貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例
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第一章 總則
第一條【立法目的和依據(jù)】
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條【適用范圍】
本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條【基本原則】
物業(yè)管理活動(dòng)遵循權(quán)利與義務(wù)相一致，業(yè)主自治與政府指導(dǎo)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條【管理形式】
業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理，也可以自行管理。
鼓勵(lì)業(yè)主委托專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第五條【行政監(jiān)管體制】
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
規(guī)劃、國(guó)土資源、工商、價(jià)格、城管、環(huán)保、公安、民政等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條【街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)】
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條【行業(yè)自律管理】
物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第八條【劃分原則】
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并綜合考慮共用設(shè)備設(shè)施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素確定。
物業(yè)的配套設(shè)備設(shè)施是共用的，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)備設(shè)施能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條【新建項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域的劃分】
建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向建設(shè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請(qǐng)。規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求房地產(chǎn)行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，及時(shí)向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，并書面告知建設(shè)項(xiàng)目所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。
第十條【已建項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域的劃分】
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，尚未實(shí)施物業(yè)管理的，需要?jiǎng)澐謪^(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時(shí)，由物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下，征求業(yè)主、居(村)民委員會(huì)的意見劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。
已實(shí)施物業(yè)管理且業(yè)主對(duì)管理范圍沒有異議的，物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認(rèn)為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條【物業(yè)管理區(qū)域檔案】
縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑總面積、專有部分的數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第十二條【區(qū)域變更】
物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。
根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的，獲得銷售許可之前的建設(shè)單位、或者占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總數(shù)百分之五十以上的業(yè)主可以向物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門提出變更申請(qǐng)。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出決定。決定予以變更的，對(duì)新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，向建設(shè)單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定;對(duì)已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行變更公告。決定不予變更的，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人書面說明理由。
第十三條【物業(yè)服務(wù)用房及業(yè)主委員會(huì)辦公用房的配置】
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话凑障铝幸鬅o償配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)總建筑面積不足十萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按照總建筑面積千分之三的比例配置，最低不得低于六十平方米;總建筑面積在十萬平方米以上的，物業(yè)服務(wù)用房的配置以三百平方米為起點(diǎn)，超過十萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積千分之二的比例增加配置。
(二)應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠計(jì)算建筑面積的房屋，具備完善的供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件，能直接投入使用。
規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑總面積不足十萬平方米的，不得低于十五平方米;建筑總面積在十萬平方米以上的，不得低于六十平方米。
第十四條【車位、車庫(kù)的配置】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在物業(yè)管理區(qū)域條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的前提下，按照規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的方案建設(shè)車位、車庫(kù)，滿足業(yè)主停車需求。
第十五條【專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)與建設(shè)】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備設(shè)施，由相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和建設(shè),并與建設(shè)項(xiàng)目同步施工、同步竣工。房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)土建工程的配套建設(shè)。
本條例實(shí)施前建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十六條【業(yè)主身份的確定】
依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。
通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的，生效法律文書所確認(rèn)的所有權(quán)人為業(yè)主;通過繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)，繼承人、受遺贈(zèng)人為業(yè)主;通過合法建造的房屋，房屋的建造人為業(yè)主。
基于買賣、贈(zèng)與、拆遷安置等民事法律行為已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條【業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利】
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)共有部分的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條【業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)】
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù);
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第二十條【業(yè)主大會(huì)的設(shè)立、組成與宗旨】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。未立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第二十一條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開條件】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)交付使用的房屋建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之五十以上;
(二)交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;
(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十五以上;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿。
符合前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的條件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于收到報(bào)告之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告房屋交付使用具體情況。
第二十二條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組】
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的,業(yè)主可以推選業(yè)主代表與房屋尚未銷售完畢的建設(shè)單位共同組成業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組人數(shù)應(yīng)為五人以上單數(shù)。物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)籌備組開展工作。
