投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務影響研究論文

　　一、投資性房地產(chǎn)與公允價值計量模式的概述

　　(一)投資性房地產(chǎn)的基本概念

　　房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產(chǎn)。

　　(二)公允價值計量模式的概述

　　公允價值亦稱公允價格、公允市價，“指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量�！�

　　(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性和可能性

　　1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

　　2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有可能性。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日發(fā)布了《企業(yè)會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

　　二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

　　從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

　　三、上市公司采用公允價值計量的財務影響

　　(一)投資性房地產(chǎn)公允價值計量改善了上市公司財務狀況

　　在投資性房地產(chǎn)會計準則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進行計量，會在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調整資產(chǎn)負債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)的償債能力。

　　(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量使財務數(shù)據(jù)波動不可預見性增強

　　投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。

　　四、建議

　　(一)加強信息披露

　　對于該類上市公司，應該對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產(chǎn)的相關信息，要結合表內(nèi)披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。

　　(二)制定配套稅收政策

　　國家稅務總局于2007 年7 月頒布《關于執(zhí)行〈企業(yè)會計準則〉有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80 號)，其中規(guī)定：企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。這項政策具有很好的鼓勵效應，相關部門應制定更多的有利政策，從而更好地推動公允價值在實際中的應用，給企業(yè)減輕稅務負擔;避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計量模式。

　　(三)企業(yè)降低公允價值計量成本

　　企業(yè)應加大對公允價值相關信息的收集力度，從而減少獲取公允價值的信息成本。為獲取公允價值的有關信息，應根據(jù)具體業(yè)務類型，建立容量大、時效性強且與企業(yè)相關的公允價值信息數(shù)據(jù)庫，及時更新房地產(chǎn)市場的有關信息，以方便財會人員在計量公允價值時能夠選擇合適的比較對象，準確評估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值。

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