2017房地產(chǎn)估價師理論與方法預(yù)測題及答案
一、單項選擇題
1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個( )稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準(zhǔn)確性
2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是( )。
A.出租的房地產(chǎn)
B.自用的房地產(chǎn)
C.餐飲的房地產(chǎn)
D.營業(yè)的房地產(chǎn)
3.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以( )為前提來進(jìn)行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價對象的合法權(quán)益
4.現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術(shù)
B.土地權(quán)利設(shè)置
C.相鄰關(guān)系
D.土地使用管制
5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是( )。
A.自物權(quán)
B.劃拔土地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價( )萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環(huán)境
9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為( )。
A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量
B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費不包括( )。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開墾費
13.建筑物的( )等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。
A.體量
B.結(jié)構(gòu)
C.設(shè)施
D.層高
14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是( )。
A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)
B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等
D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)
18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質(zhì)折舊
C.功能折舊
D.經(jīng)濟(jì)折舊
20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為( )。
A.土地取得成本+開發(fā)成本
B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用
C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
參考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
二、多項選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。
A.應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)
B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目
C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用
E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.裝飾裝修
D.動產(chǎn)
E.特許經(jīng)營權(quán)
3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有( )。
A.折舊費
B.維修費
C.管理費
D.保險費
E.房產(chǎn)稅
4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有( )。
A.抵押價值
B.市場價值
C.計稅價值
D.投資價值
E.在用價值
5、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括( )。
A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制
B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制
C.房地產(chǎn)使用管制
D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制
E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制
6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，( )。
A.估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致
B.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值
C.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值
D.期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)
E.在原地實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價格的20%
7、下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有( )。
A.估價委托書
B.估價委托合同
C.估價對象權(quán)屬證明
D.估價報告內(nèi)部審核表
E.估價師注冊證書復(fù)印件
8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有( )。
A.位置
B.房地產(chǎn)規(guī)模
C.環(huán)境景觀
D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.朝向、樓層
9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.指數(shù)調(diào)整法
10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括( )。
A.電費
B.物業(yè)管理費
C.水費
D.供暖費
E.房地產(chǎn)稅
11、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有( )。
A.土地取得成本
B.續(xù)建管理費用
C.續(xù)建投資利息
D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用
E.取得在建工程的稅費
12、長期趨勢法的作用主要有( )。
A.用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等
B.用于市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.用于成本法計算重置價格
D.用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力
E.用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏
13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發(fā)程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有( )。
A.按建筑面積分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為33.33%
B.按房地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為17.57%
C.按房地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為27.03%
D.按土地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為17.57%
E.按土地價值分?jǐn)偠䦟诱加型恋氐姆蓊~為27.03%
15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括( )。
A.規(guī)范估價行為
B.節(jié)省估價工作
C.保障估價質(zhì)量
D.提高估價效率
E.規(guī)避估價監(jiān)管
參考答案：ACE CD ABCE AB ACE AD
BCDE ACDE ADE CD BCDE ABDE ACD ACD ABCE
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