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件達(dá)六個(gè)月以上業(yè)主沒有推選代表組建業(yè)主大會(huì)籌備組的，占接受交付業(yè)主總數(shù)百分之十以上的業(yè)主可以書面申請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)組建籌備組，業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、房屋尚未銷售完畢的建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)等組成，人數(shù)應(yīng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。
房屋尚未銷售完畢的建設(shè)單位拒絕參加業(yè)主大會(huì)籌備組的，不影響籌備組的組建。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)至確定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作給予場(chǎng)地以及必要的人力支持。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作。
第二十四條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的職責(zé)】
業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分面積;
(四)提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和候選人建議名單;
(五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定第一項(xiàng)至第四項(xiàng)內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
第二十五條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開與業(yè)主大會(huì)的成立】
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，會(huì)議按照表決通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效召開之日起設(shè)立。
第二十六條【業(yè)主共同決定的事項(xiàng)】
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼;
(四)實(shí)施委托管理或者自行管理;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(六)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分;
(九)業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定前款第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十七條【特定范圍內(nèi)的業(yè)主可以作出決定的事項(xiàng)】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項(xiàng)：
(一)對(duì)該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造;
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用專項(xiàng)維修基金。
特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
第二十八條【管理規(guī)約】
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十九條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。
第三十條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議制度】
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議;
(二)業(yè)主委員會(huì)成員缺員需要補(bǔ)選的;
(三)業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的;
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)不按第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開;業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起30日內(nèi)組織召開。
第三十一條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式及業(yè)主委托代理人參加會(huì)議】
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他形式召開，但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達(dá)的，可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點(diǎn)行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于七日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第三十二條【會(huì)議通知程序】
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于召開十五日前將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。
發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時(shí)會(huì)議的，可以根據(jù)實(shí)際情況于十五日內(nèi)及時(shí)公示召開。
第三十三條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決方式】
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的除外。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和書面委托書，以備查詢。
第三十四條【缺席業(yè)主的表決權(quán)計(jì)算】
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)有效召開，與會(huì)業(yè)主就會(huì)議事項(xiàng)形成多數(shù)決議但未達(dá)到第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決，經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計(jì)入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。
第三十五條【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】
業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，依法履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)業(yè)主大會(huì)決定委托管理時(shí)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)調(diào)解物業(yè)使用和維護(hù)中的糾紛;
(六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十六條【業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員資格】
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表;
(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng),具有較強(qiáng)公信力和組織能力;
(四)具有必要的工作時(shí)間;
(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)中從事管理工作;
(六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。
符合前款第二項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護(hù)人，是否可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的，候補(bǔ)成員的資格條件適用本條規(guī)定。
第三十七條【業(yè)主委員會(huì)成員的禁止性行為】
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得有下列行為：
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第三十八條【業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議】
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會(huì)成員中選舉主任、副主任。
第三十九條【業(yè)主委員會(huì)的備案職責(zé)】
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員基本情況等材料向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)主管部門備案。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到前款規(guī)定材料之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第四十條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度】
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持，業(yè)主委員會(huì)主任因故不能召集或者主持會(huì)議的，可以委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集或者主持。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十一條【業(yè)主組織作出決定的效力及監(jiān)督】
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的，可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，并可依法請(qǐng)求損害賠償。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的約束力。
第四十二條【業(yè)主委員會(huì)成員的資格終止】
業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì)成員任職期間，出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的資格終止情形，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定終止其成員資格。
資格終止的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會(huì)。
