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土地登記代理人考試相關法規(guī)知識點解析
一、地類調查
地類調查應在土地利用現狀調查的基礎上，按照《土地利用現狀調查技術規(guī)程》及《全國土地分類(試行)》的要求，以接受勘測定界委托時為調查時點，通過現場調查及實地判讀，將用地范圍內及其附近的各地類界線測繪或轉繪在工作底圖上，并標注三級地類編號。在地類調查的同時，實地調繪基本農田界線和農用地轉用范圍界線。
為減少外業(yè)調繪工作量，在外業(yè)調繪前，應邀請熟悉當地情況的人結合地形圖及土地利用現狀調查圖進行室內預判。
(一)土地分類體系
土地勘測定界中建設用地多在城郊結合部，同時涉及“全國土地利用現狀分類體系”和“城鎮(zhèn)土地分類體系”兩種體系。而我國城郊結合部并沒有明顯的城、鄉(xiāng)分界，這給兩種分類體系的實際操作帶來很大困難。以往的土地勘測定界工作采用兩種分類體系時，勘測定界技術報告中分類尚明確，但土地勘測定界圖中須標注地類號，例如：同是“21”，兩個分類體系中代表的含義不同，易發(fā)生混淆。采用新的《全國土地分類》可以打破城鄉(xiāng)分割的界線，同時將居民和村民實際使用的建設用地較好地聯系起來，增強了調查成果的實用價值，也基本上回避了劃分城鄉(xiāng)居民點建成區(qū)界線的難題。
此外，各地農業(yè)生產結構調整的情況較多，而因農業(yè)生產結構調整帶來的地類劃分問題日益成為土地勘測定界工作中的一個難題。新的《全國土地分類》，將可調整土地作為第三級分類的“其中”出現，(如“果園，其中包括可調整果園”)增強了土地勘測定界成果的科學性與實用性。
目前，全國城鎮(zhèn)、村莊地籍調查還沒有全面完成，舊分類到新分類的過渡尚難以一步到位，為確保實施《全國土地分類》期間全國土地統計數據的統一性和準確性，滿足我國實行土地用途管制制度需求，結合當前調查的實際情況，國土資源部制定了《全國土地分類》(過渡期適用)(表8―1)，具體“土地利用現狀分類”到“《全國土地分類》(過渡期適用)”的轉換參見(表8―2)。
(二)實地調繪
實地調繪是指依據《全國土地分類》(試行)，利用土地利用現狀圖、航片、地形圖或地籍圖上的地類界線，通過現場調查及實地判讀，將用地范圍內及其附近的各地類界線測繪或轉繪在工作底圖上，標注三級地類編號，核實現狀地類與土地利用現狀調查圖上標注的地類一致性，與實地不一致的，在勘測定界技術報告及面積量算表中注明，同時調繪用地范圍內的基本農田界線和農用地轉用范圍界線并標注在工作底圖上。
1.地類及地類界線的調繪
地類調繪時，在實地對照分幅土地利用現狀圖、航片、地形圖或地籍圖逐一判讀、調繪，現場標記在工作底圖上，填寫外業(yè)手簿。地類調繪較易出錯，且對調查精度影響較大，因此需要特別認真、細心。地類調繪時應注意的幾個問題：認真掌握土地分類含義，注意區(qū)分相近的地類，如改良草地與人工草地等難以區(qū)分的地類;在冬季，地面附著物少，區(qū)分土地類別有一定難度，要結合土地利用現狀圖實地詢問確定;對于大型工礦、企事業(yè)單位、學校等宗地，如宗地內土地利用類別明顯不同，并且土地類別界線明顯(由道路、圍墻等線狀地物隔開)、土地面積較大，則應在宗地內區(qū)分出不同的土地利用類別。土地利用類別的界線，應在工作底圖上表示清楚。
地類界線在圖上以點線表示，并與用地界線形成封閉圖形。對小于圖上1.5mm的彎曲線可簡化合并，地類按《土地利用現狀調查技術規(guī)程》規(guī)定的圖例符號注記在外業(yè)工作底圖上。小于《土地利用現狀調查技術規(guī)程》規(guī)定的地形圖最小上圖面積的小圖斑可綜合取舍，按相鄰地類處理，地形圖上最小居民地為4mm2，耕地、園地為6 mm2，其他地類為15 mm2，相應于航片上最小調繪圖斑面積，應根據航片的平均比例尺進行折算。當地類界與現狀地物或土地權屬界、行政界重合時，地類界線可省略不繪。
二、平面控制測量
控制測量是為細部測量服務的，它具有傳遞點位坐標及精度控制的作用，能夠限制測量誤差的傳播和積累。土地勘測定界一般是在控制測量的基礎上進行放樣測量界址點。當測區(qū)已具備施測的控制網時，可直接引用放樣，但界址點測量的精度應滿足《建設用地勘測定界技術規(guī)程(試行)》的要求。
(一)勘測定界平面控制網坐標系統的選擇
