畢業(yè)生北京租房攻略
一、北京租房市場(chǎng)概況
1.區(qū)域特征
西城、東城、朝陽(yáng)、海淀為北京的四個(gè)核心區(qū)，適合年輕人及年輕人向往的工作機(jī)會(huì)多集中于這四個(gè)區(qū)，因此大多數(shù)在北京工作的年輕人工作地點(diǎn)都在這四個(gè)區(qū)內(nèi)。環(huán)繞著這四個(gè)核心區(qū)依次為石景山、豐臺(tái)、通州、昌平，這四個(gè)區(qū)可看作核心區(qū)的居住輻射區(qū)，許多在核心區(qū)工作的人會(huì)居住在其相應(yīng)的配套區(qū)。以上八個(gè)區(qū)統(tǒng)稱“城八區(qū)”，在某種意義上可以代表北京城的概念。
這四個(gè)核心區(qū)及相應(yīng)居住輻射區(qū)特點(diǎn)：
(1)西城——石景山
西城的主要工作聚集區(qū)為金融街，這里為北京乃至全國(guó)的金融中心，聚集著大量國(guó)內(nèi)及國(guó)外銀行、證券公司、信托基金、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，此外還有大量中央機(jī)關(guān)及政府單位。在此工作的普遍為高收入人群，支付能力較強(qiáng)。從供給來(lái)看，西城為老城區(qū)，住宅多為老房子，且以機(jī)關(guān)單位的家屬院居多，供應(yīng)比較有限。在西城租房對(duì)支付能力有較高要求。
西城的居住輻射區(qū)為石景山區(qū)，主要以1號(hào)線連接。在首鋼搬遷之前首鋼在石景山的空間發(fā)展上占用了大量空間，住宅小區(qū)也多為舊的首鋼家屬院，因此石景山也以老房子居多。此外，由于西城與海淀相接且有4號(hào)線連通，加之許多在金融街工作的人畢業(yè)于海淀的高校，也有許多在西城工作的人選擇在海淀租房。
(2)東城——豐臺(tái)
東城的主要工作聚集區(qū)為東單王府井，東單聚集著許多會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司及金融服務(wù)公司，王府井為北京傳統(tǒng)商業(yè)中心。與西城相似，住宅多為老房子，且以機(jī)關(guān)家屬院居多。在此工作的年輕人收入水平相對(duì)一般，但因?yàn)楣┙o有限，對(duì)支付能力仍然要求較高。
東城的居住輻射區(qū)為豐臺(tái)，主要以5號(hào)線連接。南北走向的5號(hào)線開通之后大量之前選擇住在東邊的人選擇住在5號(hào)線南端，尤其是蒲黃榆/劉家窯一帶。這里的房子也以老小區(qū)居多。
(3)朝陽(yáng)——通州
朝陽(yáng)的主要工作聚集區(qū)為國(guó)貿(mào)CBD，這里聚集著諸多世界500強(qiáng)公司，堪稱北京最具現(xiàn)代氣息最潮的區(qū)域。在此工作的年輕人收入平均來(lái)看一般偏上。由于CBD是近20年才迅速發(fā)展起來(lái)，朝陽(yáng)以新小區(qū)居多，兼有老社區(qū)，本身房子供應(yīng)量較大。綜合來(lái)看，朝陽(yáng)對(duì)支付能力的要求一般。
朝陽(yáng)的居住輻射區(qū)為通州，主要以八通線及京通快速連接，去年新開通了與1號(hào)線/八通線平行的6號(hào)線。通州此前被定位為以居住為主的新城，也被戲稱為“睡城”，有許多較新的住宅小區(qū)。有大量在朝陽(yáng)甚至東城工作的人住在通州。
(4)海淀——昌平
海淀的主要工作聚集區(qū)為中關(guān)村，這里既有全球及全國(guó)頂尖的科技公司，也有大量中小型初創(chuàng)公司及低端的電子器材零售商�？萍脊韭殕T收入普遍較高，在此工作的年輕人平均來(lái)看收入較高。中關(guān)村周邊以老房子居多，而海淀西邊靠近西山的區(qū)域則有許多新小區(qū)。此外，對(duì)于海淀有一個(gè)因素對(duì)供求影響非常大——學(xué)校。中關(guān)村聚集著許多全國(guó)頂尖的高校，每年考研季節(jié)會(huì)有許多人選擇在學(xué)校周邊租房備考。綜合來(lái)看，海淀對(duì)支付能力要求相對(duì)較高。
海淀的居住輻射區(qū)為昌平，主要以13號(hào)線連接。與通州類似，昌平住宅以新小區(qū)為主，住宅集聚程度較高。
2. 地鐵特征
北京擁有全國(guó)領(lǐng)先的地鐵交通體系，由于票價(jià)較低且地上交通擁堵問題嚴(yán)重，地鐵是年輕人上下班交通工具的首選，許多人在考慮住處的時(shí)候也以地鐵作為首要參照物。因此，非常有必要對(duì)北京的地鐵體系及乘車體驗(yàn)(尤其是擁擠程度)有個(gè)基本的了解。畢竟周末下午3點(diǎn)乘地鐵去看房子時(shí)對(duì)地鐵的感覺完全不同于正常8點(diǎn)坐地鐵上班時(shí)對(duì)地鐵的感覺。
