房地產項目融資說明流程

　　房地產項目融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而采取的以房地產項目未來可用于還款的凈現(xiàn)會流和項目資產本身價值為融資要約的資金融通模式。

　　一、 項目融資流程

　　1. 房地產公司提出地產項目融資需求意向;

　　2. 房地產公司提供初步資料：土地證、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，如果項目特別好的，可以先提供前兩證;

　　3. 對項目所在城市房地產市場及融資項目作初步了解、考察與評估，判斷項目融資風險及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風險大，則本項目終止;

　　4. 與項目方方簽訂房地產融資服務協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產項目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據實際情況順延;

　　5. 出資方(地產信托、地產基金或銀行合作公司)實地考察項目并與項目決策人會談，

　　6. 出資方正式項目核實調研;

　　7. 出資方給出項目融資正式意見;

　　8. 項目符合條件，決定放款;

　　9. 如果決定放款，出資方與項目方簽訂項目貸款協(xié)議，明確項目借款的金額、期限、利息及資金管理方法;

　　10. 提供貸款所需資料(見附件)，執(zhí)行貸款手續(xù)。

　　11. 放款成功后，按融資服務協(xié)議支付服務費等。

　　二、 房地產項目融資資料清單：

　　1. 經年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件

　　2. 組織機構代碼證復印件

　　3. 稅務登記證復印件(國稅、地稅)

　　4. 開戶許可證

　　5. 房地產開發(fā)資質證書

　　6. 最近一期公司章程(修正案)

　　7. 法人身份證明、法人身份證復印件

　　8. 最近一期驗資報告

　　9. 最近三年經審計的完整財務報告和最近一期財務報表

　　10. 公司最近一期財務報表主要科目明細

　　11. 公司貸款卡復印件(卡號、密碼)

　　12. 公司介紹

　　13. 股權結構圖(直到最終股東)，股東介紹

　　14. 公司實際控制人簡歷、公司高管簡歷

　　15. 項目批復文件(立項、環(huán)保等)

　　16. 項目可行性研究報告或盡職調查報告

　　17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補償費支付憑證等

　　18. 存量借款明細表(銀行、金額、起止日期、用途、抵/質押物)

　　19. 《土地使用權出讓合同》、轉讓合同及補充協(xié)議等

　　20. 土地證、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、預售許可證(或規(guī)劃意見書、審定設計方案等)

　　21. 項目形象進度說明

　　22. 項目預計進度(規(guī)證辦理、施工、銷售等)

　　23. 項目客戶群定位、主力戶型分布、戶數(shù)

　　24. 房地產開發(fā)經驗：已開發(fā)項目簡介;目前在建項目簡介(位置、項目公司、總建筑面積、建筑類型、工程進度、銷售情況等)

　　房地產企業(yè)項目融資的渠道

　　(1)注冊資本金，房地產企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產企業(yè)注入資金。

　　(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。

　　(3)發(fā)行債券，根據《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的'利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。

　　(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產公司都無法達到此要求。

　　(5)海外資金，國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　(6)房地產投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。

　　(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹?shù)内H回規(guī)定。

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