土地估價師的培訓心得體會

時間：2024-10-09 06:16:02 土地估價師我要投稿

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土地估價師的培訓心得體會范文

　　篇一：土地估價師繼續(xù)教育心得體會

　　本人于9月28—29日參加了天津市土地估價協(xié)會組織的土地估價實務培訓。這次培訓王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識扎實，實踐經(jīng)驗豐富的老師結(jié)合土地估價師案例針對估價工作中常易犯的錯誤從以下四個方面進行了講解和點評：

土地估價師的培訓心得體會范文

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關問題的講解；

　　2。耕地保護相關內(nèi)容講解；

　　3。土地出讓價格評估若干問題研究；

　　4。銀行抵押風險把控。

　　在培訓期間，我們認真學習了自治區(qū)協(xié)會安排的這4門課程，通過這次學習，我們感覺受益匪淺，開闊了眼界。自己體會最深的是以下幾個方面：

　　一是銀行抵押風險把控中要避免土地使用權2年閑置被無償收回的風險。一旦被認定為閑置土地，銀行的抵押權會受到威脅。我聽了老師的講解后，認識到我們土地評估機構(gòu)作為向銀行等金融機構(gòu)提供中介咨詢服務的專業(yè)機構(gòu)，對抵押物面臨的抵押權滅失的巨大風險，應該詳盡充分地向銀行提示。

　　二是特別關注土地使用權抵押項目規(guī)劃指標批準文件的有效期。在評估土地時，我們要求委托方提供土地使用權產(chǎn)權證，國有建設用地土地作用權出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場價值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權，應該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時，對于未動工開發(fā)的'土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權證和國有建設用地土地使用權出讓合同，即使能提供建設用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。要避免規(guī)劃許可文件失效，土地使用權的市場價值受到影響，進而影響到土地抵押權的實現(xiàn)。

　　總的來

　　說非常慶幸參加了這次培訓班，讓繼續(xù)教育時間雖短，但具體學習內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了對估價遇到的困難問題有了新解答，對整個行業(yè)的發(fā)展認識也會有進一步的提高。

　　篇二：土地估價師繼續(xù)教育幾點心得

　　本人于10月17—18日在重慶市工商大學學豪酒店參加了土地估價師西部援助計劃重慶培訓班繼續(xù)教育培訓，主辦方邀請了四位行業(yè)內(nèi)理論知識扎實，實踐經(jīng)驗豐富的老師授課，他們分別是北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司的梁津老師，陜西華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司的石桂琴老師、北京中企華房地產(chǎn)估價有限公司的魏新老師及趙松老師，梁津老師講解了《土地使用權抵押的法律體系、過程風險、案例分析》，石桂琴老師講解了《土地估價報告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析》，趙松老師講解了今年國土資源部辦公廳關于發(fā)布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)[2013]20號），魏新老師著重講了《土地估價報告的制作》。四位老師憑著對法規(guī)政策的深刻理解，結(jié)合土地估價案例，針對土地估價工作中常犯易范的錯誤，從四個不同方面講行了講解和點評。非常感謝主辦方請到這么好的老師來授課，既有理論又有實戰(zhàn)經(jīng)驗，讓我們這些實踐經(jīng)驗有待提高的估價師受益匪淺，深受啟發(fā)。特別是梁津老師對土地使用權抵押的過程風險、案例分析，石桂琴老師對報告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析，感覺完全是針對我專門講解的，就好象他們看見我作的土地估價報告，單獨對我點評一樣，讓我深有感觸，下面我就這次培訓談談我的幾點體會。

　　一、地上無建筑物的劃撥土地使用權不得單獨抵押。

　　在實際的評估工作中，我還沒有遇到過劃撥土地單獨抵押的案例，遇上的都是地上有建筑物且辦理了合法房地產(chǎn)權證的'房地產(chǎn)，在評估時評估整個房地產(chǎn)的價值，然后扣除應補繳的土地出讓金，就得出了估價對象的評估價值。以我的理解，既然產(chǎn)權證上土地出讓方式

　　為劃撥的房地產(chǎn)可以抵押，那地上無建筑物的劃撥土地也可以評估價值后抵押。梁津老師講了劃撥土地使用權抵押的法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年國務院第55號）第45條規(guī)定：符合以下條件，經(jīng)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，劃撥土地的土地使用權可以抵押：……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；……依第（3）款要求，劃撥土地上應該有建筑物，才附合劃撥土地的土地使用權可以抵押的條件�？梢�，劃撥土地使用權在無地上建筑物、附著物的情況下，不能設定抵押。聽了梁津老師以上關于劃撥土地使用權抵押的講解，慶幸在工作中還沒碰上要求評估劃撥土地使用權的案例或者咨詢，否則就鬧笑話了。

