房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會(huì)計(jì)處理

　　受房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營(yíng)上呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開(kāi)發(fā)普遍等特點(diǎn)，這些經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面具有其特殊性。下面是yjbys小編為大家?guī)��?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會(huì)計(jì)處理的知識(shí)，歡迎閱讀。

　　一、概述

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受政策影響較大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的前、中、后期均受到嚴(yán)格的監(jiān)管審批限制要求，因此房企與其他企業(yè)相比在經(jīng)營(yíng)上有所差異，呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)：例如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開(kāi)發(fā)現(xiàn)象普遍等，這些經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面也有其特殊性，中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)推出房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析寶典系列專(zhuān)題旨在通過(guò)分析經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)理清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售過(guò)程中的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和存在的問(wèn)題，對(duì)房企的信用分析提供參考與指導(dǎo)。

　　專(zhuān)題共分為四篇，第一篇介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般流程和其中涉及的會(huì)計(jì)核算方式，其流程的特殊性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn);基于開(kāi)發(fā)流程，第二篇主要分析了房企財(cái)報(bào)中主要科目的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，例如存貨、預(yù)收賬款等科目的構(gòu)成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異;第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實(shí)債”，對(duì)房企隱藏在表外的風(fēng)險(xiǎn)做出揭示;第四篇我們結(jié)合以上經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn)，對(duì)房企的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，說(shuō)明其在盈利能力、周轉(zhuǎn)能力上的特點(diǎn)，揭露其在償債上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　本文為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析寶典系列專(zhuān)題第一篇，主要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地獲取到收入結(jié)轉(zhuǎn)的一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)會(huì)計(jì)處理的梳理。敬請(qǐng)期待后續(xù)房企會(huì)計(jì)科目風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注、“明股實(shí)債”模式分析、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析篇。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程

　　(一)土地獲取階段

　　1、土地獲取方式

　　土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要條件。目前土地使用權(quán)獲取方式可分為三大類(lèi)：通過(guò)“招拍掛”受讓土地是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的土地獲取方式，協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地，此外，近年來(lái)兼并重組也成為房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越常見(jiàn)的土地獲取方式之一，兼并重組的優(yōu)點(diǎn)是可以避免直接公開(kāi)購(gòu)買(mǎi)土地帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，節(jié)省直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)�！罢信膾臁狈绞降木唧w區(qū)別如下：

　　2、土地獲取流程

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2：

　　① 首先進(jìn)行土地競(jìng)拍前準(zhǔn)備：包括價(jià)值研究判斷、確定項(xiàng)目定位和方案等;

　�、� 支付保證金后參與“招拍掛”競(jìng)得土地;

　　③ 競(jìng)拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費(fèi)等，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》;

　　④ 憑土地出讓合同、用地紅線(xiàn)圖、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

　�、� 在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費(fèi)支付憑證等材料辦理《國(guó)有土地使用證》，完成確權(quán)。

　　競(jìng)買(mǎi)保證金方面，一般情況下土地出讓保證金不低于標(biāo)的金額的20%，但是目前多地調(diào)控政策中提高了保證金比例(例如武漢、南昌已提高至60%)，并縮短了土地出讓金繳款期限，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了較高要求。

　　3、獲取土地階段的會(huì)計(jì)核算

　　根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途等具體分為：

　　(1)土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物：相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)做為存貨，計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，具體會(huì)計(jì)處理如下：

　　(2)土地用于賺取租金或資本增值：應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶(hù)，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊，所繳納的契稅計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶(hù)，具體會(huì)計(jì)處理如下：

　　4、獲取土地階段的稅務(wù)處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。

　　契稅稅率由地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定(3~5%)，在納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù)，需在之后10日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)并在契稅征收機(jī)關(guān)核定期限內(nèi)繳納稅款;契稅一般不通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本科目”，為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”科目。

　　印花稅在簽訂土地出讓合同時(shí)發(fā)生，稅額為土地出讓金額的0.5‰，若開(kāi)發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征印花稅。

　　(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)流程

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程可分為四個(gè)階段：項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》后才可進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的施工。首先，獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》之前企業(yè)需進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)，這一過(guò)程需要與項(xiàng)目所在地相關(guān)政府部門(mén)溝通協(xié)商(通常需要半年至一年);此后，根據(jù)申報(bào)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同;根據(jù)土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設(shè)工程施工許可證》;進(jìn)入項(xiàng)目施工的階段，開(kāi)發(fā)商在此階段的主要任務(wù)是控制成本，支付工程進(jìn)度款，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。建筑施工單位的一般施工流程如下：

　　項(xiàng)目竣工驗(yàn)收主要包括兩個(gè)階段，一是項(xiàng)目完工后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算、備案;二是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記，新建的房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“四證(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)”和房屋竣工驗(yàn)收資料等，在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商辦理完畢初始產(chǎn)權(quán)登記就可以辦理每一戶(hù)購(gòu)房人的房屋所有權(quán)證。

　　2、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的會(huì)計(jì)核算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、發(fā)包方控料(甲控材)方式。

