34城市公積金政策微調(diào)情況
近日，三十幾個(gè)二、三線(xiàn)城市微調(diào)了公積金貸款政策，上調(diào)公積金貸款額度和放寬貸款限制條件成為其中最主要的調(diào)整方向。對(duì)于有購(gòu)房剛需的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，政策的微調(diào)無(wú)疑給自己的購(gòu)房行動(dòng)帶來(lái)了不少實(shí)惠。
在當(dāng)下顯而易見(jiàn)的實(shí)惠背后，多地聯(lián)動(dòng)微調(diào)公積金政策背后的原因是什么？放寬公積金貸款的政策福利能持續(xù)到什么時(shí)候？當(dāng)下是不是剛需購(gòu)房的合適介入時(shí)機(jī)？業(yè)內(nèi)人士的觀(guān)點(diǎn)或可參考。
多地“松綁”公積金政策
11月1日開(kāi)始實(shí)施的江蘇省鎮(zhèn)江市公積金新政策一出臺(tái)就引起各方關(guān)注。原因在于新政規(guī)定“新就業(yè)人員購(gòu)買(mǎi)自住住房辦理住房公積金貸款的，父母也可申請(qǐng)成為共同還款人”。使用父母的公積金購(gòu)房，被認(rèn)為是政策松綁的最明顯信號(hào)。
其實(shí)早在此前，深圳也有規(guī)定子女用公積金貸款買(mǎi)房時(shí)，允許將父母作為共同還款人。10月15日發(fā)布的5份深圳市住房公積金貸款辦理指南均規(guī)定“符合公積金貸款申請(qǐng)條件的職工購(gòu)買(mǎi)本市住房(共有產(chǎn)權(quán)人僅限于配偶、子女或父母)，可以申請(qǐng)公積金貸款。職工為申請(qǐng)人，配偶應(yīng)當(dāng)為共同申請(qǐng)人；職工父母若參與公積金貸款額度計(jì)算，應(yīng)成為共同申請(qǐng)人；父母若不參與額度計(jì)算，可以成為共同還款人”。
根據(jù)中原地產(chǎn)最新的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至11月9日，全國(guó)共有超過(guò)34個(gè)城市調(diào)整放松公積金政策，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補(bǔ)貼租賃等措施。
今年以來(lái)，各地的公積金政策調(diào)整較以往相對(duì)頻繁，與鎮(zhèn)江、深圳不同的是，此前進(jìn)行住房公積金政策調(diào)整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。10月20日起，湖北省武漢市調(diào)整后的'公積金最高貸款額度為60萬(wàn)元，較之前的40萬(wàn)元上升了50%。今年5月，遼寧省沈陽(yáng)市曾有規(guī)定，首套90平方米(含)以下普通住房貸款最低首付比例由三成下調(diào)至兩成。近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更加明顯。
“近期各地公積金政策松綁的原因可能和地方政府的財(cái)政需求有關(guān)，但能持續(xù)多久，目前還不得而知。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳嘯天對(duì)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者表示，由于近年來(lái)的房市調(diào)控政策，很多企業(yè)拿不到土地，房地產(chǎn)成交量也受到較大影響，在年關(guān)將至的背景下，地方政府為了年底的財(cái)政支出和明年年初的資金預(yù)算，有加大稅收的需求。
“松綁”后的優(yōu)惠有多大？
在房貸市場(chǎng)，公積金貸款一直以低利率而廣為購(gòu)房者追捧，但由于公積金貸款涉及到購(gòu)房者個(gè)人繳費(fèi)基數(shù)的資質(zhì)限定問(wèn)題，所以能否貸到足額的公積金貸款，一直是購(gòu)房者最關(guān)注的問(wèn)題。
公積金貸款新政對(duì)最高額度的新規(guī)定，使得當(dāng)?shù)刭?gòu)房者能申請(qǐng)到的公積金貸款金額也隨之水漲船高，而這多出來(lái)的公積金貸款，正是降低購(gòu)房成本的關(guān)鍵所在。
在尚未有松綁政策的北京市，市民趙先生公積金貸款額度與分級(jí)的最高限額有較大的差異，很大程度上影響了他的購(gòu)房成本。
趙先生不久前購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)292萬(wàn)元的商品住宅新房，在付了三成首付后，其余200萬(wàn)元只能通過(guò)公積金和商業(yè)貸款的組合形式解決。由于他和配偶都是普通白領(lǐng)，不是博士、不是公務(wù)員也沒(méi)有職稱(chēng)，而且申請(qǐng)的公積金類(lèi)型為市管，所以他們只申請(qǐng)到80萬(wàn)元的公積金貸款，其余120萬(wàn)元都只能通過(guò)商貸。
“雖然我們拿到了85折商貸利率，但這么平攤下來(lái)每個(gè)月也要還10000多元的貸款，如果我能申請(qǐng)到最高限額104萬(wàn)元的公積金貸款，還款總額就能省十幾萬(wàn)元�！壁w先生對(duì)記者表示，市管公積金最高貸款80萬(wàn)元，國(guó)管公積金AA級(jí)最高貸款92萬(wàn)元，AAA級(jí)最高貸款104萬(wàn)元，因?yàn)楣e金類(lèi)別的限制，自己的購(gòu)房成本提高了不少。
在已經(jīng)實(shí)行公積金優(yōu)惠政策的武漢市，購(gòu)房者的購(gòu)置成本與之前又有什么差別？中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理瞿安新為購(gòu)房者算了一筆賬。