　　二、土地使用權2年閑Z被無償收回的風險

　　根據(jù)2012年5月22日最新修訂的《閑Z土地處Z辦法》（以下簡稱《辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定：未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。雖然有此規(guī)定，而在實際執(zhí)行中，因為眾所周知的原因，到目前為止，還沒有哪一家開發(fā)商兩年前甚至十年前拿的地被無償收回。因此，我在遇到評估此類土地價值時，也僅僅是在報告中向報告使用人提示，請報告使用人關注。而在內(nèi)心，對土地使用權閑Z2年會被無償收回，不以為然。梁津老師強調(diào)：土地使用權被無償收回，原使用權人名義的土地使用權滅失，設立在土地使用權上抵押權隨之滅失，其為銀行貸款所起的擔保作用不復存在，金融機構(gòu)的優(yōu)先受償權也消失。而《辦法》取消了銀行作為抵押權人，在擬定閑Z土地處Z方案過程中的參與權，在閑Z土地的處Z過程中，銀行失去了在擬定處Z方案過程中保護自身權益的主動機會。一旦被認定為閑Z土地，銀行的抵押權會受到威脅。我聽了梁老師以上的講解后，認識到我們土地評估機構(gòu)作為向銀行等金融機構(gòu)提供中介咨詢服務的專業(yè)機構(gòu)，對抵押物面臨的抵押權滅失的巨大風險，應該詳盡充分地向銀行提示。

　　三、關注土地使用權抵押項目規(guī)劃指標批準文件的有效期

　　在評估土地時，我們要求委托方提供土地使用權產(chǎn)權證，國有建設用地土地作用權出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場價值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權，應該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時，對于未動工開發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權證和國有建設用地土地使用權出讓合同，即使能提供建設用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。在沒參加這次培訓班前，實事求是地講，我也沒重視項目規(guī)劃指標批準文件的有效期問題，發(fā)現(xiàn)不在有效期內(nèi)，往往催一催或者問一問委托方，要求他們提供最新的規(guī)劃指標文件，或者要求他們解釋。實在提供不出來，為圖省事，就直接采用已過了有效期的規(guī)劃指標文件中的參數(shù)進行評估，沒有意識到規(guī)劃許可文件失效，土地使用權的市場價值會受到影響，進而影響到土地抵押權的實現(xiàn)。

　　四、實際用途與登記用途不一致物業(yè)的評估

　　在講課中，梁老師舉了一個案例，就是開發(fā)商將臨街樓房建成了臨街商鋪并按照商鋪出售，但在辦理產(chǎn)權證書時，開發(fā)商為了逃避一些費用，將商鋪仍按規(guī)劃批準的住宅用途辦理了產(chǎn)權證。而在現(xiàn)實生活中，物業(yè)登記用途為住宅，而實際用途為辦公或商業(yè)，我在評估工作中，還遇上過登記用途為工業(yè)用房，實際用途為商業(yè)的極端案例。

　　如果嚴格按照相關法律法規(guī)，擅自改變用途均屬違規(guī)，應由政府有關部門進行查處，以前在評估這種物業(yè)時，我也是按證載用途評估其價值，但評估結(jié)果與市場實際售價有一定差距，自己也知道與市場價值不符，與客戶溝通，客戶對評估結(jié)果也不認可，感到很尷尬。針對這種情況，梁老師提出了解決方案：可以按照實際用途的正常市場價格評估，再扣除估價基準日應補交的出讓金，得到最終價值。我覺得梁老師提出的這個解決方案太好了，今后再遇到類似情況，我就知道怎么處理，與客戶也好解釋和溝通了。