(1)早晚高峰期
北京地鐵的不同線路在早晚高峰時(shí)期擁堵情況大同小異，在高峰期沒有不擠的線路。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，理性的人們會(huì)自動(dòng)用腳投票，即時(shí)有一條地鐵在某個(gè)時(shí)期不擠也會(huì)吸引人員的流入而導(dǎo)致?lián)頂D，最終達(dá)到一個(gè)基本平均的均衡狀態(tài)。
早高峰開始于8點(diǎn)左右，持續(xù)到9點(diǎn)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人需要趕著9點(diǎn)上班。晚高峰始于下午6點(diǎn)，持續(xù)到7點(diǎn)左右。在早晚高峰時(shí)期地鐵站都會(huì)有相關(guān)限流措施，排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是在不同線路交接的換乘樞紐。非高峰情況下3分鐘就可以從檢票口下到站臺(tái)，而在高峰期可能需要10-15分鐘甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
一般來(lái)看早高峰要比晚高峰更擁擠，晚高峰會(huì)有部分人由于主觀(如刻意避開高峰)或客觀(如加班)等原因避開高峰期回家，但早上由于上班時(shí)間固定無(wú)法靈活安排。
(2)主要線路特點(diǎn)及擁擠程度
a. 核心區(qū)干線——1號(hào)線、2號(hào)線、10號(hào)線
- 1號(hào)線
特點(diǎn)：北京歷史最悠久的地鐵線，也是最擁擠的線路之一。在東西方向連接金融街、西單、東單/王府井、國(guó)貿(mào)，這幾個(gè)地點(diǎn)均為北京工作最集中的商圈，可想而知1號(hào)線的擁擠繁忙程度。
高峰期擁擠程度：非常擁擠
- 2號(hào)線
特點(diǎn)：北京的內(nèi)環(huán)線，較早的地鐵線之一。由于沿線僅有金融街一大商圈，且不連接居住輻射區(qū)，所以擁擠程度相對(duì)不高，多數(shù)人僅用作換乘。
高峰期擁擠程度：擁擠
- 10號(hào)線
特點(diǎn)：10號(hào)線為北京目前最大的環(huán)線，連接國(guó)貿(mào)與中關(guān)村兩大商圈，同時(shí)對(duì)接居住輻射區(qū)的地鐵線如八通線、13號(hào)線、5號(hào)線等，人流十分密集。
高峰期擁擠程度：非常擁擠
b. 核心區(qū)輻射線——5號(hào)線、八通線、6號(hào)線、15號(hào)線、13號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線
- 5號(hào)線
特點(diǎn)：南北兩端擠中間松，因?yàn)槟线呌衅腰S榆/劉家窯居住圈，北邊有立水橋/天通苑居住圈
高峰期擁擠程度：部分線段非常擁擠
- 6號(hào)線
特點(diǎn)：6號(hào)線為1號(hào)線的平行線，運(yùn)行速度較快，它的開通極大地緩解了1號(hào)線的通行壓力。但由于6號(hào)線周邊開發(fā)仍在進(jìn)行中，因此目前人流還不是那么密集
高峰期擁擠程度：一般
- 13號(hào)線
特點(diǎn)：13號(hào)線連接昌平與海淀，大量在中關(guān)村工作的人住在昌平，因此高峰期非常擁擠
高峰期擁擠程度：非常擁擠
- 八通線
特點(diǎn)：通州為北京東部最大的居住區(qū)，大量在朝陽(yáng)、東城工作的人住在通州，每天依靠八通線通勤。因此八通線以擁擠聞名，部分站點(diǎn)被稱為“烈士站”，需要有斷崖縱身一躍的勇氣才能擠上車。
高峰期擁擠程度：非常擁擠
- 8號(hào)線、9號(hào)線、15號(hào)線
特點(diǎn)：均屬于較新的線路，周邊居住密集程度較低
高峰期擁擠程度：一般
3. 季節(jié)變化
北京租房市場(chǎng)供需關(guān)系季節(jié)變化明顯。在旺季不僅價(jià)格相對(duì)較高而且供應(yīng)有限，找房時(shí)間和金錢成本都相對(duì)較高，往往很難找到非常合適的房子，而這也容易引發(fā)諸多后續(xù)的問題。因此，在可能的情況下應(yīng)該盡可能避開高峰期在淡季租房。
北京租房市場(chǎng)淡旺季具體分布如下：
