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泰州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
物業(yè)管理是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，下面YJBYS小編為大家整理了泰州市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的具體內(nèi)容，希望對(duì)你有所幫助。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于泰州市范圍內(nèi)，符合國(guó)家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 提倡并引導(dǎo)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐。
第五條 市物價(jià)局會(huì)同市建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。靖江、泰興、姜堰、興化等市及高港區(qū)物價(jià)局會(huì)同建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括公共性服務(wù)收費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
別墅類(lèi)高檔化住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)，由市物價(jià)局會(huì)同市建設(shè)局，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附表)。
第九條 在業(yè)主委員會(huì)未成立前發(fā)生的物業(yè)管理公共服務(wù)及其收費(fèi)稱為前期物業(yè)管理和前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)。
第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)由價(jià)格行政主管部門(mén)核準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在前期物業(yè)管理協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)(租賃)合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先約定，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。未經(jīng)核準(zhǔn)不得預(yù)收服務(wù)費(fèi)用。
建設(shè)單位自主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行小區(qū)物業(yè)管理的，應(yīng)在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在申報(bào)商品房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)申請(qǐng)前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
價(jià)格主管部門(mén)接到物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)后，應(yīng)會(huì)同建設(shè)部門(mén)根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾建設(shè)的住宅小區(qū)環(huán)境條件和物業(yè)管理硬件設(shè)施核定相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)報(bào)送以下材料:
1、建設(shè)單位或所委托的物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于普通住宅前期物業(yè), 理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面請(qǐng)示。書(shū)面請(qǐng)示的內(nèi)容包括普通住宅小區(qū)的名稱、地址、總建筑面積、住宅戶數(shù)，物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
2、建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的委托書(shū)(原件)。
3、建設(shè)單位關(guān)于普通住宅小區(qū)物業(yè)管理硬件條件的陳述和承諾(原件)。
4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)(復(fù)印件)。
5、物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的詳細(xì)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)承諾和違約責(zé)任(原件)。
第十二條 價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)在接到前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)示后20個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)所報(bào)符合條件的資料核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十三條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的，其普通住宅小區(qū)的服務(wù)等級(jí)應(yīng)事先征得建設(shè)和價(jià)格行政主管部門(mén)的同意，等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在中標(biāo)后5日內(nèi)報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)備案確認(rèn)。價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)招投標(biāo)過(guò)程及價(jià)格行為的監(jiān)督和管理，及時(shí)糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。
第十四條 已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主委員會(huì)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在約定后5日內(nèi)報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)備案。
第十五條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
各價(jià)格、建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)和規(guī)范，促進(jìn)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指在業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十七條 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用(不含物業(yè)管理區(qū)域外的垃圾清運(yùn)、處置等費(fèi)用);
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的一般性維修、保養(yǎng)費(fèi)用和公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用;
(十)合理利潤(rùn);
(十一)法定稅費(fèi)。
其中，合理利潤(rùn):普通住宅最高不超過(guò)8%。
第十八條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開(kāi)分?jǐn)�，具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)需要，分期交付住房的普通住宅小區(qū)，先期入住的業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的60%交納前期物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人交納，使用人拒絕繳納的由業(yè)主繳納。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)施專(zhuān)人管理的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格行政主管部門(mén)根據(jù)情況確定。業(yè)主(使用人)已擁有車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用原則確定;業(yè)主(使用人)不擁有車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)，并在確保區(qū)內(nèi)道路安全通暢條件下，占用小區(qū)公共設(shè)施、場(chǎng)地的，按低于社會(huì)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t確定。
第二十一條 利用物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備以及產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的其他物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的委托，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收入應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行分配和使用。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)競(jìng)標(biāo)或接受委托實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)、單位、企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或?qū)嵤┪飿I(yè)管理的企業(yè)收取內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)以及其他單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取的有關(guān)費(fèi)用，不得直接向物業(yè)管理企業(yè)收取。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、使用人代收費(fèi)用時(shí)應(yīng)出示委托單位的委托書(shū)，出據(jù)收費(fèi)單位的收費(fèi)發(fā)票。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以每半年或一年向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)時(shí)間不得超過(guò)一年。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積以房屋產(chǎn)權(quán)證的住房主體建筑面積計(jì)算，車(chē)庫(kù)、閣樓等附屬用房不在計(jì)費(fèi)面積以內(nèi)。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上的押金、保證金等費(fèi)用。
第二十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法及公共照明、公共用水等公攤費(fèi)用應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)設(shè)施營(yíng)業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格行政主管部門(mén)的監(jiān)督。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，每半年(或一年)公布一次財(cái)務(wù)狀況，接受監(jiān)督。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)、決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十九條 價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，將由價(jià)格行政主管部門(mén)依法查處。
第三十條 本實(shí)施細(xì)則由泰州市物價(jià)局會(huì)同市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
第三十一條 本實(shí)施細(xì)則自2005年8月1日起執(zhí)行。以前凡與本細(xì)則不一致的有關(guān)規(guī)定予以廢止。
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