房地產(chǎn)估價師理論方法考前練習(xí)題附答案

時間：2024-09-09 10:13:20 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2016房地產(chǎn)估價師理論方法考前練習(xí)題（附答案）

　　1.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于(　)元/m2。

2016房地產(chǎn)估價師理論方法考前練習(xí)題（附答案）

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　4.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　5.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　6.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的 30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　7.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　8.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(　)。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

　　C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

　　9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(　)萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　參考答案：1.D.2.A.3.A.4C.5.C.6.D.7.A.8.A.9.B.10.C.

　　1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是(　)。

　　A.交通　　B.用途　　C.環(huán)境　　D.樓層

　　2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為(　)萬元。

　　A.96　　B.192　　C.240　　D.480

　　3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為(　)元/m2。

　　A.3000　　B.3277　　C.3295　　D.3599

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(　)。

　　A.036　　B.122　　C.2.78　　D.325

　　5.下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

　　B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

　　C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

　　D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

　　6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為(　)元/m2。

　　A.3300　　B.3324　　C.3335　　D.3573

　　7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為(　)萬元。

　　A.93.75　　B.115

　　C.293.75　　D.315

　　8.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在(　)下的估價結(jié)果具有近似性。

　　A.同一估價原則、同一估價時點

　　B.同一估價目的、同一估價方法

　　C.同一估價目的、同一估價時點

　　D.同一估價原則、同一估價目的

　　9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(　)元/m2。

　　A.200　　B.300　　C.700　　D.1000

　　10.某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準價格為(　)元/m2。

　　A.2160　　B.2175　　C.2181　　D.2205

　　答案：1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.