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房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問(wèn)題
房屋作為人們生活和工作的重要場(chǎng)所，其維修責(zé)任的界定涉及到眾多法律問(wèn)題。明確房屋維修責(zé)任，對(duì)于保障房屋所有者、使用者以及相關(guān)各方的合法權(quán)益至關(guān)重要。下面小編為大家整理了房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問(wèn)題，希望對(duì)大家有所幫助，歡迎閱讀!
房屋維修責(zé)任應(yīng)該是《租賃合同》中最常見(jiàn)的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即 “出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”來(lái)約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)中往往不是簡(jiǎn)單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭(zhēng)議的，因?yàn)榫S修責(zé)任往往隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問(wèn)題。本人認(rèn)為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中。因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)全盤(pán)考慮。
1、房屋修繕責(zé)任
房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問(wèn)題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。”
從律師角度認(rèn)為,應(yīng)將“承租人過(guò)錯(cuò)”進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭(zhēng)議。
2、承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任
《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”。現(xiàn)實(shí)中出租人同意承租人對(duì)租賃房屋改變構(gòu)造(當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全)，使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭(zhēng)議較多。
我們?cè)磉^(guò)這樣一個(gè)案子：王某將自己私有的二層二室住房租賃給張某，合同約定租賃用途為中介服務(wù)，并同意張某的裝修方案，將原衛(wèi)生間拆除移至陽(yáng)臺(tái)，將衛(wèi)生間通風(fēng)和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內(nèi)有效使用面積。使用中樓上用戶發(fā)現(xiàn)下水不暢，樓下住戶發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間通風(fēng)不暢，于是與出租人聯(lián)系，要求其維修。承租人在出租人要求下也同意并實(shí)際簡(jiǎn)單進(jìn)行了處理，但效果不是非常明顯。在樓上樓下用戶強(qiáng)烈要求下，出租人要求承租人恢復(fù)原構(gòu)造或是拆除裝修進(jìn)行徹底返修，承租人堅(jiān)持當(dāng)時(shí)改造方案是經(jīng)出租人同意并認(rèn)可的，否則也不會(huì)同意承租。因此雙方就返修期租金及費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng) 議，訴至法院。
這是一個(gè)典型的因出租人同意情況下產(chǎn)生的返修爭(zhēng)議，由于當(dāng)初對(duì)改變房屋構(gòu)造的后果雙方約定不足，造成維修責(zé)任不明確。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽(yáng)臺(tái)窗探出，因物業(yè)或樓上住戶要求必須拆除等等，都涉及返修責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。為避免此種爭(zhēng)議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應(yīng)承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責(zé)任承擔(dān)主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責(zé)任問(wèn)題。
3、承租人惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任
實(shí)踐中，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對(duì)裝修物的損失一般不給予補(bǔ)償。上述做法符合最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第86條規(guī)定。所以在簽定租賃合同時(shí)，對(duì)添附物或改善物處理做約定是最好的。
拓展：
一、房屋維修責(zé)任的主體
1.房屋所有者
一般情況下，房屋所有者對(duì)房屋負(fù)有主要的維修責(zé)任。房屋所有者有義務(wù)確保房屋的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行以及房屋的整體完好性。如果房屋出現(xiàn)損壞或故障，所有者應(yīng)及時(shí)采取維修措施，以防止損害進(jìn)一步擴(kuò)大。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
在有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，承擔(dān)一定范圍內(nèi)的房屋維修責(zé)任。例如，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理，包括電梯、樓道照明、給排水系統(tǒng)等。對(duì)于業(yè)主專有部分的維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常在業(yè)主的委托下提供有償服務(wù)。
3.租戶
如果房屋處于出租狀態(tài)，租戶在使用房屋過(guò)程中也應(yīng)承擔(dān)一定的維修責(zé)任。租戶應(yīng)合理使用房屋及其附屬設(shè)施，不得故意損壞。如果因租戶的不當(dāng)使用導(dǎo)致房屋損壞，租戶應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
二、房屋維修責(zé)任的范圍
1.結(jié)構(gòu)維修
房屋的結(jié)構(gòu)包括墻體、梁柱、樓板等，這些部分的損壞可能會(huì)影響房屋的整體安全。如果房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，一般由房屋所有者負(fù)責(zé)維修。例如，因地震、洪水等不可抗力導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)受損，所有者應(yīng)及時(shí)進(jìn)行加固和修復(fù)。
2.設(shè)備設(shè)施維修
房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施如水電管道、供暖設(shè)備、空調(diào)等，其維修責(zé)任根據(jù)具體情況而定。如果是在房屋交付時(shí)就存在的設(shè)備設(shè)施故障，在保修期內(nèi)一般由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修；保修期過(guò)后，所有者或使用者根據(jù)故障原因承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任。例如，因老化或正常使用磨損導(dǎo)致的設(shè)備設(shè)施損壞，通常由所有者負(fù)責(zé)維修；如果是因租戶的不當(dāng)使用導(dǎo)致?lián)p壞，則由租戶負(fù)責(zé)維修。
3.公共區(qū)域維修
小區(qū)的公共區(qū)域如道路、綠化、健身設(shè)施等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常使用。如果公共區(qū)域出現(xiàn)損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織維修，費(fèi)用一般從物業(yè)管理費(fèi)中支出。
三、法律依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)民法典》
民法典對(duì)房屋所有權(quán)、租賃合同等方面的規(guī)定，為確定房屋維修責(zé)任提供了重要的法律依據(jù)。例如，在租賃合同中，出租人和承租人可以約定房屋的維修責(zé)任，但約定不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》
該條例明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)和義務(wù)，包括對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的維修和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，確保房屋及公共區(qū)域的正常使用。
3.相關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)
對(duì)于新建房屋，建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)規(guī)定了開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)對(duì)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
四、解決房屋維修責(zé)任糾紛的途徑
1.協(xié)商解決
當(dāng)出現(xiàn)房屋維修責(zé)任糾紛時(shí)，各方可以首先通過(guò)協(xié)商的方式解決問(wèn)題。協(xié)商過(guò)程中，應(yīng)本著公平、合理的原則，明確各方的責(zé)任和義務(wù)，尋求一個(gè)雙方都能接受的解決方案。
2.調(diào)解解決
如果協(xié)商不成，可以尋求第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)的幫助。調(diào)解機(jī)構(gòu)可以組織雙方進(jìn)行調(diào)解，通過(guò)溝通和協(xié)商，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。
3.訴訟解決
如果糾紛無(wú)法通過(guò)協(xié)商和調(diào)解解決，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。在訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人應(yīng)提供充分的證據(jù)，證明自己的主張。人民法院將根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)案件進(jìn)行審理，并作出公正的判決。
總之，明確房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問(wèn)題，對(duì)于維護(hù)房屋所有者、使用者以及相關(guān)各方的合法權(quán)益具有重要意義。在實(shí)際生活中，各方應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，積極履行自己的維修責(zé)任，共同營(yíng)造一個(gè)安全、舒適的居住和工作環(huán)境。
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