1月：淡季。臨近年前，許多人會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)離開北京
2-3月：旺季。年后大量人員回京，外地畢業(yè)生進(jìn)京找工作，海歸進(jìn)京找工作/入職
4月：一般。供需相對(duì)平衡，沒有大的變化和波動(dòng)
5-8月：旺季。畢業(yè)生租房季，白領(lǐng)工作變動(dòng)
9-11月：旺季。海歸回國(guó)，外地畢業(yè)生進(jìn)京，白領(lǐng)工作變動(dòng)
12月：淡季。進(jìn)入寒冬，離京人數(shù)漸漸大于進(jìn)京人數(shù)
當(dāng)然，租房是一件時(shí)效性極強(qiáng)的事情。對(duì)于找房者來(lái)說一般會(huì)有一個(gè)特定的難以自主控制的時(shí)間窗口，如畢業(yè)了才需要租房，而畢業(yè)的時(shí)間是固定的且與其他人重合。而對(duì)于房子來(lái)說，現(xiàn)在絕大多數(shù)都是“現(xiàn)房”無(wú)法提前預(yù)訂。這兩個(gè)特點(diǎn)決定了對(duì)于找房窗口固定的人來(lái)說要完全避開高峰期是件非常困難的事情。當(dāng)然，盡早準(zhǔn)備永遠(yuǎn)都不是壞事。平均而言，在旺季需要提前一個(gè)月就開始著手找房，在淡季可以提前一至兩個(gè)星期。
4. 租金水平
租金的兩個(gè)決定性因素為位置和房子本身品質(zhì)，其中以位置影響最大。從租金水平的走勢(shì)來(lái)看，北京的租金水平在2013年以前的幾年漲幅非常迅速，從去年到現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整逐步到位，租金的上漲趨勢(shì)已漸趨平緩。
對(duì)于綜合條件一般的房子，在核心商圈(如國(guó)貿(mào)、中關(guān)村、金融街)步行范圍之內(nèi)的話，平均價(jià)格水平分布如下：
主臥：3000元/月
次臥：2500元/月
一居/開間：4500元/月
在核心商圈附近地鐵20分鐘區(qū)域，平均價(jià)格水平分布如下：
主臥：2500元/月
次臥：2000元/月
一居/開間：3500元/月
在核心商圈附近地鐵40分鐘區(qū)域，平均價(jià)格水平分布如下：
主臥：2000元/月
次臥：1600元/月
一居/開間：2800元/月
有一條經(jīng)驗(yàn)規(guī)律：在核心區(qū)的地鐵輻射線上(如八通線)，每靠近核心區(qū)一站在同等條件下月租金會(huì)多150元/月。
這條規(guī)律非常符合通過計(jì)算得出的結(jié)果。北京大學(xué)生白領(lǐng)平均月薪為5000元左右，按每天工作8小時(shí)算每周工作5天算，每分鐘的時(shí)間價(jià)值為5000/(8*60*20)=0.52元。而北京地鐵每站相隔運(yùn)行時(shí)間大概為4分鐘，考慮到距離多遠(yuǎn)一站耗費(fèi)的不只是運(yùn)行時(shí)間，這里按照6分鐘計(jì)算，多遠(yuǎn)一站意味著每個(gè)月需要多花5*2*20=200分鐘。假設(shè)在路程上的時(shí)間都是無(wú)謂損失，這意味著多遠(yuǎn)一站每個(gè)月將在無(wú)形中損失0.52*200=104元。上面這條經(jīng)驗(yàn)規(guī)律正是距離和時(shí)間成本在租金上的反映。
5. 周轉(zhuǎn)率
房子的周轉(zhuǎn)速率要比一般消費(fèi)品慢許多，即使是在旺季房子也需要幾天的時(shí)間再能完成整個(gè)周轉(zhuǎn)過程。因?yàn)橐婚g房子的成交需要經(jīng)歷信息發(fā)布、信息搜索與匹配、溝通、現(xiàn)場(chǎng)看房、確定簽約等一系列的過程。
平均來(lái)說，在旺季一間房子的租出需要3-7天的時(shí)間，在一般的季節(jié)(即非旺季及淡季)需要7-14天的時(shí)間，在淡季需要14-30天。這意味著對(duì)于房東或者需要轉(zhuǎn)租/招合租的人，需要提前相應(yīng)的時(shí)間去開始招租以便在期望的時(shí)間點(diǎn)前將房子租出。
二、找房必須考慮的六大因素
1. 距離
從住處到上班地點(diǎn)之間的來(lái)回每天都要經(jīng)歷，因此距離，或者說花在路上的時(shí)間，是一個(gè)需要首先考慮的因素。北京是個(gè)很大的城市，也是個(gè)很擁擠的城市。同樣是一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，在別的地方可能從一個(gè)縣城到了另一個(gè)縣城，而在北京可能還沒出一個(gè)區(qū);同樣是一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，在別的地方可能是坐在車上睡過去的，而在北京可能是在令人窒息的車廂里單腳站著度過，因?yàn)榱硪恢荒_實(shí)在擠得放不下了。
