2017房地產(chǎn)估價師理論與方法考試仿真題答案

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　　一、單項選擇題

　　1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C

　　11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C

　　21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B

　　31.A 32.B 33.A 34.C 35.C

　　二、多項選擇題

　　1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE

　　6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD

　　11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC

　　三、判斷題

　　1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

　　6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

　　11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√

　　四、計算題

　　1.解：

　　1)總有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(萬元)

　　2)總運(yùn)營費(fèi)用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬元)

　　3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元)，

　　或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);

　　4)土地總價L=40000/4×2100=2100(萬元);

　　5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);

　　6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);

　　7)建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元)

　　8)房地產(chǎn)價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)

　　2.解：

　　(1)重新購建價格C總

　　方法一：

　　1)單價計算(每平方米重新購建價格為C)

　　①建筑安裝成本=1200元/㎡;

　�、趯�業(yè)費(fèi)用=1200×8%=96(元/㎡);

　�、酃芾碣M(fèi)用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);

　�、茕N售費(fèi)用=C×3%;

　�、萃顿Y利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;

　　⑥銷售稅費(fèi)=C×6.5%;

　�、咄顿Y利潤=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;

　�、嗝科椒矫字匦沦徑▋r格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，

　　2)總價計算

　　①建筑安裝成本=1200×30000=3600(萬元);

　�、趯�業(yè)費(fèi)用=3600×8%=288(萬元);

　�、酃芾碣M(fèi)用=(3600+288)×3%=116.64(萬元);

　　④銷售費(fèi)用=C總×3%;

　�、萃顿Y利息=(3600+288+116.64+C總×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C總×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C總×0.2%;

　　⑥銷售稅費(fèi)=C總× 6.5%;

　�、咄顿Y利潤=(3600+288+116.64+C總×3%) ×35%=1401.624+C總×l.05%;

　　⑧重新購建價格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C總×3%+266.79+C總×0.2%+C總×6.5%+1401.624+C總×1.05%，

　　解得C總=6356.394萬元。

　　方法二：

　　每平方米重新購建價格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+　[1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，

　　解得C=2118.798(元/㎡)，

　　則重新購價格=2118.798×30000=6356.394(萬元)。

　　(2)折舊計算

　　1)可修復(fù)費(fèi)用=35萬元;

　　2)裝修折舊費(fèi)=500 × 1/5 × 3=300(萬元);

　　3)設(shè)備折舊費(fèi)=200×1/10×3=60(萬元);

　　4)長壽命項目折舊費(fèi)=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(萬元);

　　5)缺乏電梯的功能折舊費(fèi)=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(萬元);

　　6)功能過剩引起的折舊費(fèi)=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(萬元)。

　　(3)建筑物現(xiàn)值計算

　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(萬元)。

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