地估價(jià)方法之剩余法

時(shí)間：2024-08-03 02:33:58 土地估價(jià)師我要投稿

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地估價(jià)方法之剩余法

　　導(dǎo)語：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優(yōu)點(diǎn)而對于另一類投資者來說則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。

　　第一節(jié) 剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。

　　剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。

　　除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：

　　(1)確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價(jià)格

　　(2)確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

　　(3)確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用

　　2、剩余法的計(jì)算公式

　　基本公式：v=a–(b+c)v—購置開發(fā)場地的價(jià)格a—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值b—開發(fā)成本

　　c—開發(fā)商合理利潤

　　實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤-稅收-利息

　　計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值

　　3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍

　　(1)剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤等。

　　(2)剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　a.待開發(fā)土地的估價(jià)

　　b.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　c.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　d.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估

　　第二節(jié) 剩余法估價(jià)的程序與方法

　　1、剩余法估價(jià)的基本程序

　　(1)查清待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

　　(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等;

　　(5)測算土地價(jià)格。

　　2、各道程序的內(nèi)容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

　　(2)確定最佳的開發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　可通過兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。

　　(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤

　　a.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

　　b.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。

　　c.估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

　　d.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是一個(gè)難點(diǎn))，預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

　　e.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

　　f.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算

　　g.估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤率計(jì)算。

　　(5)計(jì)算和確定估價(jià)額

　　先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費(fèi)用：

　　地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤(有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

　　再從計(jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。

　　第三節(jié) 剩余法估價(jià)的應(yīng)用

　　1、利用剩余法評估土地價(jià)格

　　估價(jià)過程：

　　(1)選擇估價(jià)方法;

　　(2)確定最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等;

　　(4)求取地價(jià)

　　測算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息

　　a.測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法

　　b.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

　　c.計(jì)算總利息，注意，超過一年要采用復(fù)利計(jì)算