房地產(chǎn)企業(yè)的48種融資方式解讀

　　房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的總稱。那么如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式呢?

　　第一計(jì)：應(yīng)收賬款融資

　　1 付款方是有信用的，政府機(jī)構(gòu)，大集團(tuán)，銀行，其他銀行信任的單位。

　　2 應(yīng)收賬款證券化(信托)

　　第二計(jì)：應(yīng)付帳款融資

　　1、遠(yuǎn)期承兌匯票

　　2、質(zhì)量保證托管

　　3、應(yīng)收賬款證券償付

　　重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產(chǎn)1%的項(xiàng)目，不會(huì)投資

　　第三計(jì)：資產(chǎn)典當(dāng)融資

　　1、急事告貸，典當(dāng)最快

　　2、受理動(dòng)產(chǎn)，庫存，設(shè)備等市場上有價(jià)值的典當(dāng)物

　　3、可分批贖回

　　第四計(jì)：企業(yè)債券融資

　　1、債權(quán)人不干涉經(jīng)營

　　2、利息在稅前支付

　　第五計(jì)：存貨質(zhì)押融資

　　1、一定時(shí)間內(nèi)價(jià)值相對穩(wěn)定

　　2、存放第三方倉庫。

　　第六計(jì)：租賃融資(大設(shè)備)(買賣雙方均可用)

　　1、有利于提高產(chǎn)能，行業(yè)競爭力

　　2、逐年分?jǐn)偝杀�，�?shí)現(xiàn)避稅

　　3、買斷前幾所有權(quán)

　　第七計(jì)：不動(dòng)產(chǎn)抵押融資

　　1、不接受小產(chǎn)權(quán)

　　2、可評估后加貸

　　(小產(chǎn)權(quán)可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)

　　第八計(jì)：有價(jià)證券抵押貸款

　　1、可保留國債股票的預(yù)期收益

　　2、可分批贖回

　　3、一般為不記名債券

　　第九計(jì)：經(jīng)營性貸款

　　1、已有的經(jīng)營記錄為基礎(chǔ)

　　2、用于公司的主營業(yè)務(wù)

　　第十計(jì)：裝修貸款

　　1、有抵押物無還款來源

　　2、額度范圍和比例空間較大

　　第十一計(jì)：專利融資

　　1、有有效期限制

　　2、有成功的市場，有規(guī)模

　　深圳市福田區(qū)和南山區(qū)政府有專門針對企業(yè)專利貸款貼息政策。

　　第十二計(jì)：預(yù)期收益融資

　　1、能有效提前使用預(yù)期回報(bào)

　　2、一般需要用到擔(dān)保工具

　　第十三計(jì)：內(nèi)部管理融資

　　1、留存利潤融資

　　2、盤活存量融資

　　案例：萬樂電器1億

　　案例：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)融資節(jié)稅800萬

　　第十四計(jì)：個(gè)人信用貸款

　　1.個(gè)人信用最大化

　　2.現(xiàn)金流最大化

　　第十五計(jì)：企業(yè)信用融資

　　1、企業(yè)信用最大化，

　　2、企業(yè)現(xiàn)金流最大化

　　第十六計(jì)：商業(yè)信用融資

　　1、有形的商業(yè)融資

　　2、無形的商業(yè)融資

　　第十七計(jì)：民間借款融資

　　1、充分運(yùn)用非正規(guī)軟財(cái)務(wù)信息

　　2、手續(xù)便捷，方式靈活

　　3、特殊的風(fēng)險(xiǎn)控制和催收方式

　　第十八計(jì)：應(yīng)收貨款預(yù)期融資

　　1、預(yù)期是可以預(yù)見的

　　2、預(yù)期是增大的趨勢

　　第十九計(jì)：補(bǔ)償貿(mào)易融資

　　1、供應(yīng)和需求是同一個(gè)系統(tǒng)的

　　2、需要明顯大于供者

　　第二十計(jì)：BOT項(xiàng)目融資

　　1、A建設(shè)-A經(jīng)營-移交B(公共工程特許權(quán))

　　2、A建設(shè)-A經(jīng)營-移交B(民間)

　　第二十一計(jì)：項(xiàng)目包裝融資

　　1、價(jià)值無法體現(xiàn)或者是變現(xiàn)

