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物業(yè)資產(chǎn)管理論文
物業(yè)資產(chǎn)管理是指為了滿足置業(yè)投資者的目標，綜合利用物業(yè)服務（Property Service）、設施管理(Facility Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。下面是物業(yè)資產(chǎn)管理論文，請參考！
物業(yè)資產(chǎn)管理論文
物業(yè)管理行業(yè)在我國是一個新興行業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)取得了長足的進步。但總體來說，物業(yè)管理行業(yè)還非常分散，行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數(shù)企業(yè)在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還隱藏著危機。尤其近年來．業(yè)主的服務要求越來越高，隨著目益激烈的市場競爭和勞動力等成本上漲，物業(yè)管理企業(yè)的生存壓力不斷加大，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在貧困邊緣線上。雖然存在外部客觀環(huán)境影響，但企業(yè)內(nèi)部財務制度不完善，內(nèi)部財務管理薄弱也是企業(yè)不具備進行激烈市場競爭能力的一個重要因素。因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務管理非常重要。
一、物業(yè)公司財務管理現(xiàn)狀及存在問題
1物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導者理財觀念落后．不重視財務管理企業(yè)領(lǐng)導者對財務管理的重視程度直接決定著一個企業(yè)的財務管理水平。由于我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，行業(yè)發(fā)展初期的從業(yè)者普遍素質(zhì)不高而現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導者多是早期的物業(yè)企業(yè)從業(yè)者，經(jīng)過長期的實際工作后，晉升到現(xiàn)在的領(lǐng)導崗位。他們實際工作經(jīng)驗豐富．但缺乏現(xiàn)代管理理念沒有科學的經(jīng)營戰(zhàn)略．重視項目拓展和日常物業(yè)管理而忽視財務管理，對財務管理在企業(yè)管理和發(fā)展過程中的作用沒有足夠的認識不重視財務管理人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置甚至存在嚴重浪費．致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。
2會計基礎工作薄弱，缺乏有效的科學的財務管理手段沒有建立健全企業(yè)的財務管理制度，或雖然有比較健全的財務管理制度，但是實際工作中未能真正按照制度規(guī)定執(zhí)行，制度形同虛設。會計核算程序和核算方法不規(guī)范，資產(chǎn)管理混亂，財務信息不真實。財務報表過于籠統(tǒng)，大多數(shù)物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀缺少各種財務分析報表，未按物業(yè)服務項目進行核算，無法知道每個項目的經(jīng)營情況。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)未實行全面預算管理，未對年初經(jīng)營指標進行有效分解實際執(zhí)行與年初經(jīng)營計劃脫節(jié)，實際經(jīng)營與業(yè)績考核脫節(jié)，員工積極性不高，企業(yè)沒有活力。
3財務組織結(jié)構(gòu)設置不合理，人員素質(zhì)較低下屬單位的財務機構(gòu)與總部財務中心互相獨立，下屬單位財務人員聽命于單位領(lǐng)導，獨立性很難保證下屬單位的領(lǐng)導與財務人員很容易產(chǎn)生串通舞弊。物業(yè)企業(yè)財務人員素質(zhì)普遍較低，一方面是因為物業(yè)管理是微利行業(yè)薪資普遍較低．難以吸引優(yōu)秀人才。另一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，一些物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導認為物業(yè)企業(yè)是服務性行業(yè)，只需進行簡單的收支和記賬對財會人員沒有較高的要求，使得企業(yè)所聘用的財務工作人員素質(zhì)較低，業(yè)務水平差．無法滿足管理需要。
4營運資金管理效率低下資金管理是財務管理的核心資金管理得好則企業(yè)資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在營運資金管理過程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報率不高。有些物業(yè)企業(yè)未實行資金集中管理資金分散在各個項目的各個銀行賬戶企業(yè)對資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來進行低風險的投資組合，使得企業(yè)的資金回報率一直處于較低狀態(tài)。有些企業(yè)資金管理不善，資金流失或循環(huán)不良，不僅影響了企業(yè)正常的資金周轉(zhuǎn)，也為產(chǎn)生提供了溫床。還有的物業(yè)管理企業(yè)只重視服務質(zhì)量對應收款的追收不予重視，使得應收賬款越積越多．從而使企業(yè)資金循環(huán)不良給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營帶來嚴重困難。
5內(nèi)部控制缺乏大多數(shù)物業(yè)企業(yè)缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度究其原因一方面是領(lǐng)導不重視。部分領(lǐng)導認為．企業(yè)的業(yè)務活動非常簡單，沒必要專門設置內(nèi)部控制部門和機構(gòu)。另一方面物業(yè)企業(yè)缺少有內(nèi)部控制工作經(jīng)驗的人員。內(nèi)部審計制度不完善，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒有建立自身獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)，內(nèi)審負責人通常是由企業(yè)的財務負責人兼任，這樣既不符合制度規(guī)定，也造成管理層和會計人員對內(nèi)部審計的不重視削弱了內(nèi)部審計的獨立性與嚴肅性影響財務內(nèi)部控制的質(zhì)量。
