商品及服務(wù)稅，稅率為房屋售價的5%。

　　如果是購買二手房，無需繳納商品及服務(wù)稅。

　　如果購買重新裝修翻新的面積超過85% 的二手房，也需繳納商品及服務(wù)稅。

　　加拿大退稅截止時間為每年4月30日之前，凡是稅務(wù)居民均可向加拿大稅務(wù)總署(CRA)申請 GST 退稅。

　　銷售稅

　　這個大家應(yīng)該很熟悉，在加拿大進(jìn)行任何消費(fèi)，幾乎都要繳納HST，僅有個別省份例外。值得留意的是，購買和銷售二手房無須交納HST。不過，買賣雙方必須為與房地產(chǎn)交易相關(guān)的各項服務(wù)費(fèi)用繳納HST。也就是說，賣方需要為律師費(fèi)、經(jīng)紀(jì)人傭金、搬家費(fèi)等支付HST，買方則要為驗房費(fèi)、律師費(fèi)、評估費(fèi)、按揭違約保險等支付HST。

　　新房的買家則必須繳納13%的HST，不過為了安撫消費(fèi)者，政府為售價在40萬以下的部分提供了高達(dá)2.4萬的退稅。

　　資產(chǎn)增值稅

　　對于加拿大居民來說，自住屋(main residence)在出稅時是可以免交資產(chǎn)增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產(chǎn)的增值部分納稅。

　　巨額房產(chǎn)增值稅的問題則多發(fā)生在子女繼承父母生前的房產(chǎn)時。辟如父母年輕時以3萬元的價格買入了一套鄉(xiāng)村別墅，而如今它已經(jīng)升值到了100萬元，那么繼承人就將面臨97萬元的資產(chǎn)增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人都是因為無力支付稅費(fèi)才不得不將這些物業(yè)掛牌出售的。

　　針對這種因繼承而發(fā)生的巨額資產(chǎn)增值稅問題，我們可以為你提供兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財產(chǎn)增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那么可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

　　持有期間的房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅(Property Tax)，通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地產(chǎn)的業(yè)主每年都必須要向市政府繳納的稅款。

　　自住房每年所交的地稅不能用來抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費(fèi)可以抵扣部分自住房的地稅。

　　地稅每年繳納的金額會因地理位置、房價漲幅而調(diào)整，具體請參照加拿大稅務(wù)總署(CRA)相關(guān)條例：

　　這些項目可以抵稅

　　出租物業(yè)抵稅多

　　你可以把房屋出租當(dāng)成是一項生意來經(jīng)營，而經(jīng)營過程中發(fā)生的不少相關(guān)成本、費(fèi)用都可以被拿來抵稅，也就是說將租金收入減掉可抵稅支出后的剩余金額，才是你的應(yīng)納稅收入。

　　在加拿大，可以用于抵稅的出租支出包括如下幾項：

　　1、利息

　　利息支出，通常是出租業(yè)主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用于稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業(yè)的抵押貸款利息、用于出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務(wù)所產(chǎn)生的信用卡消費(fèi)貸款利息。

　　值得留意的是，用于自住的物業(yè)并無此項稅收優(yōu)惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業(yè)主，就可以在這一條上來做點(diǎn)文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

　　在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資于一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然后再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優(yōu)惠。

　　2、房產(chǎn)稅

　　如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那么可以根據(jù)分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房產(chǎn)稅抵扣。如果是將一套獨(dú)立的二套房用于出租，那么房產(chǎn)稅就可以全額抵扣了。

　　3、保養(yǎng)及維修費(fèi)用

　　出租屋的維修過程中所產(chǎn)生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處于合理范圍內(nèi))可以在費(fèi)用發(fā)生的當(dāng)年，全額進(jìn)行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復(fù)屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　4、差旅費(fèi)

　　因為租賃活動所產(chǎn)生的各項合理交通費(fèi)用，都可以從房租收入中進(jìn)行稅收扣除。

　　5、水電氣暖費(fèi)

　　6、辦公室費(fèi)用

　　如果你在家進(jìn)行辦公，處理房產(chǎn)租賃事務(wù)，這部分費(fèi)用也可從應(yīng)納稅款中抵扣減免。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　7、工資支出

　　如果你雇傭了某些人以協(xié)助你完成租賃事務(wù)，那么你向其所支付的工資、福利支出亦可從應(yīng)納稅額中進(jìn)行抵扣。

　　8、事故或失竊損失

　　需注意的是，抵扣額度并不能涵蓋全部的損失金額�？傻挚劢痤~的多少將視損失程度及保險理賠范圍而定。

　　9、房屋保險

　　為出租物業(yè)所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災(zāi)保險、失竊保險、洪災(zāi)保險、業(yè)主險等。如果你還請他人協(xié)助打理租賃事務(wù)，雇工的醫(yī)療保險及補(bǔ)償保險費(fèi)用亦可從中扣除。

