二手房不繳納個稅的三種情況

　　根據(jù)目前的稅法規(guī)定，個人售房時至少有三種情形不用繳納個人所得稅。下面一起和小編來看看吧!

　　第一種情況：房屋售價小于等于原值與有關(guān)稅金及合理費用之和的，免繳個人所得稅。

　　【例1】張某于2009年3月出售普通住房一套，該房已滿兩年，售價60萬元。張某購買該房時支付的房價款為50萬元，契稅1萬元，相關(guān)交易費用800元，購房后進(jìn)行裝修，支付裝修費用10萬元，各項稅費均能提供有效憑證。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，張某在售房時免繳營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅金。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用，而不是簡單地以售價是否大于購價來確定是否應(yīng)該納稅。本例中，雖然售價大于購房價款，但卻小于購房價款與相關(guān)稅金及合理費用之和，所以不用繳納個人所得稅。

　　第二種情況：個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　【例2】李某于2009年5月轉(zhuǎn)讓其1998年購買的唯一的生活用房，售價80萬元。李某購買該房時共支付房價款及交易稅費合計28萬元，后發(fā)生裝修費用、住房貸款利息等合理費用共計7萬元。李某出售該房所得為80-28-7=45(萬元)。財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免繳個人所得稅。

　　第三種情況：出售自有住房后1年內(nèi)按市場價格購房的納稅人，其銷售額小于等于購房金額的。

　　【例3】王某(產(chǎn)權(quán)人)于2009年6月將其南京的自有住房一套出售，銷售額為100萬元，王某按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”向南京地稅機(jī)關(guān)繳納個人所得稅納稅保證金10萬元，后于2009年7月到北京按市場價重新購買住房一套，購房金額為120萬元。按照財稅字[1999]278號文件的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。其中，購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金。因此，王某可依法申請全額退還所繳納的納稅保證金。此外，按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人重新購房征免個人所得稅問題的批復(fù)》(財稅[2003]123號)規(guī)定，如果王某是以夫妻雙方名義重新購房的，或以王某妻子的名義購房的，也可以申請全額退還納稅保證金。需要注意的是，如果王某重新購房金額為80萬元，小于售房金額，按照財稅字[1999]278號文件規(guī)定，則僅可退還納稅保證金(80萬元÷100萬元)×100%×10萬元=8(萬元)，余額2萬元應(yīng)作為個人所得稅繳入國庫。

　　延伸閱讀：年終獎發(fā)放繳納個人所得稅是否卡住臨界點

　　【問題】

　　有這樣一種說法，發(fā)放年終獎時，要對照個人所得稅的稅率表，試算除以12個月后會落在哪一檔稅率區(qū)間，再來確定發(fā)放額，最好發(fā)足額的整數(shù)，也就是正好除盡，卡在臨界點上，用足稅收優(yōu)惠政策。請問這個說法有沒有道理?

　　【解答】

　　對于上述問題，我們理解應(yīng)該具體情況具體分析，年終獎的計算確實與日常各月計算繳納的個人所得稅政策有所不同。日常我們計算個人所得稅時，因為考慮到了臨界點的超過部分，因而個人所得稅實行的是九級超額累進(jìn)稅率，即：不會因為金額到了臨界點因適用較高一級稅率而出現(xiàn)繳納稅款突增的情況。而發(fā)放年終獎，在計算一次性獎金個人所得稅時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》(國稅發(fā)[2005]9號)第二條規(guī)定，納稅人取得全年一次性獎金，單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅，并按以下計稅辦法，由扣繳義務(wù)人發(fā)放時代扣代繳：

　　(一)先將雇員當(dāng)月內(nèi)取得的全年一次性獎金，除以12個月，按其商數(shù)確定適用稅率和速算扣除數(shù)。

　　如果在發(fā)放年終一次性獎金的當(dāng)月，雇員當(dāng)月工資薪金所得低于稅法規(guī)定的費用扣除額，應(yīng)將全年一次性獎金減除“雇員當(dāng)月工資薪金所得與費用扣除額的差額”后的余額，按上述辦法確定全年一次性獎金的適用稅率和速算扣除數(shù)。

　　(二)將雇員個人當(dāng)月內(nèi)取得的全年一次性獎金，按本條第(一)項確定的適用稅率和速算扣除數(shù)計算征稅，計算公式如下：

　　1.如果雇員當(dāng)月工資薪金所得高于(或等于)稅法規(guī)定的費用扣除額的，適用公式為：

　　應(yīng)納稅額=雇員當(dāng)月取得全年一次性獎金×適用稅率一速算扣除數(shù)

　　這里，只是將年終獎除以12，用月平均數(shù)去找適用稅率與速算扣除數(shù)，并未真正考慮到超過臨界點部分的適用稅率情況，因而問題所說的這種差別也是存在的，但落實到具體問題上是否可以節(jié)稅則需要按企業(yè)欲發(fā)放的年終獎金進(jìn)行實際測算比較。

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