少繳的稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)補(bǔ)-評(píng)《物權(quán)法》第十九條缺失

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)登記；變更登記；避稅　　內(nèi)容提要： 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)著過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，無(wú)論是商品房抑或二手房，其成交價(jià)格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤為明顯。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮也對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展造成了一定程度的負(fù)作用。國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀政策抑制房?jī)r(jià)不公道增長(zhǎng)，其中又以通過(guò)稅收杠桿抑制房屋出賣(mài)人獲利為最重要方式之一。但是，伴隨著2007年10月1日《物權(quán)法》開(kāi)始施行，這一系列稅收政策將極有可能成為一紙空文�！段餀�(quán)法》第十九條將極有可能為房屋出賣(mài)人公道避稅、惡意逃稅打開(kāi)方便之門(mén)。而通過(guò)對(duì)第十九條條文做出限制性司法解釋?zhuān)瑒t完全可以彌補(bǔ)由條文本身產(chǎn)生的漏洞�！　》课�，作為社會(huì)尤其是個(gè)人財(cái)富的重要形態(tài)，承載著權(quán)利人大部分的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，其取得、變動(dòng)、登記等事項(xiàng)不僅關(guān)系到普通老百姓的財(cái)產(chǎn)利益，更關(guān)乎整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序乃至政治秩序的穩(wěn)定與繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱，均將對(duì)百姓個(gè)人和國(guó)家整體產(chǎn)生不良影響。自改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是自步進(jìn)二十一世紀(jì)后，我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)及其活躍，房?jī)r(jià)在部分城市幾乎成跳躍性增長(zhǎng)。國(guó)家相關(guān)各部委針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商、房屋出賣(mài)人、房屋買(mǎi)受人等不同環(huán)節(jié)分別或共同出臺(tái)了眾多宏觀調(diào)整性政策法規(guī)以此穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其中，又以2005年5月9日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部分關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）為典型性代表。但是，由于即將施行的《物權(quán)法》第十九條的出臺(tái)，國(guó)家的若干法規(guī)、政策很可能達(dá)不到預(yù)期效果，其對(duì)二手房交易市場(chǎng)的沖擊將更為明顯�！　∫弧⑽覈�(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及的主要稅費(fèi)　　鑒于二手房市場(chǎng)作為普通公民個(gè)人出賣(mài)房產(chǎn)獲利的主要市場(chǎng)，稅收種類(lèi)、稅率高低對(duì)于百姓個(gè)人賣(mài)房收進(jìn)及買(mǎi)方支出起著巨大作用。即，二手房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控主要依靠于稅收政策調(diào)劑。依據(jù)我國(guó)《個(gè)人所得稅法》、《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》、《城市私有房屋治理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，以北京地區(qū)為例，于2005年5月9日以前，北京市房地產(chǎn)交易主要涉及稅費(fèi)[1]包括：　　同時(shí)，依據(jù)《意見(jiàn)》中的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)今在北京地區(qū)二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房屋，如該房產(chǎn)自產(chǎn)權(quán)人獲得后已滿(mǎn)兩年期，則轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)涉及主要稅費(fèi)為：　　1、營(yíng)業(yè)稅＝售房?jī)r(jià)×5％�！　