經(jīng)濟適用房建設(shè)的本錢分析

幾年來，油田按照國家住房制度改革的要求，同一進行了經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，在油田范圍內(nèi)建成了一大批經(jīng)濟適用房，以本錢價向職工出售，基本解決了城鎮(zhèn)中低收進職工家庭的住房題目，大大緩解了商品房的高價格供給與低收進居民之間的矛盾。但近年來，經(jīng)濟適用房建設(shè)本錢逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造本錢，確保住房建設(shè)資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。本文就經(jīng)濟適用房建設(shè)本錢談一些看法，供各位同仁參考�！　�一、油田經(jīng)濟適用房的發(fā)展及現(xiàn)狀　　油田經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)始自98年下半年。建設(shè)初期，為了解決無房職工的住房題目，實施了各種優(yōu)惠政策和福利制度，以較低的價格出售給住戶居民，銷售勢頭良好。2001年，油田進行了經(jīng)濟適用房開發(fā)機制和模式的改革，主要涉及以下兩個方面：一是開發(fā)主體：設(shè)立了經(jīng)濟適用房開發(fā)中心，全面負責(zé)經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)；二是資金來源：投資的主體由單位變?yōu)槁毠�個人投資為主。為了保護職工的利益，油田對經(jīng)濟適用住房的本錢售價做了同一規(guī)定，“在局自由土地上開發(fā)的經(jīng)濟適用房建設(shè)本錢主要由地方有關(guān)行政事業(yè)收費、工程的堪察設(shè)計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成 .”　　據(jù)初步測算分析，油田2001年第一批經(jīng)濟適用房均勻工程造價達到了1200元/平方米，高于治理局規(guī)定的1050元/平方米控制價格的；2003年，多層經(jīng)濟適用房的銷售價格已達1480元/平方米，逐步接近當(dāng)?shù)氐纳唐纷》�。所以假如加強造價的治理控制，為職工建造更多質(zhì)優(yōu)價廉的住房已經(jīng)是今后經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)工作的難點�！　�二、油田經(jīng)濟適用房造價剖析　　油田經(jīng)濟適用房工程造價偏高，接近地方商品的建設(shè)本錢，有其客觀方面的原因，這主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃、配套以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面等幾個方面，主要情況如下：——規(guī)劃布局。通過與地方有規(guī)模的住宅小區(qū)比較，其房屋及配套設(shè)施布局非常緊湊，小區(qū)容積率高，一般為0.9－2.0.據(jù)不完全統(tǒng)計，油田2001年開發(fā)建設(shè)的幾個區(qū)域的容積率，最高只0.85，最低的達到0.58.單從經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，容積率小，建筑密度小，小區(qū)的綠化、硬化面積增大，其他相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作量也增大。配套工程造價進步，拉動了住宅造價的上升�！　　�—樓型和房型。油田經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)工作起步較晚，有關(guān)政策還不答應(yīng)開放房型，只能按規(guī)定開發(fā)建設(shè)60、70、80三種房型，建房面積一般為70－105平方米左右，且為了解決無房戶題目，還需要建設(shè)大量的60型住宅；而地方開發(fā)公司開發(fā)的房屋面積一般為80－140，有的達到或超過200平方米。按照小區(qū)的規(guī)劃，油田在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區(qū)還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟房型，在同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，小戶型、小單元、低樓層的房型結(jié)構(gòu)是很不經(jīng)濟的�！　　�—區(qū)域因素。首先偏遠區(qū)域價格拉動了整體均勻價格的上升。由于油田住宅建設(shè)區(qū)域分散，特別是部分偏遠區(qū)域，地質(zhì)條件差，地基的處理代價大；因地域偏遠，材料價格高。因此，同等型號住宅造價，偏遠區(qū)域要高出中心地帶5個百分點左右。其次是油田住宅是在自有土地上開發(fā)開發(fā)建設(shè)的，規(guī)劃區(qū)域存在大量的拆除改造工作量，前期三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平費均勻為16元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，要高出新區(qū)用度一半。油田經(jīng)濟適用房的建造本錢的分析價格是綜合全局不同地區(qū)的均勻價格，由于目前油田中心區(qū)域 可規(guī)劃建設(shè)區(qū)域少，大部分經(jīng)濟適用房分布在外圍區(qū)域，因此整體的均勻價格是偏高的�！　　�—其他因素。為進步住房的使用功能，避免房屋二次裝修引起的不必要浪費，油田的經(jīng)濟適用房在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)上力爭一次到位，如進戶防盜門、室內(nèi)門、衛(wèi)生潔具及墻地磚等，都是為進一步滿足用戶使用要求的中檔以上裝修標(biāo)準(zhǔn)，固然造價進步了，但對住戶今后的裝修還是節(jié)約了大量資金，不但進步了房屋的居住質(zhì)量，還為住戶解決了很多的麻煩。另外油田大部分住宅小區(qū)毗鄰人口稠密的地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工農(nóng)關(guān)系復(fù)雜，影響了工程的進度和質(zhì)量，增加了建設(shè)本錢的負擔(dān)。