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溫州市物業(yè)管理辦法「全文」
隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要把握瞬息萬變的市場變化，國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了關(guān)于溫州市物業(yè)管理辦法全文，歡迎閱讀。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 溫州市行政區(qū)域內(nèi)的的物業(yè)管理、使用、維護(hù)及其監(jiān)督管理活動適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第四條 溫州市房產(chǎn)管理局(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))房產(chǎn)管理局(以下稱縣級物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
各級人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)主管部門，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱瑓f(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 物業(yè)的所有權(quán)人(含共有人)為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主行使權(quán)利不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。
第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足20人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)劃分：
(一)物業(yè)管理區(qū)域以規(guī)劃部門確定的建設(shè)范圍為準(zhǔn)，但已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分;
(二)分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共同使用一套配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個相對獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
第十四條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表5-9名組成。建設(shè)單位、居民委員會代表各1名，業(yè)主代表3-7名。業(yè)主代表推薦的方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告期不少于5日。公告期內(nèi)業(yè)主對籌備組成員有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以核查。異議成立的，應(yīng)當(dāng)重新推薦成員;異議不成立的，應(yīng)當(dāng)向提出異議的業(yè)主作出解釋。
第十五條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主管理規(guī)約草案和專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù);
(四)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)做好首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會召開15日前，將前款(一)至(四)項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，征求全體業(yè)主的意見。
第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則;
(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(三)物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則;
(四)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);
(五)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式;
(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位負(fù)責(zé)編制，報(bào)物業(yè)主管部門備案;管理規(guī)約由業(yè)主大會通過后生效。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以在籌備組公告的期限內(nèi)就物業(yè)管理方面的有關(guān)規(guī)定提出修改意見，籌備組應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主的意見。
第十八條 首屆業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收后1個月內(nèi)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)將籌備經(jīng)費(fèi)存入物業(yè)主管部門指定的銀行帳戶：
(一)建筑面積5萬㎡以下(含)的，籌備經(jīng)費(fèi)為2萬元;
(二)建筑面積5萬㎡以上10萬㎡以下(含)的，為3萬元;
(三)建筑面積10萬㎡以上20萬㎡以下(含)的，為5萬元;
(四)建筑面積20萬㎡以上的，為8萬元。
業(yè)主大會籌備組可以申請支取籌備經(jīng)費(fèi)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請之日起3日之內(nèi)劃撥業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會換屆經(jīng)費(fèi)或者納入物業(yè)維修資金。
第十九條 業(yè)主大會籌備組在確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分業(yè)主人數(shù)及總建筑面積時，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供資料。
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算;但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算。單個物業(yè)登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，自行確定一名業(yè)主為投票人。
專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
第二十條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
第二十一條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十三條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第二十四條 業(yè)主大會的決定，應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)抄送全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主委員會成員在常住業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員由5人以上單數(shù)組成，最多不超過15人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決議;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主管理規(guī)約;
(四)專項(xiàng)維修資金的使用續(xù)籌方案;
(五)業(yè)主委員會成員的名單;
(六)解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)重新備案。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
第二十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集，主任因故不能履行職責(zé)時由副主任召集。有1/3以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會可以邀請業(yè)主代表、社區(qū)負(fù)責(zé)人列席會議。
第二十九條 業(yè)主委員會需要討論、決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主委員會會議記錄，由出席會議的成員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起3日內(nèi)，將決定事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會集體決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。
第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定，并建立活動檔案，供業(yè)主查詢。
第三十一條 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)費(fèi)收支、使用等情況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)主管部門投訴，也可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由簽字同意的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
(一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及利害關(guān)系業(yè)主提供的報(bào)酬或者其他利益;
(二)本人、配偶以及近親屬在聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作;
(三)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保;
(四)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約。
第三十四條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其成員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議決定終止其成員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;
(二)一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的;
(三)存在本辦法第三十三條情形之一的;
(四)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
業(yè)主委員會中止成員職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。
第三十五條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;
(三)因疾病或者其他原因喪失工作能力的;
(四)因違法犯罪等原因不能履行成員義務(wù)的。
第三十六條 業(yè)主委員會成員職務(wù)中止或者終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并按照本辦法第二十七條規(guī)定向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
職務(wù)中止或者終止的業(yè)主委員會成員，應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等移交業(yè)主委員會。
第三十七條 業(yè)主委員會每屆任期為3-5年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿2個月前，召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。
無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促業(yè)主委員會在任期屆滿之前完成換屆選舉。
業(yè)主委員會自行解散或者任期屆滿仍未換屆的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主成立換屆籌備組，召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。
第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會。
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第三章 前期物業(yè)管理
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安置前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安置時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人、被拆遷人出示臨時管理規(guī)約，并有義務(wù)作出說明。
物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷安置合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第四十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人、被拆遷人簽訂的房屋銷售、拆遷安置合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的主要內(nèi)容。
第四十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限，應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起至首屆業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。
第四十三條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物業(yè)質(zhì)量不合格發(fā)生的法律后果由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，并作相應(yīng)記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提出書面整改意見，并向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報(bào)告;整改合格后，方可辦理書面交接手續(xù)。