“假設(shè)房?jī)r(jià)總額100萬(wàn)元，首付三成，貸款七成，貸款年限20年，采用等額本息法，按基準(zhǔn)利率(商業(yè)6.55%，公積金4.5%)計(jì)算，政策調(diào)整前購(gòu)房者能貸到40萬(wàn)元公積金貸款和30萬(wàn)元商貸，則本息共計(jì)114.6萬(wàn)元，月供4776元；政策調(diào)整后，60萬(wàn)元公積金貸款和10萬(wàn)元商貸的本息共計(jì)109.1萬(wàn)元，月供只要4544元�！宾陌残卤硎�，政策調(diào)整后，購(gòu)房者共能節(jié)省購(gòu)房成本5.5萬(wàn)元，月供減少232元。
“提高公積金貸款上限的好處在于，雖然不一定每個(gè)購(gòu)房者都能申請(qǐng)到最高額度，但申請(qǐng)到的公積金貸款金額比以往限制較嚴(yán)的時(shí)候肯定會(huì)有所提高，這其實(shí)對(duì)于節(jié)約購(gòu)房成本是很好的途徑�！标悋[天表示，在個(gè)人繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到要求的情況下，組合貸款部分的公積金貸款的額度越高，購(gòu)房成本也相應(yīng)越低。
當(dāng)下購(gòu)房還需考慮什么？
不同于二三線(xiàn)城市公積金貸款政策的“衣帶漸寬”，一線(xiàn)城市則鮮有松動(dòng)的痕跡。除了深圳以外，廣州、北京和上海并沒(méi)有在公積金申請(qǐng)額度上有所變動(dòng)。
陳嘯天認(rèn)為：“大城市和二三線(xiàn)城市分歧原因在于市場(chǎng)現(xiàn)狀不同。北京今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)賣(mài)得不錯(cuò)，價(jià)格也不低；上海房市本身總的供貨量也不大，有這些因素在，大城市也不著急改變相關(guān)政策，不然結(jié)果就是把房?jī)r(jià)繼續(xù)往上拱�！�
現(xiàn)居北京的董先生已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)觀(guān)望了將近兩年，高房?jī)r(jià)則是讓他遲遲不能出手的最主要原因。董先生直言：“雖然說(shuō)限購(gòu)是最直接的因素，但如果房?jī)r(jià)不是這么高，購(gòu)買(mǎi)不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也是可以的。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)高得離譜，所以只能一再觀(guān)望�！�
而同樣在北京工作的張小姐也于近期買(mǎi)了一套商品住宅，但她購(gòu)置房子的地點(diǎn)則是在老家廣州。對(duì)于張小姐來(lái)說(shuō)，公積金貸款額度提升的重要性可能遠(yuǎn)不及異地互貸。這套位于廣州的新住宅總價(jià)113萬(wàn)元，在父母的支持下首付達(dá)到六成，其余55萬(wàn)元只能通過(guò)商貸解決。
張小姐直言：“最大的問(wèn)題在于我在北京的公積金根本不能用來(lái)申請(qǐng)公積金貸款，所以只能走商業(yè)貸款，雖然我拿到了85折商貸，但后續(xù)還要拿各種證明去辦理公積金還貸，成本提高了不說(shuō)，手續(xù)也很繁瑣，我已經(jīng)為了這個(gè)房子在北京、廣州來(lái)回跑了兩趟了�！�
資料顯示，公積金異地互貸目前在省內(nèi)范圍實(shí)行得較多。廣東省內(nèi)公積金互貸的城市目前已經(jīng)增加到了9個(gè)，湖南長(zhǎng)株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實(shí)施“異地互貸”。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)大范圍內(nèi)的公積金互貸短期內(nèi)難以形成，對(duì)于需要異地置業(yè)的購(gòu)房者，這部分的成本只能自行消化。
撇開(kāi)城市區(qū)位的政策差別和公積金貸款的互貸限制，單從現(xiàn)下的市場(chǎng)環(huán)境看，當(dāng)前置業(yè)是否是一個(gè)明智的選擇？
“目前政策相對(duì)穩(wěn)定，自住需求支撐的樓市已然企穩(wěn)，由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)，再收緊樓市政策的可能性微乎其微，所以期待樓市大幅下跌并不現(xiàn)實(shí)，但也不會(huì)大幅上漲，2013年樓價(jià)仍會(huì)以穩(wěn)定為主�！宾陌残陆ㄗh購(gòu)房者冷靜思考，選擇品牌好、性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)。
而根據(jù)近年來(lái)的年底和年初的市場(chǎng)表現(xiàn)，陳嘯天認(rèn)為明年一月份或許是一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
陳嘯天表示：“年內(nèi)一些企業(yè)考慮到全年的業(yè)績(jī)指標(biāo)，10月份已經(jīng)有了初步的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在房?jī)r(jià)比5月份已經(jīng)有所下滑；明年1月份，一些公司為了爭(zhēng)取業(yè)績(jī)開(kāi)門(mén)紅也會(huì)有所動(dòng)作，加上年初銀行貸款額度較足，房貸利率可能相對(duì)優(yōu)惠，是個(gè)不錯(cuò)的介入時(shí)機(jī)�！�
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