再是油田住宅的地下室是不計面積出售給住戶的，相對地方出售地下室和閣樓，油田即是多出一部分投資。三、搞好經(jīng)濟適用房造價控制的幾點設(shè)想　　經(jīng)濟適用房的建設(shè)是一項中長期的政策，偏高的工程造價，將產(chǎn)生一系列負面效應(yīng)，導(dǎo)致小區(qū)功能不能得到全面的開發(fā)，必然會影響到職工的親身利益。今后，工程造價控制有待加強，讓有限的資金發(fā)揮最大的使用效益。為此結(jié)合油田經(jīng)濟適用房建設(shè)的實際，提出工程造價控制的幾點想法�！　�1、逐步建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng)，為設(shè)計階段工程造價治理提供正確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。任何事情都有一定的規(guī)律，把握好了相關(guān)規(guī)律，工程的造價控制就能做到有的放矢。工程造價治理，特別是設(shè)計階段的工程造價完全是由設(shè)計職員所采用的工藝技術(shù)，材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式等因素決定。在滿足設(shè)計任務(wù)書要求的條件下，采用不同的工藝技術(shù)、材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式會有不同的工程造價，其差額有時還會很大，可見設(shè)計階段的工程造價控制大有潛力可挖。建立一套比較科學(xué)的、客觀的工程造價分析系統(tǒng)是很有必要的�！　�2、搞好規(guī)劃設(shè)計，公道確定工程造價控制目標(biāo)。造價控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段，對于我局經(jīng)濟適用房的建設(shè)來說，主要是做好前期的規(guī)劃和單體設(shè)計。結(jié)合油田自身特點，規(guī)劃設(shè)計在兼顧社會效益和環(huán)境效益的同時，突出經(jīng)濟效益這個中心，重點做好建筑密度、容積率、綠化率等指標(biāo)的公道控制，最大限度發(fā)揮資金的使用效益。大力推廣限額設(shè)計，進步設(shè)計概預(yù)算的精確度，并作為施工圖預(yù)算和施工實施階段的控制目標(biāo)。在造價的實施治理過程中，除特殊情況外，設(shè)計及施工職員不能隨意改變設(shè)計內(nèi)容，進步設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不公道變更，保證總投資限額不被突破。從而能夠做好經(jīng)濟適用房造價的事前控制和主動控制。　　3、加大招投標(biāo)力度，有效控制工程造價。招投標(biāo)承包制已在全國普遍推廣，并在降低工程造價、縮短工期、進步建筑產(chǎn)品質(zhì)量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標(biāo)的實施，使工程建設(shè)投資得到了有效地控制，主要體現(xiàn)在三個方面。一是設(shè)計的招投標(biāo)，通過對多種設(shè)計方案比較和優(yōu)選，使小區(qū)規(guī)劃布局更加公道，結(jié)構(gòu)更加先進，造價更加低廉。二是建設(shè)工程的招投標(biāo)。把真正有技術(shù)氣力、質(zhì)量意識比較強、素質(zhì)比較好的施工單位，并且有相當(dāng)?shù)墓こ探ㄔO(shè)經(jīng)驗的單位招標(biāo)進來，是建設(shè)高質(zhì)量住房的保障。三是建材招投標(biāo)。發(fā)揮建材的規(guī)模采購上風(fēng)，以招投標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇規(guī)模大、質(zhì)量高的材料生產(chǎn)廠家，不但確保了駐扎建設(shè)原材料質(zhì)量，而且通過規(guī)模效應(yīng)，達到了進一步降低材料價格的目的�！　�4、進步概預(yù)算的編制質(zhì)量，搞好結(jié)算把關(guān)工作。編制工程概預(yù)算是技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟性很強的工作，應(yīng)該使有限的建設(shè)資金得到充分利用，有效的控制投資。為此，概預(yù)算編制職員應(yīng)深進現(xiàn)場，搜集第一手資料，搞好調(diào)查研究，把握市場的動態(tài)發(fā)展，了解最新的施工技術(shù)，熟悉施工現(xiàn)場的現(xiàn)狀，使自己所做的估算、概算和預(yù)算貼近實際。同時，還需要工程經(jīng)濟職員與專業(yè)設(shè)計職員密切合作，避免漏項、缺項，進步概預(yù)算的編制質(zhì)量，不能機械地按圖算量，按定額套價，而應(yīng)及時地對工程造價進行分析對比，反饋造價信息，能動地影響設(shè)計，以保證有效地控制工程造價。工程竣工結(jié)算是如實反映建設(shè)項目的產(chǎn)品價格，也是工程造價治理的終點站。根據(jù)工程建設(shè)各階段的動態(tài)因素，確定設(shè)計變更和各種市場變化引起的造價變更與調(diào)整，公道正確地確定建設(shè)項目地總造價�！　�5、走市場開發(fā)路子，以贏補缺降低造價。由于建房體制的原因，在住宅小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)上只能局限于組織住宅部分開發(fā)建設(shè)，而對貿(mào)易用房部分只能委托開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)，這就即是將利潤無償?shù)刈尷�給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。所以隨著經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)體制地改革，必然走市場開發(fā)建設(shè)的路子，充分發(fā)揮市場的杠桿作用，開發(fā)適銷對路的新房型，大力發(fā)展貿(mào)易用房的開發(fā)建設(shè)，通過貿(mào)易用房的盈利彌補小區(qū)建設(shè)資金的不足，從而達到整體降低工程造價的目的。

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