房產(chǎn)估價師考試全真模擬題附答案

時間：2023-03-08 12:26:20 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2017年房產(chǎn)估價師考試全真模擬題（附答案）

　　一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

2017年房產(chǎn)估價師考試全真模擬題（附答案）

　　1.某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價格為(　　)元/m2。

　　A.1667

　　B.1765

　　C.1875

　　D.2000

　　2.從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是(　　)。

　　A.銷售狀況價值論

　　B.市場供求價值論

　　C.生產(chǎn)費用價值論

　　D.經(jīng)濟(jì)花費價值論

　　3.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為(　　)萬元。

　　A.98

　　B.52

　　C.54

　　D.103

　　4.在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為(　　)萬元。

　　A.1504

　　B.1404

　　C.1304

　　D.1204

　　5.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=(　　)。

　　A.房屋重置價格-房屋年折舊額

　　B.房屋重置價格×房屋成新度

　　C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　D.房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　6.在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是(　　)。

　　A.成交價≥最高價≥最低價

　　B.成交價≥最低價≤最高價

　　C.最高價≥成交價≥最低價

　　D.最高價≥最低價≥成交價

　　7.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為(　　)m2。

　　A.1200

　　B.120

　　C.3333

　　D.333.3

　　8.已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為(　　)萬元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　9.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取(　　)凈收益作為估價依據(jù)。

　　A.類似房地產(chǎn)的客觀

　　B.類似房地產(chǎn)的實際

　　C.類似房地產(chǎn)的最高

　　D.類似房地產(chǎn)的最低

　　10.當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當(dāng);當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造，實際成新率應(yīng)(　　)直線法計算出的成新率。

　　A.大于

　　B.大于或等于

　　C.小于

　　D.小于或等于

　　11.在估價報告中應(yīng)包含一份由(　　)的估價師簽名、蓋章的聲明。

　　A.本估價機(jī)構(gòu)所有

　　B.所有參加該估價項目

　　C.對該估價項目負(fù)第一責(zé)任

　　D.任本估價機(jī)構(gòu)法定代表人

　　12.某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為(　　)萬元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D.134

　　13.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為(　　)萬元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以(　　)狀況為參照系進(jìn)行的。

　　A.可比實例房地產(chǎn)

　　B.估價對象房地產(chǎn)

　　C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

　　D.類似房地產(chǎn)

　　15.某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為(　　)。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2402.22

　　B.2302.22

　　C.2202.22

　　D.2102.22

　　17.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的(　　)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.基礎(chǔ)成本

　　C.重新開發(fā)建設(shè)成本

　　D.建后利潤

　　18.下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是(　　)。

　　A.通過自己開發(fā)耕地取得

　　B.通過征收土地取得

　　C.通過城市房屋拆遷取得

　　D.通過市場購買取得

　　19.成本法最基本的公式是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

　　B.房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

　　C.房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　D.房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊

　　20.下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路

　　B.土地重新購建價格的求取思路

　　C.具體價格重新購建價格的求取思路

　　D.建筑物重新購建價格的求取思路

　　21.某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為(　　)。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為(　　)萬元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　23.重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是(　　)的體現(xiàn)。

　　A.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.對立原理

　　24.收益法是以(　　)為基礎(chǔ)的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.預(yù)期原理

　　25.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　26.實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是(　　)。

　　A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

　　27.在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是(　　)。

　　A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

　　C.銷售費用和銷售稅費

　　D.開發(fā)成本和管理費用

　　28.某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是(　　)。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.65%

　　D.75%

　　29.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用(　　)預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　30.居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看(　　)和安寧程度。

　　A.周圍環(huán)境狀況

　　B.繁華程度

　　C.臨街狀況

　　D.附近是否有礦產(chǎn)資源

　　31.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時的花費為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費620元/m2;地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為(　　)2元/m2。

　　A.1200

　　B.1250

　　C.1270

　　D.1800

　　32.假設(shè)開發(fā)法是以(　　)為理論依據(jù)的。

　　A.收益遞增原理

　　B.均衡原理

　　C.預(yù)期原理

　　D.未來趨勢原理

　　33.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為(　　)。

　　A.1.67%

　　B.2.1%

　　C.2.3%

　　D.2.5%

　　34.某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于(　　)。

　　A.2.50%

　　B.3.5%

　　C.2.38%

　　D.3.25%

　　35.房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括(　　)。

　　A.估價服務(wù)費

　　B.估價目的

　　C.估價人員

　　D.委托人的協(xié)助義務(wù)

