房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)測(cè)題

時(shí)間：2024-06-29 08:30:20 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)測(cè)題

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　　一、單項(xiàng)選擇題

2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)測(cè)題

　　1、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂?　)。

　　A.供給、需求、利用狀況

　　B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

　　C.有用性、稀缺性、有效需求

　　D.權(quán)利、租金、利率

　　2、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是(　)。

　　A.都是價(jià)格用貨幣來表示

　　B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響

　　C.都是按質(zhì)論價(jià)

　　D.都受區(qū)位因素的影響

　　3、房地產(chǎn)的供給曲線表示(　)。

　　A.房地產(chǎn)的購買量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

　　C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

　　4、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做(　)。

　　A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格

　　C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格

　　5、受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

　　A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

　　B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

　　C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

　　D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

　　6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)(　)。

　　A.增加

　　B.減少

　　C.不變

　　D.無法確定

　　7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期

　　B.消費(fèi)者的預(yù)期

　　C.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本

　　8、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為(　)。

　　A.存量+新增竣工量-拆毀量

　　B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

　　9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成(　)關(guān)系。

　　A.反方向變化

　　B.同方向變化

　　C.無變化

　　D.無法確定

　　10、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)(　)。

　　A.增加

　　B.減少

　　C.不變

　　D.無法確定

　　11、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)?　)。

　　A.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

　　B.中國(guó)經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯

　　C.不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同

　　D.地區(qū)間的政府管制

　　12、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估(　)。【2011年真題】

　　A.掛牌底價(jià)

　　B.正常市場(chǎng)價(jià)格

　　C.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

　　D.最可能的成交價(jià)

　　13、在為房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是(　)。(2011年真題)

　　A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　14、一套建筑面積為100㎡，單價(jià)為3000元/㎡、總價(jià)為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為(　)元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A.3000

　　B.2850

　　C.2857

　　D.2928

　　15、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　16、成交價(jià)格圍繞著(　)而上下波動(dòng)。

　　A.市場(chǎng)價(jià)格

　　B.理論價(jià)格

　　C.清算價(jià)格

　　D.原始價(jià)格

　　17、在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場(chǎng)價(jià)格是(　)。

　　A.穩(wěn)定均衡價(jià)格

　　B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格

　　C.長(zhǎng)期均衡價(jià)格

　　D.短期均衡價(jià)格

　　18、市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向(　)。

　　A.成交價(jià)格

　　B.市場(chǎng)價(jià)格

　　C.理論價(jià)格

　　D.評(píng)估價(jià)格

　　19、甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/㎡，乙單價(jià)為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購買(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.甲、乙一樣

　　D.無法判斷

　　20、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地(　)。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　21、在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為(　)。

　　A.名義價(jià)格

　　B.實(shí)際價(jià)格

　　C.市場(chǎng)價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　22、當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的(　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　23、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的(　)。

　　A.社會(huì)一般報(bào)酬率

　　B.最低期望收益率

　　C.特定投資者所要求的最低期望收益率

　　D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

　　24、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是(　)。

　　A.社會(huì)一般的收益率

　　B.收益法中的資本化率

　　C.投資者要求的滿意收益率

　　D.投資者要求的最低收益率

　　25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(　)元/m2�！�2011年真題】

　　A.3439

　　B.3473

　　C.3508

　　D.3608

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　C.人口急劇增長(zhǎng)

　　D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　　E.房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格

　　3、下列不存在替代關(guān)系的有(　)。

　　A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間

　　B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

　　C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間

　　D.普通住宅與商業(yè)用房之間

　　E.賓館與寫字樓之間

　　4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有(　)。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

　　7、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有(　)。

　　A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

　　B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租****益價(jià)值

　　C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租****益價(jià)值

　　D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值

　　E.只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租****益價(jià)值始終不變

　　8、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A.原始價(jià)值高于或等于賬面價(jià)值

　　B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

　　E.評(píng)估價(jià)值等于理論價(jià)值

　　9、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?　)不同。

　　A.開發(fā)成本

　　B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　C.納稅狀況

　　D.對(duì)未來的信心

　　E.評(píng)估方法

　　10、投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值有可能是(　)。

　　A.遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值

　　B.遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值

　　C.連帶損失

　　D.租金損失

　　E.遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本

　　11、賬面價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱為(　)。

　　A.歷史成本

　　B.賬面凈值

　　C.折余價(jià)值

　　D.實(shí)際價(jià)值

　　E.原始購置成本

　　12、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的有(　)。

　　A.該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期

　　E.相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　5、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是(　)。

　　A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　C.全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　E.房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

　　6、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法，正確的有(　)。

　　A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

　　B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

　　C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

　　D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

　　E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的

　　三、判斷題

　　1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個(gè)人的欲望或需要，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格既有使用代價(jià)的租金，又有交換代價(jià)的價(jià)格。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、從一個(gè)城市來看，房地產(chǎn)價(jià)格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、對(duì)于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求;相反，就會(huì)減少對(duì)商品的需求。但對(duì)于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)商品的需求。

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;反之，需求就會(huì)減少。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　9、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更少。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　10、消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)未來收入和房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)�！�(　)【2011年真題】

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　12、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定沒有交換價(jià)值。反過來也一定成立。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　13、抵押價(jià)值是在抵押期間的某一時(shí)點(diǎn)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　14、樓面地價(jià)等于土地單價(jià)除以容積率(　)。

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　15、一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　16、市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　17、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。(　)