�2、印花稅＝售房?jī)r(jià)×0.5‰　　3、個(gè)人所得稅：售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-公道用度（當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅＋印花稅）×20%　　對(duì)于以囤積房屋，企盼獲得巨額利潤(rùn)的出賣(mài)人而言——房產(chǎn)購(gòu)得后未滿(mǎn)兩年即出賣(mài)者，以一套價(jià)值200萬(wàn)房產(chǎn)為例，買(mǎi)受人與出賣(mài)人分別涉及稅率稅費(fèi)為：　　買(mǎi)方須繳納的稅費(fèi)：　　1、契稅1.5％即200萬(wàn)元×1.5％＝30000元　　2、印花稅0.05％即200萬(wàn)元×0.05％＝1000元　　以上2項(xiàng)與《意見(jiàn)》實(shí)施前保持不變，合計(jì)稅率：1.55％，合計(jì)支出（含交易治理費(fèi)）：30000 1000 2000＝33000元�！　≠u(mài)方須繳納的稅費(fèi)：　　1、印花稅0.05％即200萬(wàn)元×0.05％＝1000元　　2、個(gè)人所得稅（該物業(yè)未住滿(mǎn)5年，并且不是業(yè)主唯一住房的情況下，實(shí)行全額征收個(gè)人所得稅。稅率從現(xiàn)行的1.3％下調(diào)到1％）即200萬(wàn)元×1％＝20000元（新增）　　3、營(yíng)業(yè)稅5％即200萬(wàn)元×5％＝100000元　　4、教育及城市建設(shè)稅0.5％即200萬(wàn)元×0.5％＝10000元　　其中，3和4兩項(xiàng)現(xiàn)時(shí)均統(tǒng)稱(chēng)為“營(yíng)業(yè)稅”，進(jìn)行***征收，因此現(xiàn)行公布的最新?tīng)I(yíng)業(yè)稅率為5.5％，合計(jì)稅率：6.55％，合計(jì)支出（含交易治理費(fèi)）：1000 20000 100000 10000 2000＝123000元�！　≡诖舜味�手房交易中，國(guó)家對(duì)于出賣(mài)人和買(mǎi)受人共計(jì)稅率8.1%，可收繳總稅費(fèi)156000元。這種較為高的稅率和相對(duì)較高的稅費(fèi)總額不僅能有效抑制二手房市場(chǎng)的過(guò)渡炒作，也是國(guó)家一筆數(shù)額不小的財(cái)政收進(jìn)。在實(shí)務(wù)中，為了規(guī)避如此高的稅率，出賣(mài)人通常會(huì)選擇與買(mǎi)受人達(dá)成私下協(xié)議，壓低房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的成交金額，通過(guò)其他方式由買(mǎi)方補(bǔ)足成交價(jià)格與房屋實(shí)際價(jià)格的差價(jià)，即所謂的“高價(jià)低賣(mài)”。固然此種做法會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如一方違約后的賠償題目、買(mǎi)方未及時(shí)足額補(bǔ)足差價(jià)等，但是由于買(mǎi)賣(mài)雙方大多出于信任，且此種做法規(guī)避稅費(fèi)較多，仍有眾多二手房交易采此種做法。但是，假如上文中的交易行為發(fā)生于2007年10月1日后，依筆者以為，買(mǎi)賣(mài)雙方總計(jì)需繳納稅可能為0元�！　《�、《物權(quán)法》中“變更登記”制度的法律實(shí)務(wù)作用　　《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人以為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該予以更正。本條文的出臺(tái)標(biāo)志著“我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則中已經(jīng)建立了更正登記制度”[2].所謂“更正登記”，也稱(chēng)“強(qiáng)制登記”，是指對(duì)錯(cuò)誤登記的改正登記[3].建立更正登記（亦稱(chēng)“變更登記”）的主要目的在于：　　1、避免由于登記機(jī)關(guān)工作職員疏忽、過(guò)失，當(dāng)事人采取欺騙手段或與登記機(jī)關(guān)工作職員惡意串通等原因造成登記錯(cuò)誤；　　2、登記權(quán)利人出于客觀或主觀等原因，無(wú)意或蓄意申請(qǐng)登記，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載權(quán)利人只是“名義權(quán)利人”、“形式權(quán)利人”，而真實(shí)的權(quán)利人無(wú)法通過(guò)物權(quán)公示來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的物權(quán)。更正登記制度為真實(shí)權(quán)利人提供了通過(guò)公法行為恢復(fù)、保護(hù)、實(shí)現(xiàn)自己權(quán)利的途徑。　　不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該權(quán)利[4].也就意味著即使登記有錯(cuò)誤也推定登記的權(quán)利狀態(tài)與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)相吻合。在現(xiàn)實(shí)中，登記盡對(duì)不出差錯(cuò)只是一種理想狀態(tài)。《物權(quán)法》出臺(tái)以前，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)、登記要件和登記審查標(biāo)準(zhǔn)等沒(méi)有明確的規(guī)定，各地登記機(jī)構(gòu)把握的標(biāo)準(zhǔn)寬嚴(yán)不一，很多登記機(jī)構(gòu)一般只對(duì)申請(qǐng)人提供的有關(guān)必要材料是否齊備進(jìn)行審核，沒(méi)有將詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人納進(jìn)登記程序，也不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的狀況進(jìn)行實(shí)地查看，因此導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)較多的錯(cuò)誤記載事項(xiàng)[5].