土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算

時(shí)間：2024-08-10 16:44:51 辦稅指南我要投稿

相關(guān)推薦

土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算

　　關(guān)于2017年土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算的呢?大家是否清楚呢?下面一起來看看!

　　2017年土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算

　　凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。

　　稅率為：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　2017年土地增值稅計(jì)算方法

　　計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡便算法：

　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

　　土地增值稅具有哪幾個(gè)特點(diǎn)呢?

　　(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

　　(2)征稅面比較廣。

　　凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

　　(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

　　土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

　　(4)實(shí)行按次征收。

　　土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

　　(5)采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額。

　　土地增值稅計(jì)算方法上考慮我國實(shí)際情況，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)舊房及享筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報(bào)不實(shí)、成交價(jià)格偏低的，則采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額，計(jì)征土地增值稅。

　　【案例分析一】：

　　甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價(jià)為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬元。

　　1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?

　　2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?

　　解答：

　　1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：

　　第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)①應(yīng)繳納營業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬元②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬元③應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2×3%=0.06萬元④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元⑤應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=(120-80)×0.1%=0.04萬元

　　第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅①扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元②增值額=120-112.7=7.3萬元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率④應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

　　2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。

　　【案例分析二】：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　解答：

　　(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬元

　　(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

【土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算】相關(guān)文章：

增值稅是什么意思增值稅該怎么算06-05