融資渠道被“掐”緊，房企如何是怎么樣自修“煉金術(shù)”？
融資渠道，大家知道哪些?融資渠道被“掐”緊，房企如何自修“煉金術(shù)”的呢?下文是相關(guān)知識(shí)，歡迎大家閱讀與了解。
1、融資渠道收緊，公司債風(fēng)光不再
現(xiàn)金流是房企的血脈，而融資是這一血脈的重要給予。如今，這條供給卻被突然地收緊了。
7月25日，證監(jiān)會(huì)在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
10月末，滬深交易所先后發(fā)函，嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行公司債券募集資金用于購(gòu)置土地的行為，并提高了房企公司債門檻。
11月3日，央行上海總部發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》，要求各商業(yè)銀行切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。
自2015年1月《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》頒布施行，公司債已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要手段之一。上海證券報(bào)指出，曾經(jīng)作為小眾品種的公司債，其月平均發(fā)行量維持在100-200億元左右。然而《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》施行后的2015年7月，公司債單月發(fā)行量達(dá)843.9億元;其中，581億元為地產(chǎn)債，占比達(dá)到69%。
進(jìn)入2016年后，房企公司債繼續(xù)快速發(fā)展。2016年前三季度，房企公司債發(fā)行規(guī)模已達(dá)7481億元，平均每月發(fā)行831.22億元公司債。2016年10月上市房企融資方式占比前三位的分別為公司債(47.47%)，銀行貸款(15.93%)，海外發(fā)債(9.86%)。其中公司債為房企最主要的融資渠道。然而接連發(fā)布的收緊政策效果明顯，進(jìn)入11月以來(lái)(截至11月15日)，尚無(wú)房地產(chǎn)類公司債發(fā)行。
2、過(guò)度運(yùn)用金融杠桿，中小企業(yè)債務(wù)壓力增大
公司債作為房企在2015年以來(lái)投資放量的重要資金來(lái)源，隨著這一渠道被掐緊，房企不得不重新尋找其他劃算的門道來(lái)為自己輸血。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的分化加速，大型房企與中小型房企在此輪政策收緊中所面臨的壓力也有分化。大型房企如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大等坐擁大量現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)狀況較為樂(lè)觀，同時(shí)因其融資渠道相對(duì)較廣，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)較高，有助于保持較為穩(wěn)定的融資水平。然而部分中小型房企，在本輪房地產(chǎn)周期中過(guò)度運(yùn)用金融杠桿拿地、擴(kuò)展規(guī)模、激進(jìn)經(jīng)營(yíng)，負(fù)債率居高不下，從以往來(lái)看，大部分地王項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)解套，但此輪地王溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較高，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力，依靠高杠桿融資搶地王，未來(lái)或許出現(xiàn)信用違約的可能性，我們認(rèn)為，此次中小企業(yè)的債務(wù)壓力或?qū)⒃?018年集中爆發(fā)，此時(shí)新一輪行業(yè)收并購(gòu)熱潮出現(xiàn)。
未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：
�、� 海外融資力度或?qū)⒓哟?/p>
在國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的背景下，海外融資或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資的新趨勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2016年10月房企美元融資總額為3.49億美元，占比9.86%，成為10月各類融資中唯一的一筆增幅，環(huán)比增長(zhǎng)31.85%。其中當(dāng)代置業(yè)于紐約時(shí)間10月13日成功發(fā)行3.5億美元3年期的綠色債券，為首家發(fā)行綠色債券的港交所上市之內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。進(jìn)入11月以來(lái)，首開集團(tuán)在11月10日通過(guò)境外全資子公司成功發(fā)行5年期5億美元債券，票面利率3.375%。2014年房企海外融資熱潮到2015年冷與國(guó)內(nèi)公司債門檻放松有一定聯(lián)系，目前，隨著公司債等國(guó)內(nèi)融資渠道的進(jìn)一步收緊，有海外融資渠道的開發(fā)商或?qū)⑹芤妗?/p>