距離是和價(jià)格相關(guān)的，也與房子的品質(zhì)相關(guān)。同樣一個(gè)價(jià)格，在核心工作圈步行范圍內(nèi)只能租到一個(gè)不到10平米的隔斷，而在坐地鐵45分鐘的地方很可能就能租到一個(gè)一居或者開間。魚和熊掌不可兼得，總是需要在距離和價(jià)格以及房子品質(zhì)之間做一個(gè)權(quán)衡取舍。但有一個(gè)基本的原則，距離的優(yōu)先級(jí)高于價(jià)格和房子品質(zhì)。
有一個(gè)非常常見的誤解：北京的地鐵/公交系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)，即時(shí)住得遠(yuǎn)一些也無(wú)所謂，住得近也得坐幾站公交再走幾步路，住得遠(yuǎn)只要直接通地鐵或有直達(dá)的公交就行。這是一個(gè)會(huì)讓人付出很大代價(jià)的誤解。早晚高峰期間在地鐵/公交上除了被擠得臉對(duì)著臉你看我我看你什么都干不了，每一分鐘對(duì)體力和精神都是極大的損耗，而且?guī)缀趺刻於紩?huì)目睹吵架、打架事件發(fā)生。的確，在那種環(huán)境下很難有人心平氣和，每個(gè)人都抱著恨不得把那些死命擠上來(lái)的人踹下去的心態(tài)在忍耐著。早上在路上的那一個(gè)小時(shí)很可能會(huì)讓你整天的精力都消耗殆盡，心情壓抑煩躁;而晚上下班后的又一個(gè)小時(shí)很可能會(huì)使你到了家后除了倒在床上什么都不想做。除了時(shí)間、身體和精神上的代價(jià)外，住在郊區(qū)很可能會(huì)讓你錯(cuò)過真正的城市生活。擠了一周周末你不會(huì)想再進(jìn)城，最多只會(huì)在小區(qū)旁的大賣場(chǎng)逛一逛。周末想去看個(gè)電影也得提心吊膽擔(dān)心是否還能趕上末班車回去。如果想要感受這座城市，千萬(wàn)不要住在郊區(qū)，對(duì)于那些外來(lái)的同學(xué)尤其如此。
值得再次強(qiáng)調(diào)一下，距離是在北京找房要考慮的首要因素，不在萬(wàn)不得已的情況下不要使每天花在地鐵/公交上的時(shí)間超過一小時(shí)。在同等價(jià)格的情況下，一個(gè)值得慎重考慮的建議是——只選近的，不選大的。
2. 跟房子有關(guān)的人
租房雖然租的是房子，但是和人租的。租房不僅需要看房子，還需要非常小心地去看人。房子選錯(cuò)了最多是住得不舒服，但人選錯(cuò)了很可能導(dǎo)致金錢和精神的巨大損失，說有生命危險(xiǎn)也不會(huì)覺得奇怪。
(1)房東/二房東/中介
這些都是把房子租給你的人，雖然他們代表著不同的群體。關(guān)于這部分內(nèi)容接下來(lái)會(huì)有專門的章節(jié)討論，這里既然不得不提就先提一些經(jīng)驗(yàn)規(guī)律吧。
房東
- 不是所有房東都是好的。黑房東到處有，在北京尤其多。這是由這個(gè)市場(chǎng)的特性決定的，北京租房供小于求，且流動(dòng)性極大，導(dǎo)致房東擁有極其不對(duì)稱的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位。這種天然的強(qiáng)勢(shì)地位會(huì)使得一些本來(lái)不壞的人變壞。
- 外地房東比北京土著房東好相處。對(duì)于外地房東而言，雖然許多人在北京有了房子有了家，但終究根基不在這里，不會(huì)覺得北京是自己的地盤。而對(duì)于北京土著來(lái)說這里就是自己的地盤，霸道起來(lái)你們這些外地來(lái)的小孩又能怎么樣。
- 最好是有正當(dāng)職業(yè)的，提防那些靠收租作為主要收入來(lái)源的房東。有正當(dāng)職業(yè)的房東基本都屬于中產(chǎn)以上人群，一般而言都有較高素質(zhì)，許多還受過良好的教育，這部分人會(huì)更加講信用，而且也不差房租那幾個(gè)錢。對(duì)于那些靠收租而生活的人來(lái)說租房就是他們的生意，能多賺一點(diǎn)就多賺一點(diǎn)，能多扣一點(diǎn)就多扣一點(diǎn)。
