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房地產(chǎn)項(xiàng)目融資說明流程
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)而采取的以房地產(chǎn)項(xiàng)目未來可用于還款的凈現(xiàn)會(huì)流和項(xiàng)目資產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。
一、 項(xiàng)目融資流程
1. 房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求意向;
2. 房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果項(xiàng)目特別好的，可以先提供前兩證;
3. 對項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場及融資項(xiàng)目作初步了解、考察與評估，判斷項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險(xiǎn)大，則本項(xiàng)目終止;
4. 與項(xiàng)目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實(shí)際情況順延;
5. 出資方(地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司)實(shí)地考察項(xiàng)目并與項(xiàng)目決策人會(huì)談，
6. 出資方正式項(xiàng)目核實(shí)調(diào)研;
7. 出資方給出項(xiàng)目融資正式意見;
8. 項(xiàng)目符合條件，決定放款;
9. 如果決定放款，出資方與項(xiàng)目方簽訂項(xiàng)目貸款協(xié)議，明確項(xiàng)目借款的金額、期限、利息及資金管理方法;
10. 提供貸款所需資料(見附件)，執(zhí)行貸款手續(xù)。
11. 放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費(fèi)等。
二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：
1. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件
2. 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件
3. 稅務(wù)登記證復(fù)印件(國稅、地稅)
4. 開戶許可證
5. 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書
6. 最近一期公司章程(修正案)
7. 法人身份證明、法人身份證復(fù)印件
8. 最近一期驗(yàn)資報(bào)告
9. 最近三年經(jīng)審計(jì)的完整財(cái)務(wù)報(bào)告和最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表
10. 公司最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表主要科目明細(xì)
11. 公司貸款卡復(fù)印件(卡號(hào)、密碼)
12. 公司介紹
13. 股權(quán)結(jié)構(gòu)圖(直到最終股東)，股東介紹
14. 公司實(shí)際控制人簡歷、公司高管簡歷
15. 項(xiàng)目批復(fù)文件(立項(xiàng)、環(huán)保等)
16. 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或盡職調(diào)查報(bào)告
17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證等
18. 存量借款明細(xì)表(銀行、金額、起止日期、用途、抵/質(zhì)押物)
19. 《土地使用權(quán)出讓合同》、轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議等
20. 土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、預(yù)售許可證(或規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案等)
21. 項(xiàng)目形象進(jìn)度說明
22. 項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)度(規(guī)證辦理、施工、銷售等)
23. 項(xiàng)目客戶群定位、主力戶型分布、戶數(shù)
24. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：已開發(fā)項(xiàng)目簡介;目前在建項(xiàng)目簡介(位置、項(xiàng)目公司、總建筑面積、建筑類型、工程進(jìn)度、銷售情況等)
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的渠道
(1)注冊資本金，房地產(chǎn)企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券，根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長期債券還面臨較大的'利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求。
(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。
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