　　2、可預(yù)見的升值空間

　　第二十二計(jì)：資產(chǎn)流動(dòng)性融資

　　1、有價(jià)值無將來

　　2、新項(xiàng)目回報(bào)預(yù)期高

　　第二十三計(jì)：留存盈余融資(內(nèi)部融資)

　　1、主動(dòng)，可控，底利息成本，

　　2、有穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)的作用

　　第二十四計(jì)：產(chǎn)權(quán)交易融資

　　1、以資產(chǎn)交易融資

　　2、能優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高資源使用率

　　3、含國有資產(chǎn)的企業(yè)使用多

　　第二十五計(jì)：買殼上市融資

　　1、曲線上市融資

　　2、綜合成本小，市盈率也較低

　　第二十六計(jì)：商品購銷融資

　　1、預(yù)收貨款融資

　　案例：順馳快速制勝之道

　　第二十七計(jì)：經(jīng)營融資

　　1、會(huì)員卡融資

　　2、促銷融資

　　第二十八計(jì)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

　　1、戰(zhàn)略性合作伙伴融資

　　2、優(yōu)先股，債轉(zhuǎn)股

　　第二十九計(jì)：增資擴(kuò)股融資

　　1、股本增加，股權(quán)比例發(fā)生變化

　　2、規(guī)模擴(kuò)大，原股東投資額不變

　　第三十計(jì)：杠桿收購融資

　　1、以小搏大的工具

　　2、集資、收購、拆賣、重組、上市

　　第三十一計(jì)：私募股權(quán)融資

　　1、成長性，競爭性，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)

　　2、良好的退出渠道和回報(bào)預(yù)期

　　第三十二計(jì)：私募債權(quán)融資

　　1、穩(wěn)定的現(xiàn)金流

　　2、良好的信用系統(tǒng)

　　第三十三計(jì)：上市融資

　　1、國內(nèi)，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞臺(tái)灣

　　2、主板，中小板，創(chuàng)業(yè)板

　　第三十四計(jì)：資產(chǎn)信托融資

　　1、有較高的成本17%左右

　　2、有效規(guī)模的要求

　　第三十五計(jì)：股權(quán)質(zhì)押融資

　　1、公司價(jià)值可有效評估

　　2、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰

　　第三十六計(jì)：引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資

　　1、風(fēng)險(xiǎn)投資的價(jià)值不僅僅是錢

　　2、以上市退出為目的

　　第三十七計(jì)：股權(quán)置換融資

　　1、股權(quán)清晰可評估

　　2、以戰(zhàn)略性置換為重點(diǎn)

　　第三十八計(jì)：保險(xiǎn)融資

　　1、是最后一道保護(hù)屏障

　　2、不可不買，不可多買

　　第三十九計(jì)：衍生工具融資

　　1、適用于大型企業(yè)

　　2、有很高的金融風(fēng)險(xiǎn)

　　第四十計(jì)：民間融資(個(gè)人借貸和委托貸款)

　　1、個(gè)人借貸融資

　　2、企業(yè)拆借融資

　　案例：粵東自來水廠項(xiàng)目

　　第四十一計(jì)：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

　　1、房地產(chǎn)抵押貸款

　　2、土地使用權(quán)抵押貸款

　　3、設(shè)備抵押融資

　　4、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資

　　5、浮動(dòng)抵押(產(chǎn)品、半成品等)

　　第四十二計(jì)：票據(jù)貼現(xiàn)貸款

　　1、商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款

　　2、買方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款

　　案例：思路決定出路

　　案例：猛龍過江震京津

　　案例：產(chǎn)權(quán)式公寓模式

　　第四十三計(jì)：融資租賃

　　1、簡單融資租賃

　　案例：廣華出租車項(xiàng)目

　　2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

　　3、ABS

　　案例：歐洲迪斯尼樂園項(xiàng)目

　　第四十四計(jì)：投資銀行融資

　　1、投資銀行

　　案例：蒙牛騰飛

　　2、風(fēng)險(xiǎn)投資公司

　　3、科技風(fēng)險(xiǎn)投資基金

　　資料：風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)

　　4、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

　　5、證券投資基金

　　第四十五計(jì)：資產(chǎn)證券化融資

　　1、(房地產(chǎn))資產(chǎn)證券化

　　2、抵押貸款證券化

　　案例：奧運(yùn)3000億融資

　　3、可轉(zhuǎn)換債券

　　第四十六計(jì)：場外交易市場

　　1、中小企業(yè)私募。需要企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模，目前綜合成本在12%-18%

　　2、深圳前海股權(quán)中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時(shí)間快。年利息成本在8-12%.

