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2016房地產(chǎn)估價師考試案例分析復(fù)習(xí)題
2016房地產(chǎn)估價師考試很快就要到了，下面是yjbys小編整理的案例分析部分的復(fù)習(xí)題，希望能對大家的備考有幫助，更多內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)。
1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。①涉及的行業(yè)多;②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。
2、工業(yè)房地產(chǎn)估價常采用的方法。市場比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價值)。
由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點，所以估價時多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預(yù)算價格計算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。來自www.Examw.com
3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。
4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個別因素：用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。
特殊用途房地產(chǎn)估價
即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，因此最理想的估價方法應(yīng)該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產(chǎn)估價時已經(jīng)考慮了專營權(quán)的價值。如：加油站和停車場。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營權(quán)的收益，即超額剩余價值。
案例：
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000┫。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500┫綠地，并拆除一幢面積為900┫的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
問題：
理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
【參考解析】：
1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500┫綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900┫的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
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