- 能找年輕的就不要找年紀(jì)大的。這似乎是一個(gè)自然界通用的法則，找對(duì)象如此租房也如此。年輕的房東一般都比較有素質(zhì)，比較能夠理解年輕人的處境，能夠相互體諒;年紀(jì)大的房東可能會(huì)斤斤計(jì)較，因?yàn)橐恍┬∈露m纏不休。
中介
- 不是所有中介人品都是壞的，但所有中介都想掙你的錢。在北京租房市場(chǎng)上，中介是向租客收錢而不向房東收錢的。中介大多數(shù)也是年輕人，也想掙錢養(yǎng)家也想出人頭地。中介的錢是從你的口袋里出的，既然他的目標(biāo)是掙更多的錢，你就得處處小心了。
- 在沒掏錢之前中介把你當(dāng)做人，在你交了錢之后中介就會(huì)教你怎么做人。在你沒交錢之前中介可能是你見過的最熱情最勤快的人，熱情地帶你看房，不厭其煩地對(duì)你忽悠，隔了兩三天如果你忘了要去看房還會(huì)主動(dòng)提醒你。但是交了錢之后，你很可能就會(huì)驚嘆一個(gè)人的變化竟然可以在這么短的時(shí)間內(nèi)完成。往往故事到這里還沒完，收了你的錢之后他還會(huì)想著怎么從你這里收更多的錢，比如說毫無(wú)預(yù)兆地告訴你一個(gè)星期后你就得卷鋪蓋走人(這樣他就可以向下一家繼續(xù)收中介費(fèi))。
- 不靠譜的中介可能會(huì)讓你受到人身威脅，“靠譜”的中介會(huì)讓你交房租的時(shí)候總會(huì)感覺壓力山大。所謂的不靠譜，一般來(lái)說指的是以暴力相威脅，在北京租房遇到黑中介人身安全確實(shí)需要考慮。對(duì)于那些“靠譜”的大中介來(lái)說，他們不過是把自己包裝了起來(lái)以便向你更頻繁的收錢，而且是收更多的錢。當(dāng)然了，他們不管這個(gè)錢叫“中介費(fèi)”了，選了個(gè)更好聽的名字——“服務(wù)費(fèi)”。
二房東
- 二房東沒有傳言中的那么壞，因人而異。二房東的屬性非常復(fù)雜，很難一言以蔽之。有因?yàn)樽×撕脦啄旮繓|很熟所以直接租下來(lái)幫房東招租的(這樣他們可以選擇自己喜歡的室友)，也有為了賺取差價(jià)的;有跟大家一樣都是年輕人、有正當(dāng)職業(yè)的，也有卷了三個(gè)月的房租跑路的。對(duì)于二房東，最好的態(tài)度就是不要有態(tài)度。
(2)室友
對(duì)于合租的同學(xué)來(lái)說，室友是生活在同一個(gè)屋檐下的人。雖然現(xiàn)實(shí)中很難在室友上有選擇的余地，但在租房時(shí)還是需要了解室友的情況。
是否有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)是需要重點(diǎn)考慮的因素。雖然不同人的性格脾氣、生活習(xí)慣可能千差萬(wàn)別，但有正當(dāng)職業(yè)起碼說明了這個(gè)人不是一個(gè)壞人，住在一起不會(huì)有人身安全上的顧慮。租房中的室友關(guān)系很難像大學(xué)中的那樣親密和單純，對(duì)于室友不要抱有太大的期望，只求相安無(wú)事相互理解即可，如果能成為好朋友則是意外的收獲。
一個(gè)女生比較關(guān)心的問題是：與陌生的男生一起合租是否安全?由于中國(guó)的大學(xué)宿舍都是男女生嚴(yán)格分開，對(duì)于男女生混住許多女生還比較陌生，至少?gòu)男睦砩弦婚_始還無(wú)法接受。現(xiàn)實(shí)的情況是，只要合租者有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、性格比較正常，基本不會(huì)出現(xiàn)騷擾這種嚴(yán)重的情況。但為了住得更安心，最好是一個(gè)房子里有兩個(gè)或兩個(gè)以上的女生一起住。對(duì)于一個(gè)兩居的房子，假如其中一間住的是一個(gè)男生，而這個(gè)男生在招室友的時(shí)候僅限女生，這樣的情況就得多加小心了。
3. 價(jià)格
年輕人收入相對(duì)有限，價(jià)格也是需要考慮的一個(gè)重要因素。不同的價(jià)格對(duì)應(yīng)不同地段不同品質(zhì)的房子，在選擇的時(shí)候要充分考慮自己的收入情況。一般而言，每月的租金最好不要超過每月實(shí)際收入的四分之一。如果一個(gè)月租金超過月收入的三分之一，要想生活寬裕并有所積蓄就非常困難了。
萬(wàn)事開頭難，對(duì)于在北京租房而言尤其如此。北京的租金大多是押一付三的，如果是跟中介租的還需要付大約一個(gè)月租金的中介費(fèi)，加起來(lái)相當(dāng)于在還沒入住的時(shí)候就需要面臨一次性的5個(gè)月房租的開支。這對(duì)于許多剛來(lái)北京工作尚未找到或是第一個(gè)月工資尚未領(lǐng)到的同學(xué)來(lái)說是一筆不堪其重的支出。因此，在開始租房前要充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提早做好相應(yīng)準(zhǔn)備，量力而行。