　　包工包料承包和發(fā)包方控料(甲控材)承包方式下建筑安裝工程結(jié)算價(jià)款基本相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單。由于房地產(chǎn)企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關(guān)系中地位較高，極少采用預(yù)付款的方式。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)按照合同預(yù)定的工程價(jià)款扣除質(zhì)保金后的余額結(jié)算工程款，并收到建筑施工企業(yè)全額開(kāi)具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購(gòu)買(mǎi)材料，所以工程價(jià)款發(fā)票金額中包含了材料價(jià)款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)施工方開(kāi)具的發(fā)票確認(rèn)成本。具體會(huì)計(jì)處理如下：

　　包工不包料承包(甲供材)方式下：甲供材建筑工程，是指由房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會(huì)計(jì)處理如下：

　　3、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)處理

　　一般情況下，在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的應(yīng)納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據(jù)地方人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)條件確定，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收(0.6~30元/平方米/年)。通過(guò)“招拍掛”方式取得的建設(shè)用地，納稅人應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納，會(huì)計(jì)處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用。此外，若開(kāi)發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。

　　(三)銷(xiāo)售(預(yù)售)階段

　　1、銷(xiāo)售(預(yù)售)條件

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　但是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，多地在出臺(tái)的調(diào)控政策中提高了預(yù)售條件，具體見(jiàn)表3：

　　近期廈門(mén)、廣州、西安等地調(diào)控要求土地溢價(jià)率達(dá)到一定程度后需現(xiàn)房銷(xiāo)售，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定，現(xiàn)房銷(xiāo)售的一般應(yīng)具備以下條件：

　　2、銷(xiāo)售(預(yù)售)流程

　　房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售的主要流程如下：

　　在取得預(yù)售許可證后，可以確定開(kāi)盤(pán)日期對(duì)外發(fā)售，與有認(rèn)購(gòu)意向的客戶(hù)簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)作為認(rèn)購(gòu)人簽訂《商品房預(yù)售合同》的保證，并向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的定金，之后按認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定正式簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同簽訂后要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理備案，備案登記后合同生效。合同簽訂后，購(gòu)買(mǎi)者要根據(jù)合同約定的付款時(shí)間交付房?jī)r(jià)款及契稅。此外，現(xiàn)房銷(xiāo)售的不簽訂預(yù)售合同，應(yīng)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

　　3、預(yù)售階段的會(huì)計(jì)核算

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售(預(yù)售)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得收入、實(shí)現(xiàn)資金回籠的重要階段，主要涉及誠(chéng)意金、定金、按揭保證金、預(yù)售房款的會(huì)計(jì)核算。

　　誠(chéng)意金是在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前收取的款項(xiàng)，最終退還給客戶(hù)或轉(zhuǎn)作購(gòu)房款。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)要在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證之后才能與客戶(hù)簽訂，因此誠(chéng)意金是在預(yù)售之前收取的款項(xiàng)，約束性很低，購(gòu)房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。故會(huì)計(jì)核算上不作為預(yù)收賬款處理，而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付賬款處理，具體如下：

　　定金是在簽訂商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)合同之前收取的款項(xiàng)，在銷(xiāo)售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購(gòu)房款，如果客戶(hù)在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購(gòu)房合同，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還已經(jīng)交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預(yù)售許可證并已與客戶(hù)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議基礎(chǔ)上收取的款項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上講它屬于銷(xiāo)售款的一部分。因此，定金應(yīng)視同收取收房款，在“預(yù)收賬款”科目核算，具體處理如下：

　　按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過(guò)程中按照貸款總額的一定比例向開(kāi)發(fā)商收取的錢(qián)，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來(lái)并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開(kāi)發(fā)商。在此期間內(nèi)，若購(gòu)房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開(kāi)發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從按揭保證金賬戶(hù)中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。會(huì)計(jì)核算方式如下：

　　4、預(yù)售房款確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算

　　預(yù)售房款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷(xiāo)售款(實(shí)際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款)，屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，通過(guò)“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷(xiāo)售滿(mǎn)足下列條件則應(yīng)確認(rèn)收入：

　�、� 工程已經(jīng)竣工，并且驗(yàn)收合格，符合銷(xiāo)售合同約定的交付條件。

　�、� 已通知購(gòu)房業(yè)主接收房屋，并且將結(jié)算賬單提交業(yè)主也取得其認(rèn)可。

　　實(shí)際工作中，有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書(shū)》即可確認(rèn)銷(xiāo)售收入，有的企業(yè)采取“領(lǐng)取鑰匙”才可以確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

　　預(yù)售房款會(huì)計(jì)處理方式如下：

　　這里值得注意的是，有的企業(yè)為了達(dá)到一定的目的，在銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)方面存在一定的差異，例如：有些民營(yíng)企業(yè)由于確認(rèn)收入后涉及交納所得稅的問(wèn)題，所以總是將應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的收入以未辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)、未辦理房產(chǎn)證等各種理由推遲確認(rèn)收入，以達(dá)到少交稅的目的;而有的上市公司為了實(shí)現(xiàn)既定的利潤(rùn)目標(biāo)，在確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)，往往在未辦理竣工驗(yàn)收、未交付使用前就將預(yù)售的房?jī)r(jià)款提前確認(rèn)了收入。

　　5、商品房銷(xiāo)售成本的會(huì)計(jì)核算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，成本結(jié)算完成后，編制“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”，詳細(xì)列明每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)，附在憑證后面，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的相關(guān)明細(xì)科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”的相關(guān)明細(xì)科目。

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