　　10、法律及其它專項服務(wù)費(fèi)用

　　因出租而發(fā)生的，支付給律師、會計及房地產(chǎn)管理公司、房產(chǎn)投資顧問及其他專業(yè)人士的費(fèi)用，也可視做運(yùn)營支出，一并在稅收抵扣中進(jìn)行減免。

　　此外，共管式公寓及連排別墅的管理費(fèi)用、為出租房屋做廣告所產(chǎn)生的廣告費(fèi)用及其它開支，亦在可抵扣范圍之列。

　　報稅時買房可抵稅

　　從2009年起，如果你滿足以下條件，則可以享受750元(5,000×15%)的買房抵稅額(Home buyer credit)：

　　1、申請人及其配偶在當(dāng)年及以前4年內(nèi)名下無房產(chǎn);

　　2、當(dāng)年在加拿大境內(nèi)購買了現(xiàn)有或在建的房屋，鎮(zhèn)屋，公寓及移動房屋等;

　　3、如家里有殘疾人，所購房屋能為其帶來方便，則不受首次購房條件(即第一條)的限制。

　　老年人房產(chǎn)稅補(bǔ)助

　　為了幫助64歲以上的中低收入老年人承擔(dān)自住屋的房產(chǎn)稅，安省出臺了一項老年房主物業(yè)稅補(bǔ)助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)優(yōu)惠。在每年的報稅季，符合條件的老年人若申請了該補(bǔ)助，則最多可獲得500加幣的額外補(bǔ)助。

　　該補(bǔ)助每年發(fā)放一次，如需獲得此項補(bǔ)助，必須填寫一份所得稅和津貼申報單。一對夫婦只能申請到一份補(bǔ)貼。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　補(bǔ)貼的金額則由收入決定。例如，收入在3.5萬以下的單身老人，若物業(yè)稅在500元以上，那他可以獲得500元的全額補(bǔ)助;若收入在3.5萬至49,985元之間，補(bǔ)助額則隨之減少;若收入在49,985元以上，則不符合補(bǔ)助條件。

　　能源與房產(chǎn)稅抵免

　　擁有或租賃一處房屋的安省居民可領(lǐng)取高達(dá)900元的安省能源與財產(chǎn)稅額抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit)，老年人最高則可申領(lǐng)1,025加元的抵免。

　　裝修抵稅

　　為了鼓勵業(yè)主對房屋進(jìn)行更新升級，創(chuàng)造耗能更少、居住更舒服的環(huán)境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優(yōu)惠。不過需要注意的是這些優(yōu)惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

　　去年，安省曾特別推出過一個《健康家居裝修稅惠計劃》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。該計劃規(guī)定，本省居民如果為了便于老年人居住而將自家的房屋進(jìn)行改裝，那么改裝費(fèi)用的15%可以獲得個人所得稅抵稅優(yōu)惠。

　　通常，符合條件的居民只需要保留好相關(guān)的裝修收據(jù)，就可以在報稅時獲得抵免優(yōu)惠了。

　　搬家費(fèi)用也可抵稅

　　加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產(chǎn)生的費(fèi)用，有時也可以拿來抵稅。

　　通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學(xué)校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家費(fèi)用來抵稅了。

　　可以申報的搬家費(fèi)用一般包括以下：旅行費(fèi)用，比如家庭成員搬到新住所所發(fā)生合理的餐費(fèi)，車費(fèi)和住宿費(fèi);倉儲費(fèi);臨時膳宿費(fèi)(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費(fèi)用;律師費(fèi)等。

　　另外，舊住所賣出前的空置期內(nèi)的按揭利息，房產(chǎn)稅和保險也可以用來抵扣，最高上限為5000元。如果您的雇主幫你報銷了部分搬家費(fèi)用，你必須把那部分報銷金額報到收入里，然后再抵扣全部搬家費(fèi)用。

【加拿大買房房產(chǎn)稅咋辦】相關(guān)文章：

上海 房產(chǎn)稅03-27

北京 房產(chǎn)稅02-26

重慶房產(chǎn)稅01-16

房產(chǎn)稅 上海01-17

上海房產(chǎn)稅計算12-18

美國房產(chǎn)稅01-16

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)03-27

房產(chǎn)稅如何計算12-14

房產(chǎn)稅如何征收03-27

房產(chǎn)稅繳納時間02-26