勘測定界平面控制坐標系統應采用國家或該地區(qū)的城市獨立平面控制坐標系統。對條件不具備的地區(qū)，經有權批準該項目用地的政府土地管理部門批準，可采用任意坐標系，其起始數據可從地形圖、土地利用現狀圖上量取。當進行項目用地的勘測定界時，其坐標系的選擇應與項目工程的坐標系統一致。
(二)勘測定界平面控制網的布設要求
勘測定界平面控制網按照分級布網、逐級控制的原則進行布設，首級控制網作為整個勘測定界工程的總體控制，次級控制網用于界址點放樣及測量;勘測定界平面控制網一般要求最低一級控制網的點位中誤差能滿足界址點測量的精度要求(界址點測量中誤差為±5cm)。不論是什么樣的控制網都要求在測區(qū)內有足夠的控制點，以滿足土地勘測定界的需要。
(三)勘測定界平面控制網的布設形式
勘測定界平面控制網的布設形式一般有：GPS網、三角網、三邊網、邊角網、導線網，其中常見的形式主要有：GPS網、三角網及導線網等。
GPS網以其點位高精度、全天候作業(yè)、觀測時間短、測站間無需通視、操作簡便等特點著稱。布網時應注意：雖然其各測站點之間不要求通視，但在選點時要考慮與下一級控制網(點)的通視要求;GPS點的點位應選在視野開闊處，要避開高壓電線、變電站、電視臺等設施，以減少電磁波信號對GPS接收機的影響;點位布設盡量選在交通方便的地方;點位附近不應有大面積水域或不應有強烈干擾衛(wèi)星信號接收的物體，以減弱多路徑效應的影響;對于地物較為密集的地方，也不適宜不設GPS網。
采用三角網布設控制網的優(yōu)點是：圖形簡單、精度較高、有較多的檢核條件、易于發(fā)現觀測中的粗差、便于計算。缺點是：在平原地區(qū)或隱蔽地帶易受障礙物的影響，布網困難較大，有時要考慮架高標。當項目用地的地形狀況是丘陵地區(qū)，測區(qū)的幾何圖形基本上為正方形時，且通視條件較好的，應采用三角網的布設形式。
導線網布設控制網是較常用的一種方法，包括單一導線和具有一個或多個結點的導線網。網中的觀測值是角度(或方向)和邊長。獨立網的起算數據是一個起算點的x，y坐標和一個方向的方位角。導線布設一時導線點間、導線點與結點間、結點與結點間的導線應盡可能布設為等邊直伸形。導線在選點時應注意使相鄰邊長不要相差過大，以避免在觀測時望遠鏡多次調焦。當短邊較多時，則應考慮利用跨點或旁點傳算坐標方位角。
導線網與三角網相比，具有以下優(yōu)點：網中各點上的方向數較少，除節(jié)點外只有兩個方向，因而受通視要求的限制較小，易于選點和降低覘標人高度，甚至無須選標;導線網的圖形非常靈活，選點時可根據具體情況隨時改變;網中的邊長都是直接測定的，因此邊長的精度較均勻。其缺點主要是：導線網中的多余觀測數較同樣規(guī)模的三角網要少，難于發(fā)現觀測值中的粗差，因而可靠性不高。導線網特別適合于障礙物較多的平坦地區(qū)或隱蔽地區(qū)。
(四)大型工程勘測定界控制網的布設
當勘測定界的面積較大，控制網的布設應遵循分級布網、逐級控制的布設原則。首級控制網的布設，要考慮到控制測區(qū)的整體，同時還要考慮到次級控制網的敷設。次級的控制網是以首級控制網為基礎布設的。首級控制網的成果是次級控制網的起算數據，次級控制網的布設，應滿足界址點測量的需要。
大型工程勘測定界控制網的布設的程序為：首先根據測區(qū)的地形、地貌狀況、勘測定界的界線及其界址點位置，布設首級控制網;然后在首級控制網的基礎上，布設次級的控制網;根據需要，還可以逐級布設控制網，直到滿足勘測定界需求為止。
對于線性工程(如：公路、鐵路、運輸管線等)的勘測定界，首級控制網應沿著其走向布設。具備使用GPS地區(qū)，用GPS網作為測區(qū)的首級控制，次級控制網是在GPS網的基礎上，應用全站儀布設若干條附合導線。
三、農村土地糾紛內容
第一，土地權屬不清。
農村在推行聯產承包責任制時，大都實行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地爭議較多;文革前，有些場社體制改革，有些退場不退地，留下了糾紛隱患;而部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)一直沿襲“誰有土地誰耕、誰承包”的做法，造成了農民爭占“祖宗田”，“祖宗地”現象突出;村集體與村集體之間也存在著相鄰地段土地的歸屬問題的爭奪。
第二，農村依法用地觀念差，越權發(fā)包的情況突出。
