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淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理論文
房地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、產(chǎn)品價(jià)值高且經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，近年來房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)識到加強(qiáng)成本管理的重要性，成本管理是項(xiàng)目開發(fā)過程中貫穿全方位、全過程，有計(jì)劃的、組織的、協(xié)調(diào)的管理過程，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，合理的成本管理思路和方法，對有效控制成本,發(fā)揮成本效用，保持競爭優(yōu)勢起到至關(guān)重要的作用。
一、房地產(chǎn)行業(yè)成本基本定義
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，是指為開發(fā)一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的全部費(fèi)用，并將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。
2.房地產(chǎn)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本管理與控制過程，是項(xiàng)目管理的重要組成部分。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是通過對投資估算、預(yù)算、招標(biāo)采購、合同、合同執(zhí)行管理的一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。無論是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工階段、結(jié)算階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目成本控制在預(yù)定的限額內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證項(xiàng)目順利實(shí)施，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理普遍存在的現(xiàn)狀分析
1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立規(guī)范的項(xiàng)目目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤體系，不能全面動(dòng)態(tài)的對成本進(jìn)行糾偏，就更無法保證在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)將成本控制在可接受的范圍內(nèi)。
2.缺乏成本管控的重點(diǎn)。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理只注重管控成本的絕對發(fā)生額即“顯性成本”，而未把握住成本管控的重點(diǎn):整個(gè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的真實(shí)本質(zhì)即“隱形成本”。
3.缺乏“事前”的成本管控。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理通常只注重項(xiàng)目建設(shè)階段的“事中”成本管控，而不注重項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期階段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管理的意識，不能在深度和廣度上挖掘降低成本的潛力，最終將影響成本管理的效用。
4.缺乏全員成本管理意識。有些房地產(chǎn)企業(yè)員工認(rèn)為成本管理僅是成本管理人員的工作職責(zé)，其他員工對于怎樣控制成本等問題也無力過問，導(dǎo)致成本意識淡漠，缺乏全員參與、全員責(zé)任的成本管理意識，沒有充分發(fā)揮全員成本管理的主動(dòng)性和能動(dòng)性。
四、如何解決現(xiàn)狀，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的方法
1.以目標(biāo)成本管理為方法
(1)制定科學(xué)的目標(biāo)成本。設(shè)定科學(xué)的目標(biāo)成本，明確目標(biāo)成本形成的核心環(huán)節(jié)，對目標(biāo)成本進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的流程優(yōu)化。針對項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)、發(fā)包、施工、竣工結(jié)算及其他各環(huán)節(jié)提出具體的技術(shù)*施辦法。
(2)進(jìn)行目標(biāo)成本分解。按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹進(jìn)行分解，以確定目標(biāo)成本為基礎(chǔ),為目標(biāo)成本管理提供標(biāo)度,具有承上啟下的作用。將確定的目標(biāo)成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
2.以全過程成本管理為主要方式。全過程成本管理是在項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理，項(xiàng)目的成本是隨設(shè)計(jì)方案、市場情況、施工現(xiàn)場等情況的變化而發(fā)生變化的，在整個(gè)過程中，必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目的全過程成本情況，對一切可能影響項(xiàng)目成本的因素進(jìn)行預(yù)測、監(jiān)控和管理。
(1)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理。一是投資決策階段的成本一般只占項(xiàng)目投資總額的百分之幾或千分之幾，但其中工作質(zhì)量的優(yōu)劣對項(xiàng)目投資總額影響程度則達(dá)60%以上。因此一個(gè)項(xiàng)目能否開發(fā)成功，必須要提高投資決策的質(zhì)量。二是設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。因此，在設(shè)計(jì)階段就要有成本控制意識，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%以上。
(2)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段的管理。招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。通過招投標(biāo)：可引進(jìn)競爭機(jī)制，降低工程建設(shè)成本。在招標(biāo)過程中成本管理，應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠信的原則。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。合理低價(jià)中標(biāo)，目前以工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)為主要的中標(biāo)方式。合理低價(jià)，是指在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)杜絕絕對低價(jià)中標(biāo)，來避免投標(biāo)單位惡意競爭。
(3)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理。工程項(xiàng)目施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已具體化，且簽訂了工程承包合同。這一階段影響工程投資額度約為5%?10%，節(jié)約投資的可能性很小，但卻有大量資金的投人，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的管理，杜絕浪費(fèi)。
(4)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的有效管理。本階段是工程成本管理的最后一個(gè)階段，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資的成果階段，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。依據(jù)合同條款約定，按圖紙審核工程量，避免重復(fù)、_誤計(jì)算，嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的價(jià)款進(jìn)行計(jì)算。落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，嚴(yán)控文件的合理、合規(guī)性。做好結(jié)算完成后的成本后評價(jià)工作，累積相關(guān)數(shù)據(jù)信息，為后期項(xiàng)目做重要的參考依據(jù)。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)人成熟期，集中化、專業(yè)化、精細(xì)化的要求也在不斷的提升，更要求地產(chǎn)企業(yè)要做好全員、全過程的成本管理。未來在風(fēng)云變幻的市場中，只有不斷調(diào)整管理架構(gòu)，完善公司管理體制和流程體系，提高全員成本意識，才能使項(xiàng)目成本管理工作不斷向前邁進(jìn)。
朱琳
(天津普寧天建置業(yè)有限公司，天津300000)
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