2016房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考前練習題及答案
一、 單項選擇題
1.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是( )。(2007年試題)
A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權(quán)出讓金
B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格
C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價
答案：B
2.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在( )的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A.委托人
B.估價報告預期使用者
C.管理部門
D.中立
答案：D
解析：房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
3.回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是( )。(2005年試題)
A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去
答案：C
解析：回顧性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況。
4.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則( )。(2004年試題)
A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況
答案：C
解析：根據(jù)估價時點原則。
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以( )進行估價。(2003年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
答案：A
解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。
6.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的( )。
A.合法原則B.最高最佳使用原則
C.替代原則
D.公平原則
答案：C
解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
7.某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
答案：A
解析：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。
8.當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以( )進行估價。(2002年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
答案：D
解析：這道題大家一定要審清題，當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應考慮重新利用。
9.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合�，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按( )進行評估。
A.工業(yè)廠房
B.工業(yè)用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：D
解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。
10.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對( )來講的。(2001年試題)
A.估價機構(gòu)
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
答案：C
解析：合法原則主要是針對估價對象的。
11.城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于( )。(2007 年試題)
A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積
B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積
C.拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果
D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果
E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積
答案：ACDE
12.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有( )。(2005年試題)
A.土地所有權(quán)
B.國有工業(yè)用地土地使用權(quán)
C.宅基地土地使用權(quán)
D.大型游樂場
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
答案：AC
解析：根據(jù)我國《擔保法》的有關規(guī)定。這里有一點大家需注意：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。
13.估價中的最高最佳使用具體包括( )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規(guī)模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
答案：ACE
解析：最高最佳原則具體包括3個方面：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。
14.在房屋征收估價中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格與被征收房屋的(ABE )直接相關。
A.性質(zhì)
B.用途
C.所有權(quán)人
D.使用權(quán)人
E.面積
15.最高最佳使用原則必須同時符合(ABCE )標準。
A.法律上許可
B.技術上可能
C.經(jīng)濟上可行
D.經(jīng)濟上必須盈利
E.價值最大化
二、多項選擇題
16.估價中的最高最佳使用具體包括(ACE )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規(guī)模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
17.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(AC )。
A.最佳規(guī)模
B.最佳經(jīng)營手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道
18.以下(BCD )有助于把握最高最佳使用原則。
A.替代原理
B.收益遞增遞減原理
C.均衡原理
D.適合原理
E.經(jīng)濟人原理
19.在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括(BC )。
A.劃撥土地應補交的出讓金
B.已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額
C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款
D.強制執(zhí)行費用
E.估價費用
20.對于(A )房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。
A.收益性
B.具有潛在開發(fā)能力
C.再開發(fā)
D.公益性
21.位置包括房地產(chǎn)所處的(ACDE)。
A.方位
B.地形
C.樓層
D.距離
E.朝向
22.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有(ACDE)等。
A.大氣環(huán)境
B.治安環(huán)境
C.聲覺環(huán)境
D.水文環(huán)境
E.衛(wèi)生環(huán)境
23.一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格(C );相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格(C )。
A.下降，下降
B.下降，上升
C. 上升，下降
D.上升，上升
24.對于(A )房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。
A.收益性
B.具有潛在開發(fā)能力
C.再開發(fā)
D.公益性
25.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是(B )。
A.上調(diào)貸款利率
B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.增加土地供應
26.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈( B)相關。
A.正
B.負
C.不
D.行政因素
27.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率(D )，會導致房地產(chǎn)價格(D )。
A.下降，上漲
B.下降，不變
C.上升，下降
D.上升，上漲
28.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于(A )。
A.社會因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
29.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中.不屬于經(jīng)濟因素的是(A )。
A.房地產(chǎn)投機
B.物價變動
C.經(jīng)濟發(fā)展狀況
D.居民收入水平
30.(A)是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。
A.人口機械增長
B.人口自然增長
C.人口凈增長
D.人口負增長
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