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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題淺析
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求.從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。下面是由小編為大家提供房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題淺析，歡迎大家閱讀瀏覽。
1房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理主要有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。第一是資金籌集的數(shù)額大同時(shí)周轉(zhuǎn)周期比較長。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)對(duì)象比較特殊.所以房地產(chǎn)的開發(fā)往往需要投入巨額的資金。近年來土地價(jià)格以及工程造價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)需要一次性投入高額資金，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用有效途徑以及措施做好資金籌集管理的工作。此外因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的過程比較長期，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，因此往往無法在短時(shí)間內(nèi)回收資金.從而出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。第二是投資決策的風(fēng)險(xiǎn)比較大。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長，因此難以避免會(huì)遇到一些不確定的影響因素，而這些因素很有可能直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目的效益，這就明確要求房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的過程當(dāng)中，必須要對(duì)投資項(xiàng)目可行性進(jìn)行詳細(xì)的論證，這樣一來導(dǎo)致投資決策的難度上升。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的調(diào)整能力以及變動(dòng)性比較差，一旦項(xiàng)目動(dòng)工就難以抽回資金.從而給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來巨大隱患。第三是財(cái)務(wù)形式多樣化同時(shí)財(cái)務(wù)管理的難度搞。房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)涉及到征地、土地開發(fā)以及房屋建設(shè)、交付使用等各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)涉及到眾多面面，因此財(cái)務(wù)形式也呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)參與人員包括房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、債務(wù)人、內(nèi)部各個(gè)單位以及上級(jí)管理部門，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來更大難度。
2房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理存在的問題
(1)財(cái)務(wù)體系存在缺陷
房地產(chǎn)的開發(fā)涉及眾多的面面.在常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中往往涉及土地拆遷費(fèi)、準(zhǔn)備費(fèi)、建造費(fèi)以及安裝費(fèi)等.除此之外，部分房地產(chǎn)開發(fā)還涉及基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用以及物業(yè)方面的費(fèi)用。這些費(fèi)用將房地產(chǎn)企業(yè)同債務(wù)人、投資人、企業(yè)員工以及被拆遷單位之間緊密聯(lián)系到一塊。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部們孩童建筑材料供應(yīng)商以及房屋的購買人員之間存在密切聯(lián)系，通過這些能夠證明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜.復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理周期性有著重要影響日。通常房地產(chǎn)企業(yè)自身不具備施工條件，往往是選擇將工程建設(shè)轉(zhuǎn)給相應(yīng)的施工單位。在轉(zhuǎn)讓過程當(dāng)中，施工單位同房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接聯(lián)系，對(duì)很多施工費(fèi)用無法實(shí)現(xiàn)精確把握。后期銷售房屋的過程當(dāng)中，一些消費(fèi)者也會(huì)選擇分期付款這一方式，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的速度比較慢。
(2)管理機(jī)制不夠完善
目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的機(jī)制不夠健全以及完善，主要表現(xiàn)在下列方面。一方面很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作不夠科學(xué)合理。雖然有一部分的房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的
財(cái)務(wù)管理制度，不過很大程度上淪為形式，沒有真正落到實(shí)處，制定的財(cái)務(wù)管理機(jī)制自身也不夠規(guī)范，同時(shí)財(cái)務(wù)工作人員具體執(zhí)行的過程當(dāng)中缺乏積極性以及主動(dòng)性。這其中最為常見的一個(gè)問題是整體的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略比較模糊.一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，導(dǎo)致部分工作人員對(duì)自身的職業(yè)生涯也缺乏相應(yīng)的規(guī)劃。另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制缺乏可操作性，使得財(cái)務(wù)管理的工作較為盲目，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)無法得到真正的應(yīng)用。除此之外，對(duì)資本回報(bào)率也缺乏整體考慮，實(shí)踐的過程當(dāng)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目的過程中，著重追求多元化的經(jīng)營效益.存在著理論要求同實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)的問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的可操作性不強(qiáng)。