第四十三條【業(yè)主委員會(huì)缺員遞補(bǔ)、補(bǔ)選與重新選舉】
業(yè)主委員會(huì)因成員資格終止等原因缺員，有候補(bǔ)成員的，由候補(bǔ)成員按當(dāng)選票數(shù)依次遞補(bǔ)。經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)后仍低于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)成員決定集體辭職的，應(yīng)當(dāng)在辭職三十日前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十四條【業(yè)主委員會(huì)的換屆與交接】
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第四十五條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章刻制與使用】
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定使用。
第四十六條 【業(yè)主組織的社會(huì)管理職責(zé)】
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)管理部門，與居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在地的居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會(huì)開展工作。
第四十七條【業(yè)主大會(huì)解散的財(cái)產(chǎn)清算】
因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。
第四十八條【業(yè)主信息保密】
業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密，不得擅自泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十九條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含住宅的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對(duì)于現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。
投標(biāo)人不足三人或者總建筑面積在三萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
鼓勵(lì)不包含住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條【前期物業(yè)服務(wù)合同訂立與備案】
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同訂立后十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門備案
鼓勵(lì)推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十一條【臨時(shí)管理規(guī)約】
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
鼓勵(lì)推行臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。
首次業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約失效。
第五十二條【臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的公示與承諾】
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向房屋買受人明示，并予以說明。
房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。
第五十三條【前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】
普通住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)，有建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。省人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)水平等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并且定期向社會(huì)公布。
其他物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第五十四條【前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)】
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。
房屋買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。
建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第五十五條【解除前期物業(yè)服務(wù)合同的報(bào)告義務(wù)】
前期物業(yè)服務(wù)合同有效期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主三個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。
雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)繼續(xù)履行合同。
第五十六條【前期物業(yè)服務(wù)的交接】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地清單;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第五十七條【前期物業(yè)服務(wù)合同的終止】
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的，其權(quán)利義務(wù)自業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，并向業(yè)主委員會(huì)移交本條例第五十六條第二款規(guī)定的資料以及物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料。
第五十八條【援引規(guī)定】
本章未規(guī)定事項(xiàng)，適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規(guī)定。
第五章 業(yè)主委托管理與自行管理
第五十九條【物業(yè)服務(wù)合同的訂立與形式】
業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以書面形式訂立物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會(huì)依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第六十條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人及其從業(yè)人員的資格、資質(zhì)要求】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
其他管理人應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事保潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)等物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。依法需要取得資質(zhì)許可的，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政管理部門辦理資質(zhì)核驗(yàn)備案手續(xù)。省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三日內(nèi)完成核驗(yàn)備案手續(xù)。
房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
第六十一條【物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容】
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任、專項(xiàng)維修資金的管理和使用等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量可以參照有關(guān)行政主管部門或者行業(yè)組織制定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系約定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體計(jì)費(fèi)模式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。
第六十二條【物業(yè)服務(wù)合同的備案與公示】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，將合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第六十三條【物業(yè)服務(wù)交接】
物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續(xù)，交接記錄由各方簽字確認(rèn)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人移交本條例第五十七條規(guī)定的資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行的交接，適用前款規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第六十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第六十五條【特約服務(wù)】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，具體服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等內(nèi)容由當(dāng)事人另行約定。
第六十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理義務(wù)】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、法律、法規(guī)的規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的要求履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取裝修保證金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十七條【交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)】
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。
對(duì)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，經(jīng)督促仍未交納的，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)管理規(guī)約的約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可以依法請(qǐng)求支付。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費(fèi)義務(wù)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
