土地出讓收支審計方法
土地是人類賴以生存與發(fā)展的物質(zhì)載體之一，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)國有土地市場的建立，土地資產(chǎn)價值已逐步被人們所認(rèn)識和重視。在土地開發(fā)利用過程中，房地房開發(fā)投資迅猛，地方建設(shè)圈地盛行，地方土地財政等現(xiàn)象引發(fā)一系列社會問題，下面為大家介紹一下土地出讓收支審計方法！
一、土地出讓收支審計的主要內(nèi)容
土地出讓收支審計具有政策性強、涉及項目多、專業(yè)性強、公眾關(guān)注度高的特點。土地出讓收支審計重點要從土地相關(guān)政策入手，并結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃開展。在審計中，應(yīng)注重制度建設(shè)、績效和問責(zé)，及時查錯糾弊，完善政策，規(guī)范管理。具體應(yīng)該關(guān)注以下方面。
(一)規(guī)劃執(zhí)行和土地審批合規(guī)性方面
開展土地出讓收支審計中，要提升宏觀性，重點檢查土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況。重點關(guān)注違規(guī)改變規(guī)劃，領(lǐng)導(dǎo)意志超越公權(quán)力的問題，加大對重大違法違規(guī)案件線索的查處力度，審查土地征用、儲備和交易情況，關(guān)注相關(guān)部門有無違反土地政策，擅自修改調(diào)整土地利用規(guī)劃，出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否合法合規(guī)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否按規(guī)定辦理、出讓形式是否符合規(guī)定等內(nèi)容，重點查處未批先用、以租代征、低價出讓、擅自改變土地性質(zhì)、違規(guī)擴大工業(yè)用地、違規(guī)協(xié)議出讓土地、違規(guī)向禁止供地項目供地等問題。
(二)土地出讓收入征管、使用及管理方面
在土地出讓收入征管方面，主要審查有無違規(guī)減免出讓收入、土地資產(chǎn)收益流失等問題。重點查處政府相關(guān)部門變相減免土地出讓收入，用地單位遲繳、欠繳、漏繳，用實物或債務(wù)抵頂土地出讓收入的問題。
在土地出讓收入使用方面，審查土地出讓收入的用途是否符合國家規(guī)定，是否用于征地和拆遷補償、土地開發(fā)、完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、計提相關(guān)民生資金等方面支出。
在土地出讓收入管理方面，按照國務(wù)院要求，從2007年1月1日起，土地出讓收支必須全額納入地方基金預(yù)算管理，實行收支兩條線管理。主要審查地方政府是否執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定，土地出讓收入是否全部繳入地方國庫，收支是否全額納入地方政府基金預(yù)算管理，是否實行收支兩條線管理。
(三)土地使用情況方面
土地供應(yīng)監(jiān)管一直是土地管理中的薄弱環(huán)節(jié)，審計機關(guān)主要是對用地單位實際用地情況進行檢查，對土地使用情況進行監(jiān)督，杜絕用地單位擅自改變土地用途，閑置土地，多占土地用于項目建設(shè)等問題。
二、土地出讓收支審計方法
從土地檔案入手，檢查其審批的合法性。土地檔案是行政部門具體行政行為的記錄，記載著土地前期批復(fù)情況、審批過程和宗地的全部信息。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的'決定》，審計機關(guān)應(yīng)對檔案記載的審批程序予以關(guān)注，重點關(guān)注國土部門的會審意見、政府專題會議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)批示或指示、相關(guān)協(xié)議和承諾等資料。從中查看國土部門是否存在低于最低限價出讓土地，甚至零地價出讓土地、不符合出讓條件仍出讓土地、超范圍劃撥土地，未經(jīng)招拍掛違規(guī)交易土地等問題;政府部門是否存在行政干預(yù)土地市場、違法違規(guī)批地、違規(guī)減免土地出讓收入的問題。同時，對國土部門的程序設(shè)立、內(nèi)部控制及有無人為因素改變土地要素的行為做出評價。
依據(jù)土地專項資金的特點，檢查土地出讓收支的規(guī)范性。土地出讓收入作為財政收入，應(yīng)實行收支兩條線管理，在實際執(zhí)行過程中，國土、財政等部門未嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收入管理規(guī)定，出現(xiàn)違規(guī)截留、挪用、擅自減免土地出讓收入等問題。應(yīng)運用財務(wù)審計的方式和方法，結(jié)合土地業(yè)務(wù)，對國土和財政部門的收入、財政部門的預(yù)算支出和相關(guān)項目單位對土地出讓收入具體適用的規(guī)范性進行重點審計。
全面收集與相關(guān)的信息與資料，確定審計重點。在審計過程中，著重收集有關(guān)土地使用方面的外部信息和資料。一是收集國土部門內(nèi)部各職能處室的業(yè)務(wù)資料和統(tǒng)計臺賬;二是收集發(fā)改、規(guī)劃、房管、城建等部門單位與用地審批相關(guān)的信息和資料;三是通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等信息平臺，了解與土地有關(guān)的外部信息，將收集到的信息與土地檔案進行核對分析，從中發(fā)現(xiàn)問題線索，確定審計重點。
深入實地，檢查土地利用的真實性。深入用地項目現(xiàn)場，對土地的實際利用情況進行調(diào)查。對臨時性用地，調(diào)查其是否建設(shè)了永久性建筑和已過臨時用地期限土地仍閑置未復(fù)墾;對以出讓劃撥形式取得的土地，檢查其是否存在私自轉(zhuǎn)讓、改變用途、改變?nèi)莘e率和面積不實、閑置土地等問題;通過現(xiàn)場走訪，調(diào)查是否存在未辦理用地手續(xù)違法使用國有土地的問題。
利用信息技術(shù)，提高審計效率和質(zhì)量。一是注重開展計算機審計。在審計過程中，應(yīng)充分利用計算術(shù)，采集轉(zhuǎn)換被審計單位的財務(wù)數(shù)據(jù)，收集整理被審計單位的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，通過財務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的對比分析，篩選出有價值的信息資料，從而確定問題疑點，提高審計效率。二是充分利用國土部門地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)。土地出讓收支審計需要大量延伸現(xiàn)場，核實土地利用、耕地儲備質(zhì)量等情況，審計人員可以利用國土部門地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，從大量項目用地中確定可疑地塊，再經(jīng)審計現(xiàn)場踏勘，確定土地的實際地類狀況、質(zhì)量和用途。
土地出讓收支審計不僅體現(xiàn)在專項的土地出讓收支審計中，而且可以與財政、經(jīng)濟責(zé)任和金融等審計找到有機結(jié)合點。在審計過程中，要抓住土地項目的審批和土地資金流向兩條主線，嚴(yán)把項目立項審批、資金征收管理和資金使用三個環(huán)節(jié)，順藤摸瓜，逐級延伸審計，從而揭示土地管理利用過程中存在的問題，并分析問題產(chǎn)生的原因，提出合理的審計建議，為促進國家治理發(fā)揮建設(shè)性作用。
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