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江西省物業(yè)管理條例實施細(xì)則
《江西省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已于2012年10月1日頒布實施。為確�！稐l例》在我縣順利貫徹執(zhí)行，更好地促進(jìn)我縣物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展，從而提高物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提升居民生活幸福指數(shù)。現(xiàn)結(jié)合我省，就貫徹實施《條例》提出以下實施意見：
一、加大宣傳力度，全面領(lǐng)會《條例》精神
《條例》是一部全面規(guī)范我省物業(yè)管理活動的地方性法規(guī)�！稐l例》的頒布實施，對于指導(dǎo)我縣物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)規(guī)范發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建和諧社區(qū)，維護(hù)社會穩(wěn)定有著十分重要的意義。全縣各部門、各單位要積極行動起來，充分利用報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種媒介，大力宣傳《條例》的意義、精神和內(nèi)容：
1、在全縣召開一次貫徹實施《條例》的動員大會;
2、縣房管局要印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)知識手冊，并組織多期相關(guān)知識講座;
3、街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)(村委會)要聯(lián)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展多形式的宣傳活動，把物業(yè)管理的政策法規(guī)知識送進(jìn)百姓家，深入到社區(qū)、到小區(qū)，努力做到家喻戶曉;
4、縣電視臺要制作物業(yè)管理的宣傳短片;
5、縣司法部門要把學(xué)習(xí)《條例》列入年度普法教育的重要內(nèi)容，組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門大力宣傳學(xué)習(xí)。
二、制定和完善管理規(guī)章，推進(jìn)物業(yè)管理的全覆蓋
制定《武寧縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》(內(nèi)含房管局制定物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)等級和相對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);物價局根據(jù)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)公共性服務(wù)費指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn))。出臺《武寧縣物業(yè)管理實施細(xì)則(試行)》，構(gòu)筑完善的規(guī)章和制度體系;建立“縣、街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)(村委會)”三級物業(yè)管理體系，按照“管理重心前移、屬地管理”的原則，逐步形成符合我縣實際的物業(yè)管理體制。通過“街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)牽頭、房管指導(dǎo)、物業(yè)(公司)和業(yè)主委員會為主、部門參與、社區(qū)(村委會)配合、群眾監(jiān)督”的辦法，在城區(qū)全面推行物業(yè)管理：
1、要大力提升新建封閉小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，改變我縣目前小區(qū)物業(yè)管理只是“看看門、掃掃地”的現(xiàn)狀，確保開發(fā)單位對前期物業(yè)管理各項規(guī)定的落實，以及相應(yīng)資金的投入和配套;
2、要積極探索松散型居住小區(qū)物業(yè)“保潔、保綠、保修”的“三保合一”綜合管理模式，推進(jìn)該類物業(yè)服務(wù)的常態(tài)化;
3、對還未實施物業(yè)管理的老舊城區(qū)按照“先整治、后接管”的原則，通過治理居住環(huán)境，建設(shè)配套設(shè)施，成立業(yè)主自治組織，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時跟進(jìn)的方法，進(jìn)行全面接管，努力實現(xiàn)城區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。
三、實行行業(yè)和屬地管理相結(jié)合管理方式，落實長效管理機制
在全縣積極推行行業(yè)管理和屬地管理相結(jié)合的物業(yè)管理方式，調(diào)整和完善我縣現(xiàn)行的物業(yè)管理政策�？h房管局作為全縣物業(yè)管理工作的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)我縣轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作;街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和各社區(qū)(村委會)對物業(yè)管理工作實行屬地管理，把物業(yè)管理工作納入到社區(qū)管理范疇，具體組織實施本轄區(qū)物業(yè)管理活動。
行業(yè)管理和屬地管理相結(jié)合，是目前確保長效管理機制形成的有效途徑�？h房管局要嚴(yán)格規(guī)范行業(yè)管理，認(rèn)真落實行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管措施;街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)要和社區(qū)突出社區(qū)(村委會)的屬地管理作用：
1、要著重強化街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對社區(qū)管理的主導(dǎo)功能，建立街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度;
2、要強化街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對物業(yè)管理的指導(dǎo)功能，抓好服務(wù)平臺和服務(wù)規(guī)范的建設(shè);
3、要強化街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對小區(qū)自治管理的引導(dǎo)功能，探索“自我治理、自我管理、自我提高”的文明小區(qū)創(chuàng)建模式。
四、切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確各部門工作職責(zé)，建立問責(zé)機制
以“六城同創(chuàng)”的創(chuàng)建活動為平臺，積極推動我縣物業(yè)管理工作規(guī)范化進(jìn)程。成立以街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、房管、規(guī)劃、城管、建設(shè)、環(huán)保、物價、工商、公安、消防等職能部門為成員的縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。各職能單位要各盡其職，各守其責(zé)，在積極履行《武寧縣城市管理辦法(試行)》規(guī)定的職責(zé)外，還要主動做好各自在物業(yè)管理活動所應(yīng)承擔(dān)的職能：縣房管局和街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理服務(wù)的日常監(jiān)督管理工作;縣城管、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保等部門做好查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類違規(guī)行為;縣物價局負(fù)責(zé)核準(zhǔn)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為;縣工商局負(fù)責(zé)規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)營許可審批，加強對居住小區(qū)內(nèi)的無照經(jīng)營及擅改房屋用途進(jìn)行經(jīng)營活動的檢查管理;縣公安、消防等部門負(fù)責(zé)小區(qū)安全工作指導(dǎo)、督查以及小區(qū)內(nèi)車位規(guī)劃的管理。