第六十八條【妨害物業(yè)服務(wù)與管理行為的禁止】
業(yè)主不得違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為。
第六十九條【轉(zhuǎn)委托及限制】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)一并委托給他人。
其他管理人不得將其專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托他人。
第七十條【物業(yè)服務(wù)合同變更】
物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人變更物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意變更合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第六十三條的規(guī)定進(jìn)行備案和公示。
第七十一條【當(dāng)事人解除合同的告知義務(wù)】
物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式告知對(duì)方，并應(yīng)當(dāng)自告知之日起給對(duì)方三個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間，但雙方當(dāng)事人就準(zhǔn)備時(shí)間另有約定的除外。
雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)繼續(xù)履行合同。
第七十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的續(xù)聘與另行選聘】
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與同意接受續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人重新訂立物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定不再接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì);沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者另行選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，當(dāng)事人可以根據(jù)本條例第七十一條的規(guī)定解除物業(yè)服務(wù)合同。
第七十三條【公共服務(wù)費(fèi)用的代收】
供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托代為收取有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第七十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違法行為的制止和報(bào)告義務(wù)】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反治安、規(guī)劃、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
第七十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和供水、供電、供氣等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。
第七十六條【自行管理相關(guān)事項(xiàng)的約定】
業(yè)主決定自行維修、養(yǎng)護(hù)、管理建筑物及附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生以及相關(guān)秩序的，應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭等事項(xiàng)共同作出約定。
第七十七條【管理事務(wù)執(zhí)行方式】
自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會(huì)或者成立其他管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。
前款規(guī)定由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)以及成立管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)的，應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。
第七十八條【管理事務(wù)執(zhí)行人的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任】
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者管理機(jī)構(gòu)在執(zhí)行管理事務(wù)中的權(quán)利、義務(wù)及其責(zé)任，由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同約定。
第七十九條【雇傭人員執(zhí)行事務(wù)】
自行管理需要雇傭人員協(xié)助執(zhí)行管理事務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)與雇傭人員依法訂立合同。沒有成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)的，適用本條例第二十條第一款的規(guī)定。
第八十條【費(fèi)用管理】
自行管理的業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照約定的期限定期公布管理費(fèi)用的收支情況，沒有約定或者約定不明的，應(yīng)當(dāng)按季度公布。業(yè)主針對(duì)收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第八十一條【居(村)民委員會(huì)臨時(shí)管理】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因委托管理或者自行管理的連續(xù)性中斷，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化、秩序混亂，嚴(yán)重影響業(yè)主生活情形的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地的居(村)民委員會(huì)就環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等必要事項(xiàng)組織臨時(shí)管理，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
前款規(guī)定居(村)民委員會(huì)組織臨時(shí)管理的期限不超過三個(gè)月。在臨時(shí)管理期限內(nèi)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主決定有效的管理形式。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第八十二條【物業(yè)使用與維護(hù)原則】
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第八十三條【改變物業(yè)用途的限制】
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可、房屋和土地權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
因物業(yè)管理的需要確需改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房等共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)作出決定，需要辦理有關(guān)手續(xù)的由業(yè)主委員會(huì)依法辦理。
業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第八十四條【侵占、損壞業(yè)主共有部分的禁止】
任何單位和個(gè)人不得非法處分、侵占、或者損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分。
因公共利益或者物業(yè)維護(hù)的需要，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意;業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人同意。
前款規(guī)定的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并采取安全保障措施，施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)在及時(shí)內(nèi)恢復(fù)原狀。
第八十五條【共有部分的經(jīng)營(yíng)及收益分配】
業(yè)主共同決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主同意。
利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約的規(guī)定定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。
第八十六條【管理費(fèi)用分擔(dān)】
物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的管理業(yè)主共同事務(wù)支出的費(fèi)用，有約定的按約定分擔(dān);沒有約定或者約定不明確的，按業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。
第八十七條【車位、車庫(kù)的出租、出售】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中約定。
約定屬于建設(shè)單位所有，建設(shè)單位出租車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)首先出租給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主現(xiàn)有需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。
車位、車庫(kù)數(shù)量少于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，該車位、車庫(kù)不得出售給業(yè)主以外的其他人，并且每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或車庫(kù)。多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)和超過規(guī)劃配置比例修建的車位、車庫(kù)，在首先滿足業(yè)主需要后可以出售給業(yè)主以外的其他人。
第八十八條【共有場(chǎng)地車輛停放管理】
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車輛，有關(guān)車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。車位經(jīng)營(yíng)所得收益的分配適用本條例第八十五條第二款的規(guī)定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十九條【物業(yè)管理區(qū)域車輛通行事故的處理】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛通行發(fā)生事故，公安機(jī)關(guān)交通管理部門接到報(bào)案的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
