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物業(yè)公司生產(chǎn)運(yùn)作中存在的問(wèn)題
物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，但在我國(guó)物業(yè)管理尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局。我國(guó)物業(yè)管理存在著行業(yè)法制不健全、居民消費(fèi)觀念不強(qiáng)，以及物業(yè)管理企業(yè)自身在生產(chǎn)運(yùn)作管理上不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。
1.市場(chǎng)定位不清。
每一種產(chǎn)品都有自己的目標(biāo)市場(chǎng)，正因如此，我們才會(huì)對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，也才會(huì)針對(duì)不同市場(chǎng)制定差別化戰(zhàn)略。物業(yè)服務(wù)作為一種產(chǎn)品同樣也存在市場(chǎng)定位問(wèn)題，但很多物業(yè)公司卻忽略了這點(diǎn)，單純套用發(fā)達(dá)地區(qū)、甚至國(guó)外管理商住樓的方法管理企業(yè)內(nèi)部的住宅型物業(yè)，在業(yè)主還沒(méi)有完全建立起物業(yè)消費(fèi)觀念的內(nèi)地，超前地向業(yè)主推出物業(yè)管理所具有的投資特性。從長(zhǎng)期看，物業(yè)管理同時(shí)具有消費(fèi)和投資兩種特性，因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主購(gòu)房的唯一目的是居住，并不會(huì)以出售為目的來(lái)進(jìn)行投資，因此對(duì)于大多數(shù)業(yè)主物業(yè)的投資性根本不存在。這些錯(cuò)誤的做法表明物業(yè)公司對(duì)本身市場(chǎng)定位不清，目前大多數(shù)國(guó)有物業(yè)企業(yè)并沒(méi)有完全擺脫上級(jí)公司的行政隸屬關(guān)系，在接管的物業(yè)上沒(méi)有選擇權(quán)，多數(shù)物業(yè)是本企業(yè)內(nèi)部的住宅區(qū)。這種情況下必須以滿足中低檔物業(yè)需求為市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)適于中低檔業(yè)主需求的服務(wù)項(xiàng)目才能取得好的效果。
2.對(duì)行業(yè)的特殊性認(rèn)識(shí)不夠。
從行政管理色彩十分濃厚的房管部門(mén)轉(zhuǎn)制組建的物業(yè)公司，在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式。未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種弊端，普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，在管理上沒(méi)有形成科學(xué)的方法。物業(yè)公司是一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的企業(yè)。所提供的服務(wù)應(yīng)該是明確的、標(biāo)準(zhǔn)的主動(dòng)式服務(wù)。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬，或著被動(dòng)服務(wù)，那么物業(yè)公司就不是一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體。物業(yè)公司的產(chǎn)品是服務(wù)，工作內(nèi)容落實(shí)在物和人兩個(gè)方面。對(duì)物的管理，我們可稱(chēng)之為硬件管理，包括構(gòu)筑物管理、設(shè)備設(shè)施管理等。而對(duì)人的服務(wù)則是無(wú)形的。物業(yè)管理是有形管理加無(wú)形管理的綜合體現(xiàn)，隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)。物業(yè)管理作為一種不同于其他任何一種服務(wù)類(lèi)型的服務(wù)，其服務(wù)和管理是合二為一的。就管理而言，物業(yè)公司既不是行政部門(mén)，亦不是執(zhí)法機(jī)構(gòu);就服務(wù)而言，物業(yè)公司既不是市政公共機(jī)構(gòu)，也不是公益事業(yè)單位。管理和服務(wù)是矛盾的兩個(gè)方面，既對(duì)立又統(tǒng)一，加上物業(yè)服務(wù)的對(duì)象非常廣泛，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，使得物業(yè)管理這一行業(yè)十分特殊。因此，物業(yè)公司必須明確自己作為服務(wù)者和經(jīng)營(yíng)者角色的定位，在生產(chǎn)運(yùn)作管理上充分考慮行業(yè)的特殊性。
3.對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)重視不夠。
物業(yè)公司的產(chǎn)品實(shí)際上就是提供給業(yè)主的服務(wù)，這種服務(wù)產(chǎn)品的構(gòu)成主要由企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能與方法組合而成。但物業(yè)管理企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)并沒(méi)有引起足夠的重視。雖然，有一些物管企業(yè)設(shè)置有類(lèi)似機(jī)構(gòu)，但大多沒(méi)有研發(fā)創(chuàng)新的職能，使得服務(wù)的模式、技能和方法沒(méi)有創(chuàng)新發(fā)展，造成管理成本不斷提高，服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題層出不窮。
4.經(jīng)營(yíng)意識(shí)薄弱成本控制能力不強(qiáng)。
物業(yè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本中人工費(fèi)用占到了60%～70%，服務(wù)效率的提高對(duì)成本產(chǎn)生的影響十分顯著。由于原有經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)權(quán)制度的原因，許多國(guó)有物業(yè)公司在機(jī)構(gòu)設(shè)置上存在管理人員多、權(quán)力過(guò)分集中、辦事程序復(fù)雜的問(wèn)題，使得人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增加;同時(shí)各類(lèi)工程技術(shù)人員工作量不飽和、待遇低，造成人才流失、企業(yè)人員綜合素質(zhì)下降，庫(kù)存?zhèn)溆貌牧�、低耗物料占用企業(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉淀。這一方面是由于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)意識(shí)薄弱造成的，另一方面也是因?yàn)樯a(chǎn)組織不科學(xué)，服務(wù)設(shè)計(jì)不合。使得物業(yè)公司在成本控制上顯得心有余而力不足。
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