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城市綜合體如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化
判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂消費(fèi)的中心，這才是城市綜合體發(fā)展的最大的價(jià)值的體現(xiàn)。
地產(chǎn)知行者提示：城市綜合體從產(chǎn)品功能形態(tài)來講一般包括有五種——酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅。
國外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel(酒店)、office(寫字樓)、park(公園)、shoppingmall(購物中心)、convention(會(huì)議中心、會(huì)展中心)、apartment(公寓)首個(gè)字母的縮寫。
城市綜合體是從美國傳來的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國洛克菲勒中心，亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木，在中國最熟悉的是國貿(mào)中心，到今天差不多20年了，它的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值無與倫比!
城市綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長工程和城市的名片，也作為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)及文化的增長極;更作為一種成功的商業(yè)模式被投資 商和開發(fā)商所青睞。而在中國尤其是近兩年綜合體成為城市建設(shè)和運(yùn)營的標(biāo)志和主體，同時(shí)也成為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資商的主流模式。幾乎每個(gè)城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖ�、體量最大，最高級(jí)的商場(chǎng)、最好(三星以上)的酒店于一體的復(fù)合建筑群。
城市綜合體在中國這幾年成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類型。
地產(chǎn)知行者經(jīng)常說的：一個(gè)城市綜合體至少需要組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以說是濃縮的都市。
城市綜合體的多重價(jià)值
一個(gè)城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價(jià)值空間：
一個(gè)可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金;
二是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報(bào);
三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)(資產(chǎn))評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購的價(jià)值;
第四個(gè)是資本的價(jià)值，價(jià)值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn);
第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。
城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。
所以地產(chǎn)知行者提醒——判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂消費(fèi)的中心，這才是城市綜合體發(fā)展的最大的價(jià)值的體現(xiàn)。
城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營順序和節(jié)奏，比如先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運(yùn)營和培育，當(dāng)人氣、商氣和品牌形象樹立并傳播開來時(shí)再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無疑就會(huì)最大化。
而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值能否最大化?附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。
但是如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費(fèi)者和資本市場(chǎng)等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀的有效商業(yè)模型，同時(shí)也是一個(gè)宏觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇、特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開發(fā)節(jié)奏等都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。
不同類型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報(bào)的變化，如一個(gè)城市由于缺乏優(yōu)秀的旅游資源、旅游人口尤其是高端外來人群少可能就不適合開發(fā)星級(jí)尤其五星級(jí)酒店，而另一座城市流通和商貿(mào)落后，一傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，商務(wù)人群少，寫字樓的體量就要保守控制。同樣換一個(gè)城市要么購買力和消費(fèi)力不足，要么資源類快速積累財(cái)富，但文化和時(shí)尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上，建太大或高端的商業(yè)中心風(fēng)險(xiǎn)巨大。不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報(bào)模型的差異。
城市綜合體的作用和意義
在中國為什么政府、市長愿意做城市綜合體?開發(fā)商為什么會(huì)做城市綜合體?投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資城市綜合體或去消費(fèi)?
地產(chǎn)知行者根據(jù)所見所聞、所經(jīng)歷淺釋：
政府、市長愿意做綜合體，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿足政績工程的需求;拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。
開發(fā)商為什么會(huì)做綜合體，是因?yàn)榫C合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資 模型，尤其在中國商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長短結(jié)合和良性循環(huán)。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營的的矛盾。
投資者和消費(fèi)者為什么會(huì)買，或者愿意去投資綜合體，無疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化 的可能和空間。
一般情況下城市綜合體 基本需建15萬平米或以上的面積，要輻射20萬—30萬的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會(huì)成為一個(gè)城市的時(shí)尚消費(fèi)中心，它的功能決定了其一寫字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所。其二酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購物中心尤其購物、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享。
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