農民依法用地的觀念比較薄弱，農民不按國家的規(guī)定合理使用土地，而是任憑自己的意愿違反有關規(guī)定使用土地，給鄰地的使用權造成侵害，由此引起糾紛。再者，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村委會基層干部對集體土地的開發(fā)使用缺乏科學規(guī)劃，土地用途管制制度不落實執(zhí)行，村委會或村民小組自作主越權越級向外發(fā)包土地，而依據《國土法》和《村民委員會法》規(guī)定，村社出讓、租賃土地不通過村民討論，沒有得到三分之二村民同意，村委會不得違反民主設定原則同外簽訂合同，而村委會或村民小組的法制觀念薄弱，基本上不依法行使權利，這是產生土地糾紛原因之一;有的基層干部以犧牲農民的承包地為手段，嚴重違背土地操作程序，隱瞞實情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地糾紛。
第三，“開發(fā)熱”留下隱患。
在前些年的“開發(fā)熱”中，一些地方為了多招商，急開發(fā)，對外來公司轉讓、租賃、轉包土地面積過大，承包期過長，農民參與程度小，地價又低，農民感到吃虧，成為引發(fā)糾紛的導火線。
第四，開采鈦礦、挖塘養(yǎng)蝦、外包林地，給生態(tài)造成破壞，環(huán)境被污染，農民反映強烈，要求收回土地，卻得不到解決。
海南有些地方鈦礦資源豐富，但鈦礦開采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘養(yǎng)蝦，破壞生態(tài)平衡，農民要求中止合同，收回土地，發(fā)揮土地的正常功效，但有些地方對此類問題遲遲不解決，或得不到合理解決。
第五，地方政府征地遺留問題得不到有效解決。
諸如為了興建高速公路;為了城市開發(fā)，需要統一征收農民土地。本來，這種統一規(guī)劃、統一布局、統一建設是一件造福于民的好事。地方政府征用農民的大量土地，而農民卻得不到合理的補償，由此而引發(fā)土地糾紛。
第六，擅自轉包、重復發(fā)包或單方毀約改變土地用途。
隨著土地的不斷增值，有的村委會把同一土地重復發(fā)包，造成“一地兩包”;而不少承包商為了短期利益，擅自轉包，嚴重損害集體利益，有的甚至單方毀約，違法毀損承包標的物，導致糾紛發(fā)生。
另外，近幾年來伴隨著離婚案件的增多，因離婚后土地承包問題如何解決也是引起糾紛的一種形式。夫妻離婚后，有的土地因分割過于零碎，不便于種植和經營;有的因分割不均勻，有的甚至不分割，往往對女方的合法權益不加于保護，使一方當事人的利益遭受到損害，因此產生了土地糾紛。
土地是農民的衣食之源、生存之本。農民失去了土地便意味著生活無著，勢必積怨成憤，引起糾紛。而土地糾紛是否得到合理有效的解決，既關系到政府是否認真踐行“三個代表”重要思想的問題，也關系到人民法院司法為民的形象。應引起各級政府和法院的高度重視。
四、土地抵押權的概念
一、土地抵押權的概念
在我國，土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保;當債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權擔保的債權人，為抵押權人。
土地抵押權是指在土地抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優(yōu)先受償的相關權利。
從我國現行法律規(guī)定來看，土地抵押權是指的土地使用權抵押權，法律只允許對土地使用權進行抵押，而對土地使用權以外的其他土地他項權利，沒有明確規(guī)定。
二、土地抵押權的法律特征
第一，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產，因此，從物權法的意義是說，土地抵押權是一種擔保物權;同時土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關系的調整，不僅要適用擔保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。
第二，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基于土地使用權(主權利)才能成立，并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。目前，我國尚無法律明確規(guī)定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。
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