　　梁老師講的土地剩余使用年限對抵押期間的影響、建設工程款優(yōu)先權問題、政府儲備土地抵押等問題，對我們的土地評估實際工作都有很大幫助。

　　五、地價影響因素分析與估價方法及參數(shù)取值之間的不一致

　　在出土地估價報告時，經(jīng)常因為客戶催得急，時間緊，只重視估價方法和參數(shù)取值及測算，忽視了地價影響因素分析，甚至直接粘貼復制同一地區(qū)的地價影響因素分析。將這兩部分割裂開來，未考慮地價影響因素與地價水平確定的關聯(lián)性。石桂琴老師不愧是資深的土地估價師，把我們在撰寫土地估價報告中常犯的一些錯誤都列了出來，比如：在一般因素分析中，前面對當?shù)氐禺a(chǎn)市場進行分析時，得出的結(jié)論是“地產(chǎn)市場活躍，地價逐步上升”，在估價方法選擇的闡述中，卻給出“當?shù)毓I(yè)用地交易很少，市場不完善，且可比性差，不適于選用市場比較法”的理由；在一般因素和區(qū)域因素分析中，前面說“區(qū)域環(huán)境大大改善，土地升值較快”，而在地價確定時，對較低價格不作分析判斷，直接取了較高的權重；在市場比較法的區(qū)域因素分析中，說周圍環(huán)境較好、區(qū)域位Z較好、交通便捷度高等，而在基準地價系數(shù)修正法的區(qū)域因素修正的因素條件說明中，又和市場比較法不一致，甚至自相矛盾。

　　在聽了石老師的講課后，我的體會是：今后在撰寫報告時，一定要把報告作為一個整體，寫完后自我檢查，前后對比。

　　石老師還講了估價方法應用中的不一致問題，比如在應用市場比較法時，估價對象與比較案例的內(nèi)涵不相一致，估價對象為純住宅用地，所選比較案例為商住用地，這也是我在評估工作中最常犯的錯誤，今后在評估工作中要記住老師講的要點，吸取教訓，嚴謹?shù)剡x擇每一個參數(shù)，合理分析確定估價結(jié)論，寫出合格的土地估價報告。

　　篇三：土地估價師考試心得體會

　　2013年12月，我通過了土地估價師考試，真的非常幸運，我的付出終于有了收獲，今天很榮幸與大家一起分享關于考試的心得體會。

　　一、明確目標，訂立計劃

　　土地估價師實質(zhì)就是一次邁入土地估價行業(yè)的執(zhí)業(yè)門檻的一次考試，每門科目也都以及格60分為通過標準。某一科的100分和60分，對取得土地估價師資格而言，結(jié)果是相同的。而考試結(jié)果必然和你的重視程度，投入的時間和花費的精力等等是成正比的。

　　客觀地講，參加考試的目的就是為了通過土地估價師的考試，而不是為了單科的最高成績。所以，我們在學習的過程中，首先應評估自己的實力，按自己的實際情況分配時間和精力。在復習時，要各科均衡，對于有些掌握不了的難點，不要過于在意。尤其是相關知識一科，對自己的專業(yè)和特長的方面，一定要掌握，考試中保證得分；而對于實在難以掌握的，在合理的情況下，該放棄的一定要放棄。只有這種切合實際的目標才能保證自己最大程度的成功。

　　一個良好的計劃是成功的開始，合適的計劃可以指導復習、監(jiān)控復習進程。計劃的安排是因人而宜的，因為每個人的時間安排都不一樣，有的可能是利用業(yè)余時間，有的可能是利用整塊的時間“專職”考試，那么就需要根據(jù)自己的情況安排一個合理的復習計劃。我考試第一年是利用工作業(yè)余和節(jié)假日時間復習的，第二年是在帶寶寶的過程過擠出時間來學習的，時間不是很固定，所以我沒有固定的規(guī)定每天看幾頁書，或者每天做多少題。

　　二、重視大綱，選擇指導書

　　考試大綱要重視，建議大家將考試大綱要求掌握的內(nèi)容，用不同的`符號或不同顏色的筆在考試指定在教材中做好標記，以備在學習中掌控。

　　能否找到適合自己的指導書是通往成功的捷徑，協(xié)會推薦的教材也很多，但在短時間內(nèi)通讀全部是不可能的，因此，每個人一定要選擇合適的教材。我選擇的是中科技大學出版社出版的全國土地估價師資格考試考點采分。另外城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、土地估價分等定級規(guī)程、相關法律法規(guī)等也是必不可少的資料。

　　通讀教材需要一定的時間和精力投入，因此通讀教材要早做安排。強調(diào)對教材的通讀，是要突出全面理解和融會貫通，并不是要求把教材的全部內(nèi)容一字一句背下來。通讀教材要注意準確把握文字背后的復雜含義，通讀教材還要注意不同章節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系，能夠從整體上對應考科目進行全面系統(tǒng)的掌握。

　　在對教材全面通讀的基礎上，我們更要注意抓住重點進行復習。每門課程都有其必考知識點，這些知識點在每年的試卷上都會出現(xiàn)，只不過命題形式不同罷了，可謂萬變不離其宗。對于重要的知識點，我們一定要深刻把握，能夠舉一反三。復習資料不宜過多，一兩本就夠了，多了容易眼花，反而不利于復習。