�、� 從直接融資向間接融資轉(zhuǎn)型
隨著融資遇冷和渠道的收緊，房企正在探索新的融資渠道，長(zhǎng)期來(lái)看，由原有的直接融資向間接融資轉(zhuǎn)變符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
建議關(guān)注三種間接融資方式：
I.金控平臺(tái)
當(dāng)前諸多房企正在構(gòu)筑金控平臺(tái)，金控平臺(tái)的建立能提升企業(yè)資本市場(chǎng)估值、提升企業(yè)利潤(rùn)、促進(jìn)其他業(yè)務(wù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)搭建和培育自己的金控平臺(tái)，能有效降低融資難度和融資成本。2016年7月，恒大出資1億元成立恒大金融資產(chǎn)交易中心(西安)有限公司，打造金融資產(chǎn)交易中心;8月份，恒大人壽注資15億元，累計(jì)劃入資金90億元;8月底，完成對(duì)集付通的收購(gòu)，拿到第三方支付牌照。泰禾集團(tuán)更是在2015年5月便完成注冊(cè)金控平臺(tái)子公司，開始金控融資服務(wù)。
II.ABS
ABS全稱為資產(chǎn)支持證券，是資產(chǎn)證券化的一種常見形式，與REITs和MBS共同構(gòu)成了資產(chǎn)證券化的`主要方式。在當(dāng)前的大背景下，資產(chǎn)證券化已經(jīng)越來(lái)越受到房企的青睞，REITs與MBS目前在國(guó)內(nèi)的發(fā)展還面臨諸多限制，ABS以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，在國(guó)內(nèi)多打包優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，相對(duì)可控。
2015年7月，世茂發(fā)行國(guó)內(nèi)首單針對(duì)物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，融資規(guī)模15.1億元，獲得超三倍的超額認(rèn)購(gòu)。今年11月3日，金輝集團(tuán)全資子公司北京金輝錦江物業(yè)服務(wù)有限公司成功在深交所發(fā)行3+3年期6.7億元物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)支持證券(簡(jiǎn)稱“ABS”)，六年加權(quán)平均利率為5.67%。本次ABS在簿記建檔過(guò)程中受到投資者高度青睞，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券獲得總認(rèn)購(gòu)金額11.45億元，實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。除此之外，擁有一定規(guī)模的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)企業(yè)如綠城，也在進(jìn)行相關(guān)嘗試。
億翰智庫(kù)認(rèn)為當(dāng)房企發(fā)展到項(xiàng)目較多的運(yùn)營(yíng)階段時(shí)，通過(guò)資產(chǎn)證券化將優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行剝離，同時(shí)拓展融資渠道，為企業(yè)改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。
III.供應(yīng)鏈金融
供應(yīng)鏈金融(Supply Chain Finance)作為綜合性的融資工具，是圍繞核心企業(yè)，通過(guò)將單個(gè)企業(yè)的不可控風(fēng)險(xiǎn)整合，轉(zhuǎn)變?yōu)楣⿷?yīng)鏈企業(yè)整體的可控風(fēng)險(xiǎn)而受到歡迎。在房地產(chǎn)行業(yè)，通過(guò)供應(yīng)鏈金融，核心企業(yè)可以作為資金的提供者，由于資信水平較高，從融資渠道獲得低成本的資金。華潤(rùn)集團(tuán)在2013年起便開始探索供應(yīng)鏈金融的解決辦法，并依托華潤(rùn)銀行走在了市場(chǎng)的前線。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，供應(yīng)鏈金融通過(guò)整合地產(chǎn)上中下游企業(yè)，直到最終用戶連成一個(gè)整體，圍繞房地產(chǎn)核心企業(yè)，依托具備良好信用的平臺(tái)，能打通房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的任督二脈。保證房地產(chǎn)企業(yè)、上游供應(yīng)商、下游企業(yè)合作共贏，協(xié)同發(fā)展。
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