第九十條【會(huì)所等使用管理】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃修建的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等，其相關(guān)活動(dòng)不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第九十一條【人防工程的使用、管理】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程，平時(shí)由投資者依照法律、法規(guī)規(guī)定使用和管理，經(jīng)營(yíng)所得收益歸投資者所有。
利用人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。投資人根據(jù)規(guī)劃許可利用人防工程設(shè)置車位、車庫(kù)出租的，適用本條例第八十七條第二款的規(guī)定。
第九十二條【專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
第九十三條【裝飾、裝修中的禁止性行為】
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)專有部分進(jìn)行裝飾裝修，禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改動(dòng)建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶臥室、起居室(廳)、書房和廚房等上方;
(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;
(五)未經(jīng)供氣、供暖管理單位的批準(zhǔn)，擅自拆改、移動(dòng)或者覆蓋供氣、供暖管道和設(shè)施;
(六)未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物和構(gòu)筑物、改變外墻面顏色或者在外墻立面開設(shè)門窗;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修之前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員，但不得干涉、阻撓業(yè)主、物業(yè)使用人除前款規(guī)定之外的其他裝飾裝修活動(dòng)。
第九十四條【合理、正當(dāng)使用專有部分】
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑瓜铝行袨椋?/p>
(一)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重的物品;
(二)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng);
(三)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(四)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物;
(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第九十五條【物業(yè)安全隱患的排除】
物業(yè)專有部分出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，排除隱患。未維修養(yǎng)護(hù)，排除隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取防范措施或者及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門。
物業(yè)共有部分出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織修繕或者采取防范措施。
第九十六條【相關(guān)業(yè)主的協(xié)助義務(wù)】
物業(yè)專有部分、共有部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第九十七條【物業(yè)質(zhì)量保修金制度】
新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房交付備案時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位已經(jīng)投保工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所投保的物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
物業(yè)分部保修范圍于質(zhì)量保修期屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位退還與分部保修范圍相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息。
物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第九十八條【專項(xiàng)維修資金制度】
專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。對(duì)于建設(shè)單位尚未出售的房屋，在物業(yè)管理區(qū)域需要使用維修資金時(shí)，由建設(shè)單位交存專項(xiàng)維修資金。
尚未建立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門制定的規(guī)定補(bǔ)交。
專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期屆滿以后業(yè)主專有部分以外共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第七章 法律責(zé)任
第九十九條【關(guān)于法律責(zé)任的銜接性規(guī)定】
違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的，適用其規(guī)定。
第一百條【建設(shè)單位的責(zé)任】
建設(shè)單位違反下列規(guī)定，由建設(shè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門給予以下處罰：
(一)違反本條例第九條第三款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
(二)違反本條例第十二條第一款和第二款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。
(三)違反本條例第十四條第一款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
(四)違反本條例第二十一條第二款、第五十條規(guī)定備案義務(wù)、第五十二條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處5000元以上一萬元以下罰款。
(五)違反本條例第八十七條第二款、第三款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處五萬元以上十萬元以下罰款。
第一百零一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的責(zé)任】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人違反下列規(guī)定，由建設(shè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門給予以下處罰：
(一)違反本條例第二十三條第二款規(guī)定的，給予警告，并處5000元以上一萬元以下罰款。
(二)違反本條例第六十二規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告。
(三)違反本條例第六十四規(guī)定的，責(zé)令其限期退出;逾期拒絕退出的給予警告，并處以一萬元以上五萬元以下罰款。
第一百零二條【業(yè)主、物業(yè)使用人的責(zé)任】
業(yè)主、物業(yè)使用人違反下列規(guī)定，由相關(guān)行政主管部門根據(jù)職責(zé)給予以下處罰：
(一)違反本條例第九十三條第一款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)的規(guī)定，由物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處五500元以上5000元以下罰款;違反第六項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)所在地的規(guī)劃行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1000元以上3000元以下罰款。造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
(二)違反本條例第九十四條規(guī)定的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)公安、環(huán)保等相關(guān)行政主管部門根據(jù)相應(yīng)的管理職責(zé)依法處罰。
第一百零三條【挪用專項(xiàng)維修資金有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任】
縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門、財(cái)政部門違反本條例第九十八條第四款規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，分別由其上一級(jí)人民政府主管部門、財(cái)政部門追回被挪用的專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第一百零四條【用語解釋】
本條例使用的下列用語，其含義為：
(一)委托管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施物業(yè)管理。
(二)自行管理，是指業(yè)主自行或者雇傭人員實(shí)施物業(yè)管理。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指具有獨(dú)立法人資格和物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
(四)其他管理人，是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定從事保潔、綠化、保安服務(wù)、設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
(五)共有部分，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車位;建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;以及其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
第一百零五條【面積和人數(shù)的計(jì)算規(guī)則】
本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行房屋登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有二個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;
(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第一百零六條【關(guān)于縣級(jí)房地產(chǎn)主管部門職責(zé)的補(bǔ)充規(guī)定】
市轄區(qū)人民政府未設(shè)立房地產(chǎn)行政主管部門的，由市房地產(chǎn)行政主管部門履行相關(guān)職責(zé)。
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