第四十四條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料，由雙方在交接驗(yàn)收單上簽字蓋章，并報(bào)物業(yè)主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置并無償提供物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰的比例配置并無償提供物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其位置、面積應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中予以載明，建設(shè)單位不得擅自變更。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)集中配置、合理設(shè)計(jì)、方便使用。建設(shè)單位不得提供違法建筑、共用部位、已分?jǐn)偟谋娪妹娣e和不便于物業(yè)管理使用的房屋作為物業(yè)管理用房。
第四十六條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。房屋主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。
第四十七條 國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后的物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償使用。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前的物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)歸屬及其使用收益按照《溫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(市政府令第48號)規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條 任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十九條 業(yè)主大會決定物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭形泄芾淼�，�?yīng)當(dāng)通過公開、公平、公正的方式擇優(yōu)確定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯維護(hù)、消防設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等專業(yè)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給他人。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并以書面方式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。
第五十五條 業(yè)主委員會不得擅自解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在3個月之前書面通知另一方當(dāng)事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告全體業(yè)主。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地、物業(yè)檔案資料和其他財(cái)物，配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
第五十七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和考核，建立企業(yè)信用檔案，并向社會公開。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律管理，配合物業(yè)主管部門建立信用檔案。
第五章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水平相一致的原則，由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
普通住宅物業(yè)服務(wù)可以實(shí)行分項(xiàng)目收費(fèi)試點(diǎn)，建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、收費(fèi)公開透明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第六十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按時足額交納，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。
第六十一條 物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān);但建設(shè)單位與業(yè)主約定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未出售或者未安置的空置物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第六十二條 業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主限期交納，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納;業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位可以按照自愿、公平的原則與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議，委托代收有關(guān)費(fèi)用并支付相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第六章 物業(yè)使用和維護(hù)
第六十四條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的規(guī)定。
業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面相鄰關(guān)系。
第六十五條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益：
(一)公共門廳、管道井、樓梯間、過道、消防通道;
(二)道路、場地、綠地、屋頂;
(三)其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。臨時占用、挖掘時，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時恢復(fù)原狀。
第六十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)外，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系業(yè)主同意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告規(guī)劃、國土資源等有關(guān)行政管理部門。
第六十七條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)同時提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定加強(qiáng)對物業(yè)裝飾裝修活動的巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并提出整改意見;行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門依法處理。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)維護(hù)、修繕、監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。
需要業(yè)主或者非業(yè)主使用人提供方便的，應(yīng)當(dāng)事先通知，并就相關(guān)具體事項(xiàng)與業(yè)主或者非業(yè)主使用人協(xié)商。
第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。
車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況。業(yè)主要求承租空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。
未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。
第七十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域停車實(shí)際，制訂臨時停車方案，報(bào)業(yè)主大會決定。
利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者場地停放車輛的，按照業(yè)主大會的決定交納臨時停車費(fèi)。臨時停車費(fèi)除用于維護(hù)停車場地設(shè)施和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時停車費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防空地下室平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得出售。
防空地下室平時用作停車位收取的停車費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于防空地下室的日常維護(hù)管理和停車管理的必要支出。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)、人防主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理防空地下室的，應(yīng)當(dāng)做好平時的維護(hù)管理工作，確保防空地下室處于良好狀態(tài)。
第七十三條 大型車輛和載有危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)慢速通行，遇到行人和非機(jī)動車應(yīng)當(dāng)避讓;
(二)禁止鳴號，防止發(fā)生噪音;
(三)在依法設(shè)置或者劃定的車庫、車位內(nèi)有序停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告公安等有關(guān)部門依法處理。
第七十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意。
合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。
合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第七十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失等。
第七十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等共有設(shè)施設(shè)備，經(jīng)相關(guān)專業(yè)單位、建設(shè)單位共同驗(yàn)收合格后，移交相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)同時將相關(guān)技術(shù)資料移交相關(guān)專業(yè)單位。
本辦法施行前已成立業(yè)主大會的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù);未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、居民委員會牽頭，參照前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù)。
已交付使用的住宅小區(qū)在辦理移交手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)共有設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)不正�；蛘叽嬖诎踩[患的，業(yè)主委員會或者街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)將設(shè)施設(shè)備修復(fù)正常、消除隱患后，方可移交專業(yè)單位管理。
專業(yè)單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延接管物業(yè)區(qū)域共有設(shè)施設(shè)備的，由市、縣人民政府責(zé)令限期接收管理。
第七十七條 相關(guān)專業(yè)單位在接管物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)及時做好維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造，確保設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主正常使用。
相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù);相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)確保通行安全，并及時恢復(fù)原狀。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合與支持。
第七十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修金交存、使用、管理和監(jiān)督辦法，由市物業(yè)主管部門會同財(cái)政等部門另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第七十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定一次性向物業(yè)主管部門交納保修金。
物業(yè)保修金交存、使用、退還、管理和監(jiān)督辦法，由市物業(yè)主管部門會同財(cái)政等部門另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者通知責(zé)任人及時維修養(yǎng)護(hù)。
責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七章 附則
第八十一條 業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)的，依照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十二條 本辦法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日溫州市人民政府發(fā)布的《溫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
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