4. 居住時(shí)間長(zhǎng)短
居住時(shí)間長(zhǎng)短也是找房過程中極易忽視的一個(gè)因素，對(duì)于找房經(jīng)驗(yàn)欠缺的同學(xué)尤其如此。在找房前務(wù)必要考慮清楚自己是要長(zhǎng)租還是短租。
換房是有交易成本的。顯性的成本包括退租的中介費(fèi)和新的中介費(fèi)(如果是跟中介租的話)、搬家成本、重新找房的時(shí)間成本和需要付出的精力等，隱性成本包括押金被克扣的風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)法按時(shí)找到合適房子的風(fēng)險(xiǎn)及由此帶來(lái)的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、新的房東/中介/室友不靠譜的風(fēng)險(xiǎn)、重新適應(yīng)一個(gè)新環(huán)境的適應(yīng)成本等等。一般而言，每次換房至少要付出相當(dāng)于一個(gè)月租金的交易成本。需要注意的是，在北京押金被中介或黑房東克扣的概率相當(dāng)大，如果租期未滿甚至剩下的租金都會(huì)被克扣。
因此，在找房前一定要想清楚自己是長(zhǎng)租還是短租。如果是長(zhǎng)租，在選房子的時(shí)候要更多地注重穩(wěn)定性，例如了解清楚中介是否會(huì)在短期內(nèi)收回房子或者房東是否要短期內(nèi)賣房，并在合同的相關(guān)條款中注明清楚�，F(xiàn)實(shí)中被中介或房東毫無(wú)預(yù)兆地趕走的例子實(shí)在不勝枚舉。同時(shí)，還需要對(duì)位置、周邊配套、室友等情況做更詳細(xì)的了解，畢竟這些都跟每天的生活息息相關(guān)，任何一個(gè)因素出問題都可能導(dǎo)致生活質(zhì)量大打折扣。如果是短租，則應(yīng)考慮那些付款方式靈活的房子，盡量選擇月付或周付，自己的錢放在自己的口袋里是最安全的。
5. 交通條件
交通條件也是需要考慮的重要因素，畢竟年輕人每天是在住處和上班地點(diǎn)間的穿梭中度過。
大多數(shù)年輕人會(huì)將地鐵作為首選的交通工具，如果能住在地鐵步行10分鐘范圍之內(nèi)是非常理想的狀況。在選擇住在哪條地鐵線及哪個(gè)地鐵站附近時(shí)要充分考慮距離以及擁擠程度，北京各地鐵線路的擁擠情況之前已有所討論。在選擇地鐵線時(shí)有一個(gè)基本的原則，盡量選擇不需要換乘的地鐵線上。北京地鐵換乘站不同線路站臺(tái)之間大多相隔較遠(yuǎn)，如西直門2號(hào)線與13號(hào)線的換乘，加之早晚高峰期換乘站人流尤其大，換乘不僅耗費(fèi)大量時(shí)間且消耗精力。一般來(lái)說始發(fā)站只要愿意多等幾趟車總會(huì)有座位，即時(shí)沒有座位也可以占據(jù)一個(gè)較好的位置(上車后如果沒有座位應(yīng)該盡可能站在車廂中間，在車門邊人流上下密集會(huì)比中間擁擠得多)，如果距離上班地點(diǎn)距離不算太遠(yuǎn)可以選擇在始發(fā)站周邊找房。
地鐵的便利性大家都已非常熟悉，而公交的作用往往被忽視。地鐵周邊的房子價(jià)格都相對(duì)較高，而公交站對(duì)價(jià)格的影響則相對(duì)不明顯。如果住處能有兩條以上線路的公交直接到達(dá)工作地點(diǎn)，則公交的便利性和相對(duì)的舒適性則很可能會(huì)高于地鐵，而且房子本身的性價(jià)比也會(huì)比地鐵周邊的要高。北京的公交車會(huì)在早晚高峰期間縮小發(fā)車間隔，在市區(qū)內(nèi)如果有兩條以上的公交經(jīng)過則等待時(shí)間基本會(huì)小于10分鐘。綜合來(lái)看，兩條直達(dá)公交的便利性等于直達(dá)的地鐵，大于需要換乘的地鐵。因此，在選擇地段時(shí)理應(yīng)將公交線路納入考慮范圍。
6. 周邊配套
房子是生活起居的地方，也許對(duì)于年輕人來(lái)說每天的大部分時(shí)間都在外面度過，但終歸是有一部分時(shí)間是在住處度過的。平常上班的時(shí)候可能不會(huì)在意，但在周末的時(shí)候，吃一頓飯要走10分鐘還是20分鐘就可能產(chǎn)生決定性的影響了。
