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房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅

時(shí)間:2024-09-25 17:36:12 辦稅指南 我要投稿
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房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅

  過(guò)時(shí)的、劃分標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)的房地兩稅征稅范圍規(guī)定,造成征納雙方一直爭(zhēng)議不斷。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在制定報(bào)批具體征收范圍調(diào)整方案時(shí),也是無(wú)所適從、莫衷一是。房地兩稅征稅范圍的確定,應(yīng)選擇城鄉(xiāng)規(guī)劃作為劃分標(biāo)準(zhǔn),法定依據(jù)是《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅

  財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知

  各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:

  為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策,堵塞稅收征管漏洞,現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題明確如下:

  一、關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

  無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

  二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

  產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

  三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

  融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

  四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題

  對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地,按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中,已取得地下土地使用權(quán)證的,按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

  對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

  五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(86)財(cái)稅地字第008號(hào))第七條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1993]368號(hào))第二條同時(shí)廢止。

  房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍應(yīng)以城鄉(xiāng)規(guī)劃為準(zhǔn)劃分

  現(xiàn)行征稅范圍政策梳理

  我國(guó)自上世紀(jì)80年代開征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱房地兩稅),至今已近30年。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定,將“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收”作為房地兩稅征稅范圍的規(guī)定,也一直沿用至今。

  需要說(shuō)明的是,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體界定上,房地兩稅是有區(qū)別的。房產(chǎn)稅是依據(jù)財(cái)政部稅務(wù)總局1986年發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》進(jìn)行明確的:城市是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市,征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城,不包括農(nóng)村;縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn),征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地,不包括所轄的行政村;工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá),人口比較集中,符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn),但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地,并規(guī)定開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

  城鎮(zhèn)土地使用稅是依據(jù)國(guó)家稅務(wù)局1988年發(fā)布的《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》進(jìn)行明確的,與房產(chǎn)稅相比有三個(gè)不同點(diǎn):一是對(duì)縣城和工礦區(qū)解釋不同,都去掉了“未設(shè)立建制鎮(zhèn)”這一前置條件;二是涉及農(nóng)村,即包括開征范圍內(nèi)農(nóng)村的集體土地;三是將城市劃分為大、中、小城市,具體以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù),按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。

  房地兩稅具體征稅范圍的確定程序,依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1999〕44號(hào))規(guī)定,由各省、自治區(qū)、直轄市地稅局提出方案,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定批準(zhǔn)后執(zhí)行,并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。

  征稅范圍劃定標(biāo)準(zhǔn)的沖突

  現(xiàn)行房地兩稅在對(duì)“城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)”的劃分認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在四個(gè)方面的問(wèn)題:

  開征范圍不一致。通常“房”是依“地”而存的。而現(xiàn)行房地兩稅征稅范圍規(guī)定中,房產(chǎn)稅不涉及農(nóng)村,而城鎮(zhèn)土地使用稅有涉及農(nóng)村的情形,這樣就必然會(huì)出現(xiàn)“地”屬于征稅范圍、而地上的“房”不屬于征稅范圍這種不合理的現(xiàn)象。

  征稅范圍劃定混合采用行政區(qū)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)。建制鎮(zhèn)是行政區(qū)劃上的概念,城市范圍及規(guī)模、縣城是城鄉(xiāng)規(guī)劃上的概念;而工礦區(qū)的`劃分則既不是行政區(qū)劃上的、也不完全是城鄉(xiāng)規(guī)劃上的。行政區(qū)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃雖有重疊交叉的地方,但一般是處于不同時(shí)期的兩種狀態(tài),前者是過(guò)去式,后者則是正在進(jìn)行時(shí)或未來(lái)時(shí)。將這兩種標(biāo)準(zhǔn)混合作為房地兩稅征稅范圍劃分標(biāo)準(zhǔn),造成征稅范圍經(jīng)常處于不確定狀態(tài)。