二、完善物業(yè)企業(yè)財務管理的措施
1完善財務組織架構(gòu)，提高領(lǐng)導及財務人員素質(zhì)總部設立財務中心，總部所在地的物業(yè)服務項目實行報賬制，由總部財務中心統(tǒng)一按項目進行核算外地設立子、分公司的，財務人員實行垂直委派制各子、分公司的財務人員由總部財務中心委派外派財務人員隸屬于總部財務中心服務于各下屬單位，完成并監(jiān)控下屬單位的財務會計活動，其工資、獎金、調(diào)動升遷由總部財務中心統(tǒng)一安排。實行財務人員垂直委派制可有效提高下屬單位財務人員的獨立性，加強總公司對下屬單位的財務監(jiān)控。提高領(lǐng)導及財務人員素質(zhì)，不斷提高各級領(lǐng)導的財務管理意識，加強領(lǐng)導者的財務管理知識的培訓，使之認識到財務管理是企業(yè)管理的核心。嚴把會計從業(yè)人員的準入關(guān)堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務部門。加強會計從業(yè)人員的職業(yè)道德教育鼓勵財務人員進行會計繼續(xù)教育和學習及時更新自己的知識和技能，使企業(yè)財務部門成為一個思想覺悟高、專業(yè)技能強的部門。
2實行全面預算管理實行全面預算管理，建立健全企業(yè)的全面預算管理制度。通過全面預算管理將企業(yè)的年度經(jīng)營指標層層分解，落實到每個單位、每個部門、每位員工做到人人頭上有指標，個個肩上有任務．每一個層面每一個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟活動都要以預算為執(zhí)行標準。在預算執(zhí)行過程中，定期對預算執(zhí)行情況進行分析，找出差異產(chǎn)生的原因有針對性制定糾正、改進和預防措施，調(diào)整策略提高公司的經(jīng)營能力和運營質(zhì)量。將績效考核與預算執(zhí)行情況相結(jié)合通過預算考評，把預算執(zhí)行情況與管理者、員工的經(jīng)濟利益掛鉤，獎懲分明依據(jù)預算的執(zhí)行結(jié)果實施績效考核既可以確保全面預算管理的各項工作落到實處又可以及時發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行過程及執(zhí)行結(jié)果與預算標準的`偏差，確保預算目標的實現(xiàn)。
3資金集中管理資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)賴以生存的根本。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，物業(yè)企業(yè)一般有大量的現(xiàn)金流。首先．建立資金投入保證機制，抓好資金的源頭管理，要大力加強各項服務管理費的收費工作，做到應收盡受提高回收率。其次．實行資金的收支兩條線，清理銀行賬戶，設置收入賬戶和支出賬戶，總公司根據(jù)下屬單位的年度資金預算排定各單位的資金使用規(guī)模，要求各單位按照年度資金預算編制月度資金預算并將資金使用額度分解至每天總公司據(jù)此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過收款專戶按照規(guī)定的路徑上劃至總公司的賬戶內(nèi)由總公司統(tǒng)一調(diào)配使用．從而保證了總公司對所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風險最后總公司可根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略充分籌劃調(diào)度集中起來的資金，在確保企業(yè)正常運營的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報大安全性高的領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)總體利潤最大化。
4加強企業(yè)的信息化建設應用財務集中管理軟件，通過網(wǎng)絡化財務軟件集中管理財務賬簿．統(tǒng)～制定會計科目、業(yè)務流程，各下屬單位遠程登錄在異地獨立錄入財務數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)集中存儲于公司總部數(shù)據(jù)庫，公司總部能夠?qū)崟r查詢與處理相關(guān)信息并根據(jù)各單位報表數(shù)據(jù)生成合并(匯總)報表和賬務數(shù)據(jù)，實現(xiàn)對企業(yè)所有數(shù)據(jù)的實時監(jiān)控和分析降低企業(yè)的財務風險和經(jīng)營風險增強公司對各單位的財務監(jiān)控力度，減少會計信息失真，完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)物業(yè)收費管理軟件，將企業(yè)的所有收費資源都納入該軟件管理．并及時更新、維護。所有資源的基礎數(shù)字、收費情況、經(jīng)營情況都可通過該系統(tǒng)隨時查詢，為預算的編制、調(diào)整、分析和總公司的監(jiān)控提供準確及時有效的基礎數(shù)據(jù)支持。
5加強內(nèi)部控制建設要建立健全物業(yè)企業(yè)內(nèi)控制體系首先要樹立科學的內(nèi)部控制管理觀念，提高對內(nèi)部控制的理解和認識。管理層要加強對內(nèi)部控制的重視，將內(nèi)部控制建設提升到企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展層，為內(nèi)部控制的實施創(chuàng)造良好內(nèi)部環(huán)境。對企業(yè)的員工進行相應的培訓，強化內(nèi)控意識，提高對內(nèi)控重要性的認識。內(nèi)控建設要從物業(yè)企業(yè)的實際情況出發(fā)建立統(tǒng)～的內(nèi)部控制體系，重點要加強對物業(yè)收費和成本費用的內(nèi)部控制。加強對內(nèi)部控制執(zhí)行過程的監(jiān)督，確保內(nèi)部控制制度得到切實執(zhí)行，且執(zhí)行效果良好。要充分發(fā)揮內(nèi)部審計的作用，提高內(nèi)部審計的獨立性和客觀性及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)控存在的問題并進行糾正和改進以確保企業(yè)內(nèi)控活動落實到實處。
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