關(guān)于周邊環(huán)境，首先要考慮的是吃飯的地方，特別是干凈的'小餐館或快餐店。理想情況下最好是小區(qū)門口就有兩家以上的餐館，最差的情況從出門到餐館的距離不要超過15分鐘。如果超過15分鐘很可能的情況就是周末一整天都會(huì)宅在家里等外賣。一般來(lái)說城里的老小區(qū)周邊都會(huì)有許多小餐館，這個(gè)問題并不突出。但對(duì)于近郊的一些新小區(qū)這個(gè)問題就值得認(rèn)真考察。
除了吃飯，另外一個(gè)要留意的就是購(gòu)物的便利性。這里的購(gòu)物指的是買一些日常用品、生活急需之類。北京大多數(shù)小區(qū)里都會(huì)有便利店，樓下走幾步路就能到。如果需要走到小區(qū)外面一條街之外才能買到一瓶醬油，那在這個(gè)小區(qū)住著很難感覺到方便。
三、找房去哪兒
1. 房子類型
找房前要知道這個(gè)市場(chǎng)上有什么樣的房子，年輕人在北京租的房子可以分為以下幾種類型：
短租
- 公寓床位
基本上是由一般的民居改造而成，房間里會(huì)有上下鋪�？梢岳斫鉃榘迅咧兴奚嵋频搅似胀ǖ淖≌�，只不過一個(gè)房間里塞的床更加多更加擁擠。一個(gè)“xx公寓”可能就是一個(gè)普通的三居室加了隔斷而成，這樣的公寓里人員流動(dòng)性大，衛(wèi)生狀況和安全性較差。針對(duì)女生的安全性問題，現(xiàn)在有不少專門針對(duì)女生的女子公寓，這類公寓雖然解決了男女混住帶來(lái)的安全擔(dān)心卻依然沒有解決衛(wèi)生條件較差的問題。公寓床位比較適合初來(lái)北京求職的同學(xué)。求職期間沒有收入來(lái)源且時(shí)間長(zhǎng)短不固定，可以先艱苦一下湊活著住著。
- 單間：主臥/次臥/隔斷
比較適合外地來(lái)北京實(shí)習(xí)幾個(gè)月的同學(xué)。實(shí)習(xí)要比找工作的狀態(tài)更加穩(wěn)定，且有一定的收入來(lái)源，可以考慮基本的居住體驗(yàn)了。
長(zhǎng)租
- 單間：主臥/次臥/隔斷
比較適合已經(jīng)工作了的白領(lǐng)，次臥比較適合單身的，如果是一對(duì)情侶可以主臥會(huì)更方便些，特別是帶衛(wèi)生間的主臥。隔斷的居住體驗(yàn)是比較差的，一個(gè)客廳擺了張床加了面板也仍然會(huì)感覺像客廳，而且還有隔音效果差等問題。雖然隔斷要比正規(guī)的臥室稍微便宜一些，盡量還是不要選擇隔斷。有一些隔間被包裝得看上去很像正規(guī)臥室，在實(shí)地看房中一定要認(rèn)真鑒別，用手拍一拍墻就可以知道是不是實(shí)墻了。
- 整套：開間/一居/兩居/三居
開間和一居比較適合對(duì)生活品質(zhì)和隱私要求較高的同學(xué)，尤其是剛從國(guó)外回來(lái)的海歸。如果和幾個(gè)朋友一起組團(tuán)租房?jī)删踊蛘呷泳蜁?huì)比較合適。
- 公寓
現(xiàn)在市場(chǎng)上開始出現(xiàn)越來(lái)越多的白領(lǐng)公寓。一般來(lái)說公寓的房子在租金上會(huì)比直租的房子貴20-40%，此外還有衛(wèi)生費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用，總成本要高出50%以上。公寓的好處是穩(wěn)定性較強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)突然一天被告知兩個(gè)星期后必須搬走的情況。雖然公寓中住的都是同齡人，但是交流并不會(huì)很多，關(guān)系不會(huì)特別親密。對(duì)于支付能力較強(qiáng)的同學(xué)，公寓可能會(huì)住得很穩(wěn)定，但其公寓本身的性質(zhì)注定了會(huì)很難有家的感覺。
2. 找房渠道
1)找中介的房子
要找中介的房子或者說通過中介找房非常簡(jiǎn)單，每個(gè)小區(qū)附近都會(huì)有各式中介的門店，比較大的中介也會(huì)有自己的網(wǎng)站，在一些房產(chǎn)網(wǎng)站(如搜房、安居客)及同城分類信息網(wǎng)站上也幾乎全是中介房源。
2)找非中介的房子
這是許多人真正關(guān)心的問題，特別是在如今中介的廣告鋪天蓋地、觸角無(wú)孔不入的市場(chǎng)環(huán)境下。非中介的房子包括幾類：
- 房東直租
有不少房東為圖省事會(huì)將房子交給中介打理(當(dāng)然另外一個(gè)重要的原因是中介完全向租客收費(fèi)而不向房東收費(fèi))，但也有另外一些房東因?yàn)樵诤踝约旱姆孔踊驅(qū)χ薪橛蟹锤卸x擇自己想辦法出租。
- 室友招合租