(3)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)
如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目沒有進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析而進(jìn)行盲目投資，同時(shí)缺乏對(duì)項(xiàng)目投資、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以細(xì)致全面的分析，很容易導(dǎo)致項(xiàng)目的成本投入超支，從而嚴(yán)重影響預(yù)期利潤。除此之外，房地產(chǎn)公司忽視內(nèi)部職能部門成本核算的功能，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作人員無法在第一時(shí)間收集有關(guān)的資料信息，從而導(dǎo)致成本費(fèi)用以及預(yù)算等存在嚴(yán)重的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，全面執(zhí)行預(yù)算管理的力度不夠，無法積極地調(diào)動(dòng)各個(gè)部門的員工、管理人員主動(dòng)參與到財(cái)務(wù)管理的過程當(dāng)中，從而使得財(cái)務(wù)管理流于形式。
3房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施
(1)加速資金周轉(zhuǎn)速度
通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期非常長，因此需要融資來保證資金的周轉(zhuǎn).房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的數(shù)目非常大，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債這一方式來實(shí)現(xiàn)融資。這一方式能夠加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，不過隨著債務(wù)規(guī)模不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。要是房地產(chǎn)企業(yè)選擇貸款融資這一方式則需要額外支付利息，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)峻。所以為保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).在加強(qiáng)成本核算的過程中，相關(guān)工作人員需要做好詳細(xì)分析，找出科學(xué)方法嚴(yán)格控制成本開支。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同承包方案來制定相應(yīng)的賬目明細(xì)，這樣一來就能夠?qū)Ω犊钋闆r實(shí)行正確分析，并且能夠正確分析施工的進(jìn)度.可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本。此外為將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低的水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)確定負(fù)債比例，從而優(yōu)化企業(yè)的資本配置。
(2)科學(xué)選擇營銷策略
科學(xué)選擇營銷策略對(duì)于財(cái)務(wù)管理以及房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展都有著重要的影響。目前我國房地產(chǎn)處在上升發(fā)展的階段，潛在房屋消費(fèi)人員的規(guī)模龐大.不過房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，消費(fèi)人員往往比較權(quán)衡不同的房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中占據(jù)到優(yōu)勢(shì)，就需要科學(xué)選擇營銷的策略。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要培訓(xùn)銷售人員，另一方面財(cái)務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)不斷提高自身素質(zhì)，一方面掌握財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)知識(shí)，另一方面也需要設(shè)計(jì)工程施工領(lǐng)域的知識(shí)，從而適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的特征。
(3)提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)部門的管理.同時(shí)培訓(xùn)財(cái)務(wù)工作人員，既包括專業(yè)知識(shí)技能方面的培訓(xùn)，也應(yīng)當(dāng)包括職業(yè)道德方面的培訓(xùn)并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作人員做好監(jiān)督。不過需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要全體員工的協(xié)調(diào)努力，從而為財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍。除此之外，績(jī)效考評(píng)對(duì)于改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作質(zhì)量以及效率有著不可替代的重要作用，其中最為主要的內(nèi)容就是要改善財(cái)務(wù)管理部門管理人員的能力和作用。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，需要專業(yè)評(píng)價(jià)人員來實(shí)施完成。這些專業(yè)的工作人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績(jī)效考核方面的工作，同時(shí)根據(jù)不同工作人員的職能。來對(duì)財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)行績(jī)效考核與評(píng)價(jià)。對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員也需要進(jìn)行相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立完善財(cái)務(wù)管理績(jī)效考核機(jī)制。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展的先是情況來制定合理科學(xué)的財(cái)務(wù)管理績(jī)效評(píng)價(jià)制度，將績(jī)效考評(píng)工作貫穿在財(cái)務(wù)管理工作的整個(gè)過程，這樣就能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績(jī)效評(píng)估的質(zhì)量。
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