從現(xiàn)金流角度分析房地產開發(fā)項目的方式創(chuàng)論文
【摘 要】房地產開發(fā)項目管理主要是指對建筑產品、市場需求、資金三者相結合的一種管理模式,其中,對資金的管理最為重要。針對我國房地產開發(fā)所面臨宏觀形勢的影響,房地產開發(fā)項目管理中對現(xiàn)金流的管理也成為了重點之一。本文將主要從現(xiàn)金流的角度分析房地產開發(fā)項目的管理,以期能夠有效促進房地產開發(fā)項目的管理與發(fā)展。
【關鍵詞】現(xiàn)金流;房地產開發(fā);項目管理
在房地產開發(fā)項目當中,現(xiàn)金流主要是指房地產公司在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制,并通過一定程度的經(jīng)濟活動,如投資、經(jīng)營、籌資等活動而產生的現(xiàn)金流入與流出的總稱。房地產開發(fā)公司可通過對現(xiàn)金流的分析,科學合理的對房地產開發(fā)項目進行有效管理,從而盡最大程度地控制房地產開發(fā)頂目中存在的風險。
1.房地產開發(fā)項目中的現(xiàn)金流概述
在房地產開發(fā)項目當中,現(xiàn)金流作為一種能夠有效地反映公司有關現(xiàn)金與現(xiàn)金等價物的流出、流入等信息的一種現(xiàn)象,其對于整個房地產開發(fā)項目都起著重要的作用。根據(jù)房地產開發(fā)公司對于項目所投入資金的不同用途,可主要分為籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動三方面所產生的現(xiàn)金流。
其中,籌資活動所產生的現(xiàn)金流主要是指房地產開發(fā)項目中債務規(guī)模與構成,及公司資本等發(fā)生變化活動所產生的現(xiàn)金流量�；I資活動中的債務主要是指對外舉債所借入的款項,而公司資本主要是指與資本有關的現(xiàn)金流出與流入。
投資活動所產生的現(xiàn)金流主要是指房地產開發(fā)公司長期資產的購建,以及各種投資及處置活動產生的現(xiàn)金流量。房地產開發(fā)公司長期資產的購建主要包括無形資產、固產資產、遞延資產以及其他資產等。
經(jīng)營活動所產生的現(xiàn)金流主要是指在房地產開發(fā)公司中,將籌資活動與投資活動所產生的現(xiàn)金流量除外之后,將所有交易與事項所產生的現(xiàn)金流量統(tǒng)稱為經(jīng)營活動現(xiàn)金流。經(jīng)營活動所產生的現(xiàn)金流量又包括土地轉讓、房屋銷售、房屋出租、工程發(fā)包、土地征用與批租、設施材料購買等等的交易與項目的現(xiàn)金流量。
2.現(xiàn)金流對房地產開發(fā)項目管理的意義
在房地產開發(fā)項目當中,其開發(fā)項目的管理主要是以現(xiàn)金流管理做為核心而展開的。房地產開發(fā)項目管理是根據(jù)項目開發(fā)的流程、投資、前期準備、施工、后期銷售等階段對房地產開發(fā)項目現(xiàn)金流動的期限與數(shù)據(jù)進行合理安排與規(guī)劃的一種管理。
現(xiàn)金流作為房地產開發(fā)項目管理中收付實現(xiàn)制下的一個重要概念,是一種可以隨時用來支付的銀行存款、庫存現(xiàn)金等�，F(xiàn)金流的管理在房地產開發(fā)項目管理當中屬于一種全面性與系統(tǒng)性的管理模式,針對于其他企業(yè)或公司單純的現(xiàn)金管理模式而言,現(xiàn)金流管理是對房地產開發(fā)項目現(xiàn)金流轉過程、現(xiàn)金流量等實行的一種動態(tài)管理。房地產公司只有通過對現(xiàn)金流實行有效的手段進行管理,才能夠確保整個房地產開發(fā)頂目管理的整體性和全面性,現(xiàn)金流對房地產開發(fā)項目的影響見圖1。
3.基于現(xiàn)金流角度分析房地產開發(fā)項目管理
3.1房地產開發(fā)項目策劃準備期的管理
房地產開發(fā)項目在策劃準備階段,均需要有大量的資金投入,以用來購買土地,并進行項目的開發(fā)策劃、方案設計等等,此階段的房地產開發(fā)項目大多被稱為純投入階段。在房地產開發(fā)項目策劃準備期,只有大量的投入資金,并沒有盈利收入,所以,作為房地產開發(fā)公司,在策劃準備期的現(xiàn)金流出量是非常大的。