這是針對(duì)合租的情況。有些同學(xué)在一個(gè)房子里可能住了有一段時(shí)間，與房東比較熟悉且關(guān)系較好，當(dāng)室友要搬走的時(shí)候?yàn)榱苏业揭粋�(gè)合適的室友會(huì)選擇幫房東招租。
- 個(gè)人轉(zhuǎn)租
當(dāng)某個(gè)人要搬走的時(shí)候因?yàn)楹贤形吹狡诨蚴羌兇鉃榱私o房東幫忙會(huì)發(fā)布轉(zhuǎn)租信息，與房東或是跟自己簽合同。
- 二房東招租
之前已經(jīng)說過，二房東本身是個(gè)中性詞，會(huì)有許多不同類型的二房東，需要具體情況具體分析。一般情況下二房東會(huì)將房子整租下來(lái)，然后自己想辦法招租，這樣可以主動(dòng)選擇租客，比如限定人數(shù)、性別等。
找非中介的房子有以下幾種方式：
- 網(wǎng)上找房
大眾化的生活信息分類網(wǎng)站(如58同城、趕集網(wǎng)等)：由于這兩個(gè)平臺(tái)的知名度較高，許多招租的人都會(huì)在這幾個(gè)大的平臺(tái)上發(fā)布信息。但是需要特別注意的是，這些平臺(tái)上的非中介信息都會(huì)被中介信息淹沒，并且許多中介會(huì)偽裝成個(gè)人在上面發(fā)帖，極其難分辨哪些不是中介哪些是中介。本質(zhì)上這些平臺(tái)是靠中介盈利的，針對(duì)中介會(huì)有會(huì)員、排名提升等付費(fèi)服務(wù)，知道了這一點(diǎn)對(duì)這些平臺(tái)上面滿屏的中介信息就不會(huì)覺得奇怪了。
聚集某類特定群體的網(wǎng)站(如文藝小清新專屬的豆瓣)：物以類聚，人以群分。這些特征性強(qiáng)的網(wǎng)站會(huì)有一批特征性很強(qiáng)的用戶，這部分用戶會(huì)形成自己的一個(gè)圈子，會(huì)比較在這個(gè)圈子里發(fā)出租信息，因?yàn)榭梢哉业酵惖娜�。若干年前諸如豆瓣租房小組這樣的平臺(tái)還比較干凈，現(xiàn)在也難逃被中介占領(lǐng)的命運(yùn)，絕大多數(shù)的帖子都為中介所發(fā)，需要極其認(rèn)真地鑒別，甚至某些小組或小站本身就是由中介創(chuàng)建和管理的，部分熱門小組/小站的管理員還會(huì)主動(dòng)暗地里向中介收費(fèi)。
校園bbs(如北大未名、蛋蛋網(wǎng)、水木社區(qū)等)：許多學(xué)校都有自己的bbs，許多同學(xué)都會(huì)經(jīng)常逛bbs，即使工作以后也依然會(huì)使用。加上大家一般也比較偏好出租給校友，不少人在招租的時(shí)候會(huì)將招租信息在bbs上發(fā)布。有些bbs是嚴(yán)格限制非本校在校生的使用的，如北大未名。這類bbs上的出租信息就比較干凈些，中介信息較少，但缺點(diǎn)是信息量較小，上面的信息基本都是學(xué)校附近的房子。有另外一些bbs限制不嚴(yán)，如水木社區(qū)。這類bbs上會(huì)有大量中介信息，魚龍混雜，在篩選信息的時(shí)候也需要特別注意。
微博、微信朋友圈等自媒體：經(jīng)常刷微博刷朋友圈的這群人在招租時(shí)往往會(huì)將出租信息發(fā)到自己的微博或者微信朋友圈里，首先希望看認(rèn)識(shí)的人或是朋友的朋友是否感興趣。微信朋友圈私密性強(qiáng)，如果不是招租者的朋友很難看到招租信息。與之相比微博具有比較強(qiáng)的搜索功能，可以搜索相關(guān)特征的房子。不過微博找房的缺點(diǎn)是信息量較小，而且也有許多中介注冊(cè)小號(hào)在微博上偽裝成個(gè)人發(fā)出租信息。
- 親朋介紹
在找房時(shí)可以問問周圍的同事、同學(xué)或朋友有沒有要招租的。可以在微信群里和郵件組里詢問，認(rèn)識(shí)的人一般會(huì)比較靠譜。雖然這樣找到的概率比較小，但運(yùn)氣好的時(shí)候也能夠碰上，通過這種方式找到的房子會(huì)住得比較舒服，因?yàn)榭梢允孪染蛯?duì)房子的情況、房東的情況、室友的情況這些問題了解清楚。
有一個(gè)常識(shí)務(wù)必要記住：Never trust a broker. 中介是從交易中獲利的，他只關(guān)心你是否簽了字交了錢，之后發(fā)生什么就不關(guān)他的事了，而且交易的次數(shù)越多對(duì)他越有利。一個(gè)房子要是每個(gè)月都換不同的人那么最高興的一定是中介，房東收的錢是一樣沒有好處也沒有大的損失，最痛苦的就是找房的人了。
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