　　3、國內(nèi)三板市場。融資渠道多，影響大。

　　第四十七計(jì)：眾籌模式

　　通過互聯(lián)網(wǎng)集資，應(yīng)操作規(guī)范，避免非法集資紅線，適合小企業(yè)、藝術(shù)家或個(gè)人對公眾展示他們的創(chuàng)意。

　　第四十八計(jì)：保理

　　保理業(yè)務(wù)是指企業(yè)將現(xiàn)在或未來的基于企業(yè)與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保、資金融通、賬務(wù)管理及應(yīng)收賬款收款服務(wù)的綜合性金融服務(wù)。

　　地產(chǎn)融資趨緊 房企探路新融資方式

　　進(jìn)入2017年，房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動(dòng)性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開發(fā)商利潤表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。在告別高杠桿時(shí)代的當(dāng)口，開發(fā)商自身資質(zhì)及融資能力在競爭中顯得更加重要。

　　第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年下半年開始，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)均對房企融資釋放收緊信號，房企的杠桿被降低，融資環(huán)境反轉(zhuǎn)。為了破解融資難局面，一些房企開始探索新的融資途徑。

　　去杠桿“殺器”重重

　　房地產(chǎn)融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密如雨下，與之同時(shí)資金面也在收緊。一方面，整體信貸環(huán)境保持穩(wěn)健且實(shí)質(zhì)性偏緊，另一方面對資金流向房企的通道監(jiān)管越來越嚴(yán)格。去年10月初，上海率先公開發(fā)文嚴(yán)查土地款融資，銀行資金支持開發(fā)商高杠桿搶高價(jià)地的現(xiàn)象受控。

　　10月底，上交所向各公司債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)函，明確規(guī)定房企發(fā)行公司債券募集的資金不得用于買地。接著，11月初，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局發(fā)文，要求開展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，檢查內(nèi)容包括是否嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì)、銀行資金是否違規(guī)用于購地等。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更明確定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

　　進(jìn)入2017年，一些資金進(jìn)入房地產(chǎn)的通道再被堵死。2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布“4號文”，重點(diǎn)規(guī)范私募資管計(jì)劃向熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目輸血、支持房地產(chǎn)開發(fā)商買地或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)限制信貸流向投資投機(jī)性購房。同樣在2月17日，證監(jiān)會(huì)也宣布修訂再融資規(guī)則，引導(dǎo)資金從虛回實(shí)。

　　受監(jiān)管約束，諸如土地款融資之類的銀行業(yè)務(wù)被忌憚。一國有銀行華東區(qū)域?qū)�公業(yè)務(wù)人士日前告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“去年四季度上海加強(qiáng)監(jiān)管后，土地款融資業(yè)務(wù)我們行就不做了，現(xiàn)在我們在甄選一些資質(zhì)好的企業(yè)客戶做開發(fā)貸業(yè)務(wù)。”

　　其次，發(fā)債方面也傳來收緊的消息。“我們現(xiàn)在聽到的交易所的聲音是所有房地產(chǎn)(發(fā)債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專門從事債券業(yè)務(wù)的工作人員上周對本報(bào)記者透露，目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債難度加大，對房地產(chǎn)和城投兩類企業(yè)發(fā)債的管控都呈收緊趨勢。

　　另外，受“4號文”影響，有私募機(jī)構(gòu)心態(tài)出現(xiàn)變化。“4號文”下發(fā)次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話中告訴本報(bào)記者，年初有幾家開發(fā)商跟她熟悉的機(jī)構(gòu)談融資，春節(jié)前談好了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，受到“4號文”影響，該機(jī)構(gòu)隨即決定對此前的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

　　今年房地產(chǎn)“水龍頭”的緊張，也從地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到印證。同策咨詢研究部提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則稱顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達(dá)92%。同時(shí)資金價(jià)格也出現(xiàn)明顯上行趨勢。

　　關(guān)于未來政策走向，民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖預(yù)計(jì)，未來抑制房地產(chǎn)泡沫、控制房貸仍是政策重點(diǎn)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)。