從現(xiàn)金流的角度來分析,此階段對于房地產開發(fā)項目的管理多是在購買土地、開發(fā)策劃、方案設計及報建等方面進行管理。如對項目開發(fā)前期購買土地所需要的現(xiàn)金進行統(tǒng)計,并針對將購土地目前現(xiàn)有的價值、未來銷售所能產生的效益利潤等進行分析,再通過縝密的計算,確定現(xiàn)階段土地購買的現(xiàn)金流出能給未來的銷售環(huán)節(jié)帶來豐厚的利潤。通過權衡房地產開發(fā)項目現(xiàn)金流出的成本與風險,來保證未來銷售所能產生現(xiàn)金流入的能力與效益。從而,通過一系列行之有效的管理手段,使房地產開發(fā)項目在策劃準備期可以盡最大可能地避免或降低今后風險的發(fā)生率。
3.2房地產開發(fā)項目建設期的管理
房地產開發(fā)項目通過策劃準備階段之后,便進入到了項目的建設階段。房地產開發(fā)項目建設階段的工作主要包括有項目的招投標、確定項目施工單位、項目的施工質量與進度管理、項目的竣工與驗收等等,見圖2。房地產開發(fā)項目建設期,所投入的資金也比較大,所以仍可將此階段算作資金的投入階段。
房地產開發(fā)項目的建設前期,因為工程項目的建設所需,日常均有一定量的資金流出,這部分資金多用來購置施工所用材料及設施設備,從而來進行對整個項目的建設工作,另外,還有一部分資金用來支付施工人員的工資。當房地產開發(fā)項目由建設前期逐漸進入到中后期時,在建設期一定的時間段內將會與銷售期相重合,因此出現(xiàn)在建設期進行預售的情況。預售時房地產開發(fā)公司將會收取一定額度的購房定金等,從而在竣工前會有一些現(xiàn)金的流入。對于房地產開發(fā)公司而言,因為此階段會產生一定的收入,因此由之前不斷地資金投入開始漸漸地轉向資金的回收。但是,在房地產開發(fā)項目建設階段,其現(xiàn)金流出量仍舊是大于現(xiàn)金流入量,現(xiàn)金的凈流量還是呈負數(shù)的形式。
從現(xiàn)金流的角度進行分析,此階段對于房地產開發(fā)項目的管理,多是以控制建設成本為主�；诖蠖鄶�(shù)房地產開發(fā)項目的建設周期都比較長,有時其項目要經(jīng)過一兩年或者更久時間才能竣工完成,因此,此時所投入的資金額度也是非常的大。在此階段應該根據(jù)建設項目的實際情況,做好對成本的有效控制,通過科學合理的計劃、預算、調度等手段,從而有效地優(yōu)化現(xiàn)金的使用,最大限度減少現(xiàn)金的支出,并控制降低房地產開發(fā)項目潛在的財務風險。
3.3房地產開發(fā)項目銷售期的管理
在房地產開發(fā)項目的銷售階段,通過對頂目建設產品的銷售,將會出現(xiàn)大部分資金流出轉化為資金流入的現(xiàn)象,通過有力的經(jīng)營銷售,從而實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的贏利局面。房地產開發(fā)項目在通過建設階段之后,項目工程已經(jīng)屬于竣工并經(jīng)驗收完畢后,此時已經(jīng)進入到了銷售階段。對于銷售階段的管理也是非常的關鍵與重要,只有通過合理的經(jīng)營手段,才會有大批資金的回收,因此,現(xiàn)金凈流量也將由負數(shù)形式逐漸朝著正數(shù)轉變。
從現(xiàn)金流的角度進行分析,此階段對于房地產開發(fā)項目的管理,將更有效地加強對銷售模式等方面管理,使其能夠將現(xiàn)金流的流入量達到最大程度的提高。此時,房地產開發(fā)項目將會通過現(xiàn)金不斷地流入,而達到最終贏利的目的。
4.結束語
綜上所述,在市場經(jīng)濟條件影響下,房地產開發(fā)項目中現(xiàn)金流對于整個項目的發(fā)展起到了很大的影響。因此,房地產開發(fā)公司應該實時地掌握現(xiàn)金流量的動態(tài)信息,并通過對投入資金的有效控制與合理調度,從而起到化解并降低風險的作用。房地產開發(fā)公司通過對現(xiàn)金流的重視與控制,有效提高其資金的使用效率,從而為房地產開發(fā)項目的穩(wěn)定與持續(xù)贏利提供可靠的保障。
參考文獻:
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