各職能部門接到業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴后，不及時處理的，經(jīng)核實后，追究職能單位領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
五、開展以貫徹《條例》為主題的物業(yè)管理集中整治活動
在規(guī)定的時間內(nèi)在城區(qū)開展一次以貫徹《條例》為主題的物業(yè)管理整治活動。依照《條例》的相關(guān)規(guī)定，針對我縣物業(yè)管理工作暴露出來的如：服務(wù)收費不明確、小區(qū)公用設(shè)施不配套、物業(yè)用房不到位、業(yè)主欠費、業(yè)委會不規(guī)范、小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放、業(yè)主毀綠種菜、違規(guī)裝修、亂搭亂建、管理缺位等等問題進(jìn)行一次集中整治。整治工作以政府為主導(dǎo)，街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)配合，社區(qū)(村委會)為單位，各職能部門參與：
1、成立集中整治武寧縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組;
2、確定整治目標(biāo)、整治內(nèi)容、整治時間和整治措施;
3、“以點帶面，逐步推行”，由縣房管局和街道辦共同選定臟亂差的小區(qū)進(jìn)行集中整治，推動對老城區(qū)其他居民住宅小區(qū)的全面整治工作。
六、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，完善各項管理制度
1、建立物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、業(yè)主委員會、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬、異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我縣承接服務(wù)項目等的備案制度。
2、規(guī)范完善《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》。
3、建立新建小區(qū)智能化系統(tǒng)的驗收和新建小區(qū)的化糞池、排污管道等隱蔽工程施工監(jiān)督的管理制度。
4、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管服務(wù)項目承接驗收制度。
5、實行新建住宅小區(qū)物業(yè)交付備案制度。
6、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)監(jiān)管和考核制度，完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和年度考核，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目評級以及物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評選活動，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)準(zhǔn)入、退出和獎懲激勵機制。
7、規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，嚴(yán)格執(zhí)行收費公示，財務(wù)公開制度。
8、建立物業(yè)管理活動中各職能部門處理各類投訴的問責(zé)機制。
七、加強專項資金管理，建立完善管理制度
1、按照《住宅專項維修資金管理辦法》第九條“業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有”，第十八條“住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用”的規(guī)定，自2013年7月1日起，我縣住宅專項維修資金由縣財政局實行“財政非稅專戶專儲、存儲利息和增值收益滾動利用、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督管理”的使用原則。
縣房管局建立住宅專項維修資金的維修臺賬，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬管理，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬管理。
2、根據(jù)《條例》的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，加強物業(yè)質(zhì)量監(jiān)管。由建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后，按照物業(yè)建筑安裝總造價1%-3%的比例(現(xiàn)暫定為3元/㎡)向縣房管局繳存在縣財政局設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金非稅專用賬戶，并由縣房管局實施監(jiān)管。
3、建立物業(yè)服務(wù)項目履約保證制度。為加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，嚴(yán)格準(zhǔn)入、退出機制，在物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，將此制度作為硬性規(guī)定進(jìn)行約定。
4、建立業(yè)主裝飾裝修履約保證制度。為加強業(yè)主住宅裝修管理工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按裝修合同約定條款所收取業(yè)主的裝修履約保證金，必須接受縣房管局監(jiān)管。
5、建立物業(yè)管理初期啟動資金配套制度。為督促開發(fā)建設(shè)單位積極配合物業(yè)管理工作，主動履行在物業(yè)管理服務(wù)中的義務(wù)，各開發(fā)建設(shè)單位必須建立物業(yè)管理初期啟動資金配套制度。確保各開發(fā)小區(qū)前期物業(yè)管理有序開展。
八、用法律、規(guī)章、制度和誠信規(guī)范物業(yè)行為，推動物業(yè)管理工作的健康良性發(fā)展
1、根據(jù)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取公告、上門、信函、訴訟等方式進(jìn)行催討。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同已履行了職責(zé)，主管部門對業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量已依法依規(guī)進(jìn)行了相應(yīng)處理，業(yè)主仍然拖欠或拒交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法向縣人民法院提請訴訟。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時向縣人民法院提請訴訟的，在業(yè)主的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主仍未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，縣房管局則不予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前期物業(yè)服務(wù)項目時，還可以通過與業(yè)主、各家銀行三方簽訂《物業(yè)服務(wù)費委托扣款協(xié)議》。
5、建立物業(yè)服務(wù)信用檔案、打造誠信平臺。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞、業(yè)主是否按時足額繳納物管費等誠信記錄納入信用評級，在電視媒體中公示，使企業(yè)及個人在社會活動中的評先、評優(yōu)、評級、貸款等產(chǎn)生影響，用誠信規(guī)范行為，推動物業(yè)管理工作健康良性發(fā)展。
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