依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定和實(shí)際做法，房屋被登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記時(shí)，因登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的行為系具體行政行為，真正的房屋產(chǎn)權(quán)人只能通過(guò)行政訴訟程序，請(qǐng)求人民法院依法撤銷(xiāo)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，再由登記機(jī)關(guān)重新登記[6].通過(guò)訴訟的方式更正登記內(nèi)容中的錯(cuò)誤事項(xiàng)，不僅從法律本錢(qián)上看權(quán)利人要付出相對(duì)較大的代價(jià)，而且由于訴訟程序較為嚴(yán)格，所需時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，這將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率和公示公信力產(chǎn)生較大的影響，輕易造成相對(duì)人放棄購(gòu)買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)，致使權(quán)利人蒙受不必要之損失。而通過(guò)更正登記制度的建立，賦予利益相關(guān)人以申請(qǐng)變更之權(quán)利，結(jié)合異議登記制度，從而有效的解決了這些題目。至于此種申請(qǐng)變更請(qǐng)求權(quán)之性質(zhì)，由于學(xué)界存在較多爭(zhēng)議，本文不作探討�！　�實(shí)務(wù)中，不僅出現(xiàn)過(guò)諸如不動(dòng)產(chǎn)面積、位置等事項(xiàng)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，同樣也出現(xiàn)過(guò)登記簿記載權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人不同之現(xiàn)象。如夫妻結(jié)婚前由一方全額出資購(gòu)房，為表達(dá)愛(ài)意，登記簿記載權(quán)利人為其伴侶。若干年后二人離婚，登記簿記載之權(quán)利人聲稱(chēng)此房產(chǎn)為屬婚前財(cái)產(chǎn)，主張其獨(dú)自享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。如無(wú)變更登記制度，實(shí)際出資人即房屋真實(shí)權(quán)利人很難取得所有權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，《物權(quán)法》第十九條為解決類(lèi)似現(xiàn)象的立法目的是好的，但是，由于條文自身的缺陷，此種制度建立后很可能引出更為嚴(yán)重之題目�！　∪�、《物權(quán)法》第十九條第一款之文意分析　　依據(jù)條文，申請(qǐng)變更登記的主體為權(quán)利人和利害關(guān)系人；申請(qǐng)變更登記前置條件在于：申請(qǐng)主體“以為”登記簿記載事項(xiàng)有誤；登記機(jī)關(guān)予以履行變更登記義務(wù)為：登記簿記載權(quán)利人出具書(shū)證“或”有證據(jù)證實(shí)確有登記錯(cuò)誤；如滿(mǎn)足上述條件，所產(chǎn)生的法律后果為：登記機(jī)關(guān)“必須”做出變更，即“應(yīng)當(dāng)予以變更”。由于我國(guó)尚未出臺(tái)《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋?zhuān)�《物�?quán)法》條文本身也為作說(shuō)明，在第十九條第一款中，存有若干較為模糊概念�！　∈紫�，“權(quán)利人”、“利害關(guān)系人”之界限和各自范圍未予以明確�！皺�(quán)利人”包括所有權(quán)人自毫無(wú)疑義，題目在于用益物權(quán)人是否也可以“權(quán)利人”名義申請(qǐng)變更，對(duì)于“權(quán)利人”之身份審查采取何種方式也不明確。用益物權(quán)人如無(wú)法以“權(quán)利人”名義申請(qǐng)變更登記，轉(zhuǎn)而以“利害關(guān)系人”名義申請(qǐng)，是否可被接受？作者以為，依立法者本意，“利害關(guān)系人”應(yīng)僅指與登記錯(cuò)誤事項(xiàng)有關(guān)之職員。但是，由于條文中沒(méi)有相關(guān)限制，與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的其他職員是否也屬“利害關(guān)系人”不甚明確。如，與不動(dòng)產(chǎn)存在利益關(guān)系的利益相關(guān)人——房屋潛伏買(mǎi)受人是否也可以作為“利害關(guān)系人”申請(qǐng)變更登記？或者說(shuō)，買(mǎi)受人和出賣(mài)人串通，共同編造其他理由證實(shí)買(mǎi)受人為“利害關(guān)系人”或“權(quán)利人”，以此申請(qǐng)變更登記。而由于未明確“權(quán)利人”、“利害關(guān)系人”之界限和各自范圍，即使雙方惡意串通，也難于追求其法律責(zé)任。

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