　　參考答案：BCABB CACAA BBBCB BCACC CACDA DCBBA CCABC

　　二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

　　A.應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

　　B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

　　C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用

　　E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括(　)。

　　A.土地

　　B.建筑物

　　C.裝飾裝修

　　D.動產(chǎn)

　　E.特許經(jīng)營權(quán)

　　3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有( 　)。

　　A.折舊費

　　B.維修費

　　C.管理費

　　D.保險費

　　E.房產(chǎn)稅

　　4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有( 　)。

　　A.抵押價值

　　B.市場價值

　　C.計稅價值

　　D.投資價值

　　E.在用價值

　　5、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括( 　)。

　　A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

　　B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

　　C.房地產(chǎn)使用管制

　　D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

　　E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

　　6、城市房屋拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，(　)。

　　A.估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致

　　B.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值

　　C.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值

　　D.期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)

　　E.在原地實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價格的20%

　　7、下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有( 　)。

　　A.估價委托書

　　B.估價委托合同

　　C.估價對象權(quán)屬證明

　　D.估價報告內(nèi)部審核表

　　E.估價師注冊證書復(fù)印件

　　8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有( 　)。

　　A.位置

　　B.房地產(chǎn)規(guī)模

　　C.環(huán)境景觀

　　D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　E.朝向、樓層

　　9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有(　)。

　　A.單位比較法

　　B.市場提取法

　　C.分解法

　　D.工料測量法

　　E.指數(shù)調(diào)整法

　　10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括(　)。

　　A.電費

　　B.物業(yè)管理費

　　C.水費

　　D.供暖費

　　E.房地產(chǎn)稅

　　11、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有( 　)。

　　A.土地取得成本

　　B.續(xù)建管理費用

　　C.續(xù)建投資利息

　　D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用

　　E.取得在建工程的稅費

　　12、長期趨勢法的作用主要有( 　)。

　　A.用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等

　　B.用于市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整

　　C.用于成本法計算重置價格

　　D.用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力

　　E.用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

　　13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( 　)。

　　A.容積率

　　B.土地使用稅

　　C.土地開發(fā)程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地補(bǔ)償費

　　14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有(　)。

　　A.按建筑面積分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為33.33%

　　B.按房地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為17.57%

　　C.按房地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為27.03%

　　D.按土地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為17.57%

　　E.按土地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為27.03%

　　15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括( 　)。

　　A.規(guī)范估價行為

　　B.節(jié)省估價工作

　　C.保障估價質(zhì)量

　　D.提高估價效率

　　E.規(guī)避估價監(jiān)管

　　參考答案：ACE　CD 　ABCE　 AB 　ACE　 AD

　　BCDE　 ACDE　 ADE　 CD 　BCDE 　ABDE　 ACD　 ACD　 ABCE

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。

　　2、在市場經(jīng)濟(jì)中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：在市場經(jīng)濟(jì)中，價格是最普遍、應(yīng)用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。

　　3、房地產(chǎn)價格既有使用代價的租金，又有交換代價的價格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：房地產(chǎn)同時有兩種價格：一是交換代價的價格，二是使用代價的租金。

　　4、從一個城市來看，房地產(chǎn)價格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　5、對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：對正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　6、當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，需求就會減少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費者的收入較高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補(bǔ)品的價格較低時，當(dāng)消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加。

　　7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。

　　8、消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　9、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。

　　10、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預(yù)期。

　　11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)�！�(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：面地價=3000/1.6=1875元/m2

　　樓面地價=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。但反過來不一定成立。

　　13、抵押價值是在抵押期間的某一時點，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：房地產(chǎn)抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

　　14、樓面地價等于土地單價除以容積率(　)。

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：樓面地價等于土地單價除以容積率。

　　15、一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

　　四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1. 某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%�？头窟\營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：

可比房地產(chǎn)	價格（萬元）	凈收益（萬元/年）
A	25200	3000
B	29400	3500
C	23800	2800
D	16600	2000

　　依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。

　　2. 某在建工程開工于2002年4月1日�？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000 m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當(dāng)時取得土地的花費為樓面價1200元/ m2。該項目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等)為建筑面積2800元/ m2。至2003年10月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/ m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的6%，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2003年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少(資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%)。

　　計算題參考答案：

　　1.解：1、按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：

　　V=a/r

　　2、計算客房與餐飲年總收益：

　　(1)客房年總收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13萬元

　　(2)餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬元

　　3、計算客房與餐飲年總費用：

　　(1)客房年總費用=3148.13×35%=1101.85萬元

　　(2)餐飲年總費用=944.44×55%=519.44萬元

　　4、計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28萬元

　　5、由所給資料計算資本化率：

　　可比房地產(chǎn)的資本化率：A=3000/25200=11.9%