  相關(guān)因素發(fā)生變化,房地兩稅政策無(wú)法實(shí)時(shí)對(duì)接而造成征稅范圍的“真空”地帶與適用稅率無(wú)序變動(dòng),F(xiàn)行的征稅范圍確定標(biāo)準(zhǔn)中,有一些時(shí)時(shí)發(fā)生變化的內(nèi)容,如“非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)”,依此確定相應(yīng)的城市規(guī)模及適用等級(jí)稅額,導(dǎo)致適用稅率的無(wú)序變化,就是這個(gè)指標(biāo)本身,在人口流動(dòng)加劇的今天,也已難擔(dān)準(zhǔn)確說(shuō)明城市規(guī)模之任;有的地域雖已屬于開征范圍或客觀上已不宜納入開征范圍,但由于具體征稅范圍須逐級(jí)上報(bào)至省級(jí)人民政府批準(zhǔn),如建制鎮(zhèn)的設(shè)立或工礦區(qū)的沒(méi)落甚至廢棄,在確定程序走完之前是無(wú)法實(shí)施征管或退出征管的。

  確定房地兩稅征稅范圍的相關(guān)依據(jù)已發(fā)生變化。我國(guó)房地兩稅分別從1986年和1988年開征,當(dāng)時(shí)適用的法律環(huán)境,行政區(qū)劃方面主要是《中華人民共和國(guó)憲法》,城市規(guī)劃方面是國(guó)務(wù)院的《城市規(guī)劃條例》(1984年)。而這過(guò)去的30年,是我國(guó)處于各方面都發(fā)生深刻變革的時(shí)期,就是《城市規(guī)劃條例》也經(jīng)歷了兩次變革:1990年被《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》取代,2007年又被《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所取代;《中華人民共和國(guó)憲法》更是有1988年、1993年、1999年、2004年四次修正案。在此情況下,房地兩稅征稅范圍政策早已處于無(wú)法定依據(jù)的境地。

  這種過(guò)時(shí)的、劃分標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)的房地兩稅征稅范圍規(guī)定,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快,造成房地兩稅無(wú)論是在政策理解上,還是在實(shí)際征管中,征納雙方一直爭(zhēng)議不斷。就是各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在制定報(bào)批具體征收范圍調(diào)整方案時(shí),也是無(wú)所適從、莫衷一是。

  對(duì)征稅范圍劃定標(biāo)準(zhǔn)的建議

  筆者認(rèn)為,房地兩稅征稅范圍劃定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)綜合考慮以下四個(gè)方面的要求:一是確定的依據(jù)是法定的,有法可依、有章可循。二是房地兩稅征稅范圍要統(tǒng)一,“房”隨“地”而征稅或不征稅。三是征稅與不征稅界限明確且可操作。四是具體征稅范圍不會(huì)出現(xiàn)“真空”地帶。

  筆者建議,房地兩稅征稅范圍的確定,應(yīng)選擇城鄉(xiāng)規(guī)劃作為劃分標(biāo)準(zhǔn),法定依據(jù)是《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。該法的相關(guān)規(guī)定為此提供了充足的理由,亦可為未來(lái)房地產(chǎn)稅改革確定征稅范圍提供借鑒。該法規(guī)定,各級(jí)人民政府組織編制的城市總體規(guī)劃要履行嚴(yán)格的審批程序。這種按科學(xué)的法定程序編制實(shí)施的城鄉(xiāng)規(guī)劃在房地兩稅政策中采用,不僅體現(xiàn)了稅收的權(quán)威性和嚴(yán)肅性,而且還能避免城鎮(zhèn)范圍變化后,稅收政策上又要走征收范圍調(diào)整審批流程,使稅收政策保持相對(duì)穩(wěn)定。

  房地兩稅政策采用城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)及時(shí)公布的經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃,有利于保障納稅人的知情權(quán),使納稅人在謀劃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所選址、籌劃自建還是租賃時(shí),在涉及房地兩稅方面有明確的決策依據(jù)。

  依法制定并公布的城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃有明確的“空間布局”,地域界址清晰。同時(shí),未來(lái)的城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展均必須在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃范圍內(nèi)實(shí)施,無(wú)論是對(duì)現(xiàn)有的還是新增的“房”與“地”,都將杜絕征納雙方因是否屬于房地兩稅征稅范圍而引發(fā)的爭(zhēng)議。

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