　　三、細化目標，系統(tǒng)而完整地復習

　　個人經(jīng)驗，復習中，可以分成三部分來進行：第一科土地管理基礎與法規(guī)為一部分；將第二、三、四科（估價理論與方法、估價實務基礎、估價案例與報告）作為一個整體來進行；第五科相關知識為一部分；這樣可以保證知識的完整，同時也可以保證學習的條理性。尤其將第二、三、四科作為一個整體，系統(tǒng)進行學習，可以保證知識的完整性和對估價方法的理解；同時，將三科作為一個整體，也可以減輕心理負擔，增加通過的可能性。

　　只要認真復習，對大綱所要求的各個知識點一定充分掌握，考試通過是有很大把握的。復習時要以考試大綱和歷年真題為主，以課件專家課座為輔。完整而系統(tǒng)的學習，不僅避免復習過程中的盲目，又保證了知識點的完整性，對于通過考試有很大的幫助。學習的過程，是一個不斷總結(jié)的過程。在階段性的復習完成之后，要進行必要的練習，最好的材料是歷年考試真題，以科目為單位為單位，視個人情況而定，建議至少看3遍，把每一道題都徹底搞清楚。

　　建議至少找三套模擬試題。一套在通讀教材后做，找到薄弱環(huán)節(jié)，在突擊考試重要考點時作為參考；一套在考試前一個月做，判斷一下自己的水平，針對個別未掌握的內(nèi)容有針對性地去學習；一套在考試前一周做，按規(guī)定的考試時間完成，掌握答題的速度，體驗在考場中正式考試的感覺。如果有時間，能多做幾套模擬題，會更自如地應對考試。

　　四、認真研究歷年考題

　　真題是不可或缺的復習資料，找?guī)滋渍骖}，在教材中將每一題的出處找到，并標記是哪一年的真題，當把近幾年的考題全部標好后，你就恍然大悟，原來考試的命題規(guī)律也就這么幾招。即使教材有變化，大納有調(diào)整，也一定要重視歷年真題的復習，因為萬變不離其宗。我們可以通過對真題的剖析，掌握命題人的命題思路，做到以不變應萬變。

　　根據(jù)你在教材中標記的歷年真題，統(tǒng)計各章各節(jié)在歷年考題中所占的分值，一定要統(tǒng)計出來，這樣可圈定考試命題點，使以后有重點的學習時心中有數(shù)，而且可以更有效地利用復習時間。

　　在做歷年考題時，要抱有認真的心態(tài)，千萬不要草率寫上答案然后校對一下，對則過，錯則改改。無論你做的是對是錯，都必須看答案解析理解消化，尤其是做錯的，要思考錯在哪里，為什么會錯，如果是知識點沒有掌握，應該翻書重讀以彌補缺漏。對于計算題，一定要動手按考試的要求寫一寫，算一算，千萬不要一想到用什么方法，怎樣解就過去，只有平日養(yǎng)成認真細致的習慣，考試中才會不慌不忙。對做錯的題要細心總結(jié)，避免在應試中重犯錯誤。

　　五、意志堅定，建立自信，貴在堅持

　　當一切準備工作都已妥當，那么就該真槍實彈地進行復習了，計劃再好、分析再透徹，沒有時間和努力的保證一切都是空談，所以我的經(jīng)驗是“堅持”。雖然是陳詞濫調(diào)，但是我還是想突出的提出來，如果你真是想通過這個考試的話，那么無需多說，就是“堅持”二字，相信在我們認真分析、合理計劃和堅持努力的基礎上，一定可以收獲沉甸甸的希望信心果實。

　　考試是一次人生磨練，無論是成功還是失敗，都是對意志力的考驗。對多數(shù)做評估工作的人而言，土地估價師資格證書是必須取得的一個資格證。既然是必須的，就需要大家付出相應的時間和精力。所以，在考試前需要大家堅定信念，不要輕言放棄。

　　在復習過程可能會有畏難厭煩情緒，這都是很正常的，一定要不斷給自己打氣、加油，并注意勞逸結(jié)合。在最后沖刺階段，要將自己的狀態(tài)調(diào)整到最佳考試狀態(tài)。進入考場后，排除一切雜念，盡量使自己很快地平靜下來。試卷發(fā)下來以后，要聽從監(jiān)考老師的指令，填好姓名準考證號和科目代碼，涂好準考證號和科目代碼等。緊接著就是安心答題。

　　最后提一點，平常心也很重要，從某種程度上講，考試過關與否和考試準備情況無關，與考題難易程度也無關，而是跟心態(tài)有很大關系，所以一定要有謀事在人成事在天的心態(tài)，這樣心情好些，頭腦更清晰些，過關的機會就大些，祝大家考試順利！

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