　　探路并購和綠色債

　　“其實(shí)近年來市面上金融創(chuàng)新產(chǎn)品確實(shí)挺多，給房企提供了多種融資渠道。房企這些年發(fā)展不錯(cuò)，跟金融市場多渠道的融資有很大關(guān)系。”某上市房企焦姓財(cái)務(wù)總監(jiān)日前告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，前兩年房地產(chǎn)杠桿率比較高，但2016年10月份以來，針對房地產(chǎn)的融資監(jiān)管加強(qiáng)，公司債、私募、資管受限，土地融資也被禁止，房企資金渠道收窄、流動(dòng)性收緊。諸多不利影響下，他所在的公司選擇今年更多地做并購重組，“用其他的融資方式來破解融資收緊的問題”。

　　同樣提及加強(qiáng)并購的還有泰禾。3月4日，泰禾集團(tuán)董事長黃其森對第一財(cái)經(jīng)等媒體坦言，過去很多資金流入房地產(chǎn)，中央加強(qiáng)金融監(jiān)管是正確的，因?yàn)榻鹑谛枰�穩(wěn)定，用來服務(wù)大眾，服務(wù)實(shí)體。他說，房地產(chǎn)資金來源主要是兩個(gè)，一個(gè)是金融機(jī)構(gòu)融資，一個(gè)是銷售回款，如果這兩頭收緊，肯定會(huì)對市場有影響，不排除有些地方樓市出現(xiàn)波動(dòng)。在黃其森看來，今年資金緊于去年，地產(chǎn)業(yè)并購機(jī)會(huì)也將增多。

　　一度被房企用作融資的公司債在收緊。去年10月，在房地產(chǎn)市場調(diào)控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼收緊房企公司債券發(fā)行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功發(fā)行境內(nèi)公司債。據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉的觀察，目前房企國內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升。在這樣的背景下，2016年初正式啟動(dòng)的.綠色債券市場走入了房企的企業(yè)視野，成為房企追逐的對象。

　　綠色債券即“綠債”，是指募集資金最終投向綠色項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)憑證，是為綠色項(xiàng)目融資的一個(gè)重要渠道。

　　從發(fā)行利率上看，與其他融資渠道相比，綠債的成本優(yōu)勢較為明顯。但從目前的結(jié)構(gòu)來看，綠債沒能成為房企戰(zhàn)場。

　　中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司研究院近日提供給第一財(cái)經(jīng)的一份《綠色債券年度報(bào)告》稱，2016年，在監(jiān)管政策及市場需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，綠色債券發(fā)行規(guī)模去年保持快速增長。去年全年境內(nèi)貼標(biāo)綠色債券與貼標(biāo)綠色資產(chǎn)支持證券共計(jì)發(fā)行 53只，發(fā)行規(guī)模2052.4億元。盡管如此，該研究院綠債評估部分析師劉心荷告訴本報(bào)記者，盡管不少地產(chǎn)公司前來咨詢?nèi)绾伟l(fā)綠債，但從境內(nèi)綠色債券市場啟動(dòng)到今年2月中旬，境內(nèi)發(fā)行的綠債中沒有一家發(fā)行人是房地產(chǎn)公司。

　　原因與綠債門檻有關(guān)。劉心荷舉例說，在綠色債務(wù)融資工具與綠色公司債依據(jù)的《綠色債券支持項(xiàng)目目錄》中，明確要求新建綠色建筑達(dá)到《綠色工業(yè)建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》或《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》二星級及以上，標(biāo)準(zhǔn)要求較為嚴(yán)格。

　　直到2月17日，房企境內(nèi)綠債的消息才傳向市場。香港上市的國內(nèi)房企龍湖地產(chǎn)(00960.HK)發(fā)布公告稱，該公司間接附屬重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司，已于2016年10月接獲發(fā)行規(guī)模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖此次綠色債券采用分期發(fā)行方式，發(fā)行人于2017年2月16日發(fā)行第一期綠色債券，規(guī)模30.4億元。3月7日，二期10億元債券發(fā)行。

　　龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉日前對本報(bào)記者表示，龍湖發(fā)債時(shí)一般會(huì)提前考慮還款節(jié)奏，并控制融資成本于較低水平，管控資產(chǎn)負(fù)債表，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全，提升公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　穆迪則在早前提供給第一財(cái)經(jīng)的《中國房地產(chǎn)業(yè)2017年展望》報(bào)告中分析，今年全年，中國開發(fā)商到期的境內(nèi)外債券金額相對較小,債券和貸款市場仍向受評開發(fā)商開放。但2017年房地產(chǎn)行業(yè)整合將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行,這一趨勢將對財(cái)務